北京市高级人民法院民一庭
关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知
（2014年11月17日）
市第一、第二、第三中级法院民庭；
各区、县法院民庭：
审判实践中适用《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条计算房屋补偿时，存在计算标准不统一的问题，为统一裁判尺度，现将计算标准予以明确，供大家在审判中参考。
人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。
产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准，对房贷的计算标准可通过当事人提供、向各银行查询及通过互联网查询等方式了解。上述计算标准是离婚时夫妻分割财产的基准，人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。
具体审判中有何问题，可及时向我庭反映。
特此通知
夫妻一方婚前购房，婚后共同还贷，是离婚案件中经常出现的情形，为此，《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”上述规定，首先确定不动产归属问题，即不动产归产权登记一方（首付款支付方式）。其次，规定了由产权登记一方对另一方进行补偿。但是对如何补偿没有明确规定。北京市高级人民法院民一庭为明确补偿计算标准，在2014年11月17日下发了上述《通知》。规定了“房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%”的计算公式。虽然如此，但是在实践中，对上述计算公式中的“全部应付利息”仍存在争议。据本人了解：主要有以下两种观点：第一种观点认为“全部应付利息”为离婚时夫妻共同已经偿还的利息；第二种观点认为：“全部应付利息”为购房时向银行贷款时根据贷款年限计算出来的应付的全部利息。本人对上述两种观点均不赞同。本人认为：全部应付利息应为婚前一方支付的利息和婚后夫妻共同支付的利息相加之和，即：全部应付利息 = 婚前一方支付的利息 ＋ 婚后夫妻共同支付的利息。因为把哪一部分利息计入全部应付利息中，主要应该看这部分利息与房屋原值和房屋增值是否有关系。在实践中，夫妻一方婚前购房，婚后共同还贷，在离婚时经常出现两种情形；第一种情形是离婚时已提前还清银行贷款；第二种情形是离婚时尚未还清银行贷款。下面，本人按这两种情况分析如下：
第一种情形：离婚时已提前还清银行贷款。
离婚时，如果夫妻提前将银行贷款还清，由于提前还贷，剩余年限的利息不必支付，因此，剩余年限的利息不能计算在房屋原值中，房屋的增值部分与它也没有关系，因此，剩余年限的利息也不计入全部应付利息之中。全部应付利息 = 婚前一方支付的利息 ＋ 婚后夫妻共同支付的利息。
因此，在离婚时已提前还清银行贷款的情况下，上述“房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%”公式实际上为“房屋补偿款=夫妻共同支付的本息÷（婚前一方的支付的首付 ＋ 婚前一方的支付的本息 ＋ 婚后夫妻共同支付的本息） × 房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%”。
第二种情形：离婚时尚未还清银行贷款。
离婚时，如果尚未还清银行贷款，虽然法院会判决房屋归产权登记一方（首付款支付方式）所有并判决尚未还清的贷款由产权登记一方偿还。但是，尚未还清的的贷款利息还没有实际支付，不能计算在房屋原值中，房屋的增值部分与它也没有关系，因此，全部应付利息不含剩余年限尚未还清的贷款利息。全部应付利息还是婚前一方支付的利息与婚后夫妻共同支付的利息之和 。即：全部应付利息 = 婚前一方支付的利息 ＋ 婚后夫妻共同支付的利息 。
因此，在离婚时尚未还清银行贷款的情况下，上述“房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%”公式实际上为“房屋补偿款=夫妻共同支付的本息÷（婚前一方的支付的首付 ＋ 婚前一方的支付的本息 ＋ 婚后夫妻共同支付的本息 ＋ 尚未还清的银行贷款本金） × 房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%”。
