律师观点分析
出卖人一房二卖，法院判决已合法占有房屋的先买受人取得房屋
一、基本案情
2012年12月4日，杨某某与刘某签订了购买成都市青羊区清水房（以下称“案涉房屋”）的“预约合同”，合同约定刘某应在取得其名下产权证后的三十个工作日内办理产权过户手续将案涉房屋过户给杨某某，尾款2万元于产权过户手续递件成功当日支付。合同签订当日杨某某支付了首付款42万余元，2012年刘某指示开发商将案涉房屋直接交付给了杨某某，杨某某于2013年6月入住案涉房屋居住生活至今。然而，被告刘某在2019年4月取得案涉房屋产权后并未按约履行过户登记义务，而是又与被告杨某某2于2019年11月签订了房屋买卖合同，于2019年12月将案涉房屋的产权过户登记至杨某某2名下。现杨某某发现案涉房屋被刘某一房二卖，诉求要回房屋。
二、诉讼经过及律师工作
杨某某委托刘军锋律师为代理律师，希望本律师能够帮助其保住房屋。对案情进行分析后，最终确定了权利优先保护的诉讼思路，即主张杨某某2系恶意买受人，杨某某在先合法占有案涉房屋的债权优先于杨某某2的债权。本案诉讼请求得到支持的法律要件事实主要有：一是杨某某在先合法占有案涉房屋；二是杨某某系恶意买受人，即非善意买受人。围绕法律要件事实，本律师充分收集证据材料，收集和组织了物业及居委会出具的居住证明、装修管理协议、天燃气启封单、物业费及水电气费缴费记录及缴费单、视频录像、另案庭审笔录、多个平台的案涉房屋小区历史成交均价等，同时提交了房价鉴定申请书。该案经法院一审审理，采信了我方的举证的证据、采纳了我方的诉讼观点，支持了我方的诉讼请求，判令刘某、杨某某2协助杨某某办理案涉房屋的不动产权证书。
三、刘军锋律师评析
一房二卖，先买受人能否要回房屋呢？这要取决于个案案情，如后买受人在购买案涉房屋过程中不明知案涉房屋已出售于他人或者在购买案涉房屋过程中尽到了一般买受人的谨慎注意义务，则后买受人签订的合同合法有效，且先买受人的债权不能优先于后买受人的债权，无法要回案涉房屋。但是，如后买受人与出售人恶意串通签订房屋买卖合同，合同无效，先买受人当然可以要回房屋；或者，如后买受人与出售人虽不存在恶意串通情形，但后买受人未尽到一般买受人的谨慎注意义务，存在重大过失，或者案涉房屋交易价格明显低于市场合理价格，则后买受人属于恶意办理产权登记的买受人，其债权不能优先于先买受人的债权，先买受人的产权转移登记（过户）请求权将优先得到法律的保护。虽然，我国法律及司法解释中对一房数卖情形如何处理尚未有明确规定，但最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条对此有规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”，该条文一直是各地法院处理一房数卖情形的裁判依据。 四、刘军锋律师建议
购买尚未取得产权证的房屋，买方应不时关注卖方是否已取得了产权证书，了解到已取得产权证书，应尽快于卖方约时间前往登记机构申请办理产权过户，如察觉卖方有拒绝的意思或者无正当理由故意拖延的意思，应尽快联系律师寻求帮助，通过法律程序解决问题，避免事态进一步恶化。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）