律师观点分析
无购房资格而签订房屋买卖合同，法院判令退还定金和办理购房资格费
一、基本案情
2021年3月，袁某、肖某某（乙方、买方）与刘某某（甲方、卖方）签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方应当在合同签订后50日内办理产权过户手续；只要丙方（房产中介公司）保证能帮乙方把贷款和购房资格处理好，三方必须无条件履行合同。合同签订当日，买方向卖方支付了购房定金3万元。合同签订后，买方分别在2021年3月至6月期间和2021年7月至9月期间进行了两次购房资格办理，但每次都未能处理好购房资格，为此，买方先后向房产中介工作人员王某、张某分别支出了4万元（受托人已退还买方）、4.8万元的购房资格处理费，张某出具《收条》中承诺：如资格未办成全额退款4.8万元。现合同无法继续履行，卖方以自己为了注销案涉房屋上的按揭贷款抵押向金融垫资公司借款存在服务费和利息差损失、买方毁约不愿继续交易构成违约为由明确表示拒绝向买方退还定金3万元，而张某表示需待次受托人将4.8万元退给其才能退还给买方。现买方诉求退还定金及购房资格费事项经私下协商及两次报警后均协商无果。
二、诉讼经过及律师工作
袁某、肖某某找到刘军锋律师，希望刘律师能够帮助他们打官司要回定金和购房资格处理费，刘军锋律师通过听取陈述和询问了解案情后，向袁某、肖某某做了法律分析和案件预判，最终，袁某、肖某某委托了本律师代理。为了顺利立案，本律师诉前前往某派出所调取接处警记录顺利获取到了相关被告立案所需的身份信息；为了满足当事人的利益需求避免额外承担外地办案交通费，本律师以王某、张某实施的收取按揭服务费等行为系职务代理行为为由将确定本地法院管辖权的唯一管辖连接点房产中介公司列为共同被告；本案实际包括买卖双方之间的房屋买卖合同纠纷和买方和张某之间形成的事实委托合同关系，但为了案件能够合并一案审理，本律师以合同联立为由将委托合同纠纷和房屋买卖合同纠纷作为一案合并起诉。最后，本案在成都本地法院成功立案受理。为了确保当事人合法利益的实现，本律师主张合同事实上不能继续履行，据此，合同应当被解除，除此之外，根据合同解释原则对合同条款进行反对解释，可以得出在购房资格不能处理好的情形下袁某、肖某某有权解除合同；刘某某明知无购房资格而订立合同，刘某某存在过错，因此，本案不适用定金罚则；委托合同无效应返还购房资格处理费，以及合同本身也约定了未办成全额退还，且张某亦表示同意退还；并收集和组织了我方证据材料，并补强了支付凭证证据材料、职务代理证据材料等。本案经法院审理，法院采纳了本律师的诉讼观点，支持了当事人的诉讼请求，判令刘某向袁某、肖某某退还定金3万元，判令张某及房产中介公司向袁某、肖某某退还购房资格费4.8万元。
三、刘军锋律师评析
1、定金罚则本案是否适用？定金罚则的内容为：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。定金罚则责任本质上是违约责任，是违约责任的形式之一，定金罚则的目的在于督促双方当事人都能够积极履行合同义务，因此，定金罚则仅适用于一方当事人存在过错且有违约的情形，否则，定金目的将无法实现，而本案中买卖双方在订立合同时均知晓买方并无购房资格，双方均具有过错，故，本案不适用定金罚则，卖方无权没收定金。
2、委托他人办理购房资格的委托合同的效力如何？本案中，委托事项即合同标的为办理购房资格，而买卖购房资格骗取购房交易审核为目的的购房资格办理行为扰乱了国家房地产调控政策和正常交易秩序，显然违背了公序良俗，委托事项违法即合同标的违法，根据我国《民法典》第153条第2款的规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”，因此，委托他人办理购房资格的委托合同无效。
3、合法的转委托和违法的转委托的区别，合法的转委托也称有效的转委托，也就是经过委托人同意或者追认的转委托；违法的转委托也称无效的转委托，也就是未事先取得委托人同意或者未获得委托人事后追认的转委托。两者在法律效果上，都不会产生委托人退出委托合同关系，委托人与次受托人（受托人转委托的受托人）之间成立新的委托合同关系的法律效果；两者的区别在于受托人对于次受托人的行为构成侵权时所负担的责任范围有所不同，合法的转委托，受托人仅对次受托人的选任和对次受托人的指示上存在过错时才承担责任。
四、刘军锋律师建议
1、遇到法律问题，建议尽早咨询律师，选择拿起法律武器维护自己的合法权益。
2、切莫轻信他人承诺能够办理购房资格，无购房资格但有购房需求，可考虑借名购房。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）