律师观点分析
卖方故意隐瞒房屋抵押真相，买方主张撤销合同及退款获法院支持
一、基本案情
2021年3月22日，陈某某与罗某某签订《房屋买卖合同》，约定：罗某某购买陈某某所有的位于成都市成华区的6间房屋，成交价为 139500元。合同签订时，罗某某向陈某某支付定金 20万元。如有单方面违约，违约方需向守约方按照总价款的15%支付违约金。合同签订后，罗某某支付了8万元定金。现陈某某以罗某某拒绝按照约定配合办理过户手续，以及罗某某不予履行合同相关义务为由提起诉讼，请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，判令罗某某向陈某某支付违约金209250元。
二、诉讼经过及律师工作
罗某某被起诉后，自己先委托一个律师，但其认为刘军锋律师更专业能够让他放心，便又找到了本律师，本律师向其讲述了该案自己的代理思路，罗某某听后认为专业有道理便又委托了本律师同时代理。接受委托后，本律师与罗某某进一步分析了另一律师的代理思路所存在的问题，并明确告知罗某某按照另一律师的代理思路打下去官司会败，并准备好了本律师的代理思路下的答辩状、反诉状、证据材料。开庭前，经过充分辩论以及陈某某律师补充提交的证据情况下，罗某某委托的另一律师也发现了自己代理思路存在的问题，无法打赢官司，也接受了本律师的代理思路。本律师的代理思路是陈某某在订立合同时故意隐瞒了出售的6间房屋存在抵押的真实情况构成欺诈罗某某有权撤销合同，合同被撤销后，合同自始无效，应返还因合同取得的财产即应返还定金，陈某某主张违约金无合同依据，而且罗某某中止履行系行使不安抗辩权的行为，不构成违约。最终，本案经法院审理，法院采纳了本律师主张的构成欺诈的观点，判令撤销房屋买卖合同，判令陈某某向罗某某退还定金8万元，判决驳回陈某某的全部诉讼请求。一审判决生效后，陈某某主动向罗某某退还了8万元定金。
三、刘军锋律师评析
欺诈如何认定？欺诈分为积极欺诈和消极欺诈，积极欺诈是故意虚构事实导致他人作出错误的意思表示，消极欺诈是故意隐瞒真相导致他人作出错误的意思表示。民事交易中，普遍存在的欺诈类型是消极欺诈，在证明难度上，证明消极欺诈要比证明积极欺诈难度大些，因为消极欺诈首先要证明行为人负有告知义务，如告知事项属于法律规定了行为人告知义务的事项，那相对比较简单，但如果告知事项属于法律并没有规定告知义务的事项，而行为人故意未告知是否构成欺诈，则是非常专业的价值判断问题了，如本案中，未告知抵押事实在担保法废止后，现行有效的法律法规并未规定出售人对所出售房屋的抵押事实有告知的义务，又如未告知的是房屋隐蔽瑕疵等呢。如果欺诈的事实被治愈了，如本案中，抵押被出售人提前还款注销了抵押登记，那么，欺诈是否仍成立呢？（想知道答案的可以联系本律师）。
四、刘军锋律师建议
民事交易中，遇到涉及欺诈问题的，建议委托专业律师分析和处理，因为，民事交易各种各样，涉及欺诈的相关事实各不相同，有时情况较为复杂，需要依托扎实深厚的法律理论功底和丰富的法律实务经验才能准确识别出是否构成民事欺诈。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）