律师观点分析
恋人分手后商品房买卖网签合同备案登记通过诉讼成功变更至原告名下
作者：刘军锋律师
一、基本案情
当事人原告与被告自2012年起确立恋爱关系，于2017年1月作为共同买受人与卖方成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买了位于成都市郫都区X号房屋，该合同约定总价款82万余元，首付款为25万余元，剩余57万元向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行贷款支付。原告以自有资金已经付清首付款，余款57万元贷款银行也已经放款，原告作为主贷人已经在偿还本息，2017年2月完成合同备案登记在原被告二人名下。2017年8月，原告与被告双方正式分手。
二、诉讼经过及律师工作
本案本律师代理的当事人是原告。原告在分手后，找到本律师，讲明了自己不愿意等今后开发商可以办产权时再找前女友协助配合办证以及办证再去分割，希望现在就将双方在案涉房屋牵连关系处理干净。传统的共有物分割均是已经办理所有权登记，双方作为登记共有人依据物权法的规定诉争分割共有物，但本案较为特殊，双方共同购买的房屋远没有走到办理所有权登记在两人名下的那一步，仅是在房管局交易系统中完成了合同备案登记，备案登记在二人名下。因此，为了降低人民法院以分割商品房合同备案登记、合同权利无法律依据为由驳回诉讼请求的风险，和当事人商定了保险方案即先与女方协商达成关于案涉房屋合同权利义务及备案登记及未来所有权安排在内的分割协议，在起诉至人民法院拿到人民法院的生效裁判文书后绕过前女友配合和开发商的同意及配合通过强制执行程序实现合同备案登记变更至自己一人名下。遂接案后，本律师草拟分割协议、并指导当事人和前女友进行协商，经过数次来回磋商及修订，最终双方在分割协议上签字。另外，为了一揽子解决他们之间的经济瓜葛，分割协议中还将他们之间的借贷进行了一并处理。在拿到双方签署的分割协议后，正式向法院递交了起诉状，郫都区法院经开庭主持调解将双方达成的分割协议全部写入了民事调解书中。民事调解书确定的自动履行期一过，本律师立即申请强制执行，最终，当事人通过强制执行程序顺利将案涉房屋的合同备案登记变更至自己一人名下。
三、刘军锋律师评析
2020年6月，成都市颁布实施的《成都市商品房买卖合同网签备案办法》规定了变更合同备案登记的情形和条件。本案处理完毕时，该文件尚未颁布。不过，本案在卖方开发商明确拒绝配合申请变更的情况下也无法符合该文件的规定要求，仍需诉诸人民法院通过强制执行程序实现备案变更。本案中，之所以实现备案变更就代表着今后在开发商办理产权时无需再请前女友出面、也不会按照合同上的当事人买受人主体办理登记至两人名下，是因为尽管合同备案登记不产生物权效力，但他实际上起到的效果作用和物权法上的预告登记有很多重合之处，当然两者也有在某些法律效果上也是存在重大区别的，比如是否能够对抗申请执行人排除执行。
四、刘军锋律师建议
在共有物分割问题上，共有人之间尽量友好协商争取达成一致分割意见，迫不得已的可以通过诉讼予以解决。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名处理。）