【案情简介】

    2016年12月1日，王某和李某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定王某将位于北京市朝阳区某处房产出售给李某某，房屋总价款为560万元整。李某某于合同签订当日向王某支付定金20万元，后经查询，李某某的房屋早于2016年初即被法院查封，查封有效期到2018年。李某某明知自己房屋被查封的事实，而故意隐瞒，致使王某购买的房屋无法办理过户手续，购买房屋的目的无法实现。无奈之下，王某将李某某起诉到法院，要求对方返还20万元定金，并赔偿各项损失10万元。法院审理认为：李某某明知自己的房屋被法院查封而故意隐瞒房屋被查封的事实，房屋权属权利受限无法办理过户手续，导致王某买房目的无法实现，所以应返还王某20万元定金并赔偿王某各项损失3万元。

【案件分析】

    通过以上案例我们可以看出，如果房屋早在双方当事人签订房屋买卖合同之前就被法院查封的话，除非法院同意解封，否则房屋是无法办理产权过户手续的。买方购买房屋，如果无法办理房屋产权过户，购房目的将无法实现。根据我国《合同法》第九十四的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”。所以，在签订合同前，房屋被法院查封不能办理过户手续，符合《合同法》第九十条的规定：”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的“的情形，买方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。

【案件延伸】

    如果房屋是在买卖双方签订合同之后被法院查封的，买房人是否能够得到产权要具体情况具体分析：

    根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有改财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如果购房者符合前述法律的规定，在得知自己购买的房产被查封时，应及时向人民法院提出执行异议，一般情况下法院会解除对房产的查封。如果购房者不符合前述法律的规定，如未实际占有房屋，或未按合同约定履行付款义务，或者由于自身原因未能办理过户手续，购房者的执行异议都将被人民法院驳回。此时，购房者只能根据与卖房者签订的合同追究对方不能办理过户的违约责任。

【律师提醒】

    在二手房买卖中，双方都存在一定的法律风险。买房人应在交易前，对房屋的权属状况进行核实，看看房屋是否办理了产权证，是否有法院查封的情形，是否存在抵押的情形，是否符合我国法律规定的上市交易条件，否则即便签了合同交了房款，也不能如期办理过户手续，最后可能钱房两空。而卖房人在交易前，应尽量了解买房人的信用状况，是否存在履约不能的情形，避免合同签订后，对方违约无法继续履行合同，不但耽误自己的时间有可能还耽误自己另行买房置业，或投资的其他计划，造成不必要的损失。