律师观点分析

【案情简介】

    2002年6月12日，潘某与北京某房地产开发中心签订《北京××公寓购房合同书》，合同约定：潘某向北京某房地产开发中心购买位于北京“××公寓”中××号楼×层××室房产，建筑面积约为168.5平方米，房产单价为每平方米38000元，总金额640300元。北京某房地产开发中心应于2002年6月12日交付房屋。同时，合同第十一条明确约定潘某在交清购房款后，北京某房地产开发中心协同潘某在北京市昌平县房地产管理部门办理房屋所有权及土地使用权登记手续，领取《房屋所有权证》。2002年8月6日，潘某与北京某房地产开发中心签订《换房协议书》，协议约定北京某房地产开发中心将位于北京“××公寓”中××号楼×层××室房产抵债，用于清偿所欠潘某的工程款，该笔购房款已在潘某与北京某房地产开发中心结算工程款时从中相应扣除。前述合同签订后，潘某一直实际占有和使用房屋，但北京某房地产开发中心一直未协助潘某办理房产证，后潘某起诉至法院请求：1、判令北京某房地产开发中心继续履行《北京××公寓购房合同书》，并于本判决生效后立即为潘某办理《房屋所有权证》；2、判令北京某房地产开发中心承担违约责任，按照房款总额640300元，从2002年9月13日起按照贷款年利率6.15%向原告赔偿损失直至办理完成产权证之日；3、判令北京某房地产开发中心承担本案诉讼费。

【律师点评】

    根据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。潘某与北京某房地产中心签订的《北京××公寓购房合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。前述案件争议的焦点在于原告潘某是否履行了付款义务，如果潘某已经全部履行付款义务，那北京某房地产开发中心的违约责任就很容易被法院认定。本案中，潘某虽然没有直接向北京某房地产开发中心支付购房款，但是北京某房地产开发中心欠北京某公司工程款，而北京某公司又同意以工程款折抵潘某的房款，并且与北京某房地产开发中心签订相关协议，这就意味着北京某房地产开发中心认可并同意以工程款折抵潘某房款，而且工程款也实际进行相应折抵。因此潘某已经履行完毕付款义务，如果法院不认可潘某已经履行付款义务，那就意味着北京某房地产开发中心一套房屋得到两笔房款，这显然不符合法律的公平原则，因此，不管该笔购房款是不是潘某直接支付给北京某房地产开发中心的，即便是委托付款，在得到北京某房地产开发中心认可的情况下，潘某即已履行了全部付款义务，因此北京某房地产开发中心以潘某未付款作为抗辩的理由显然不能成立。因此，在潘某已经履行全部付款义务的情况下，北京某房地产开发中心应根据购房合同的约定协同潘某办理《房屋所有权证》，在潘某多次要求北京某房地产开发中心履行合同时，北京某房地产开发中心均无理拒绝，其行为已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。

【律师意见】

    购房人在开发商违约后，要拿起法律的武器积极维护自己的合法权益，如果开发商延期办证，即便后来房产证已经办理完毕，购房人仍然可以追究开发商的违约责任。