律师观点分析
【基本案情】
2017年2月北京某物业公司起诉李某,要求李某支付2012年1月1日至2016年12月31日物业管理费共计人民币93950元,案件诉讼费由被告李某承担。物业公司起诉后,本律师及王律师共同接受李某的委托,积极为当事人出庭应诉,并组织证据证明物业公司服务质量存在一定瑕疵,物业公司应该减免物业费,最终经过法庭一审、二审,判决被告李某仅向物业公司支付30000余元的物业费,案件代理成功,得到了当事人的好评。
【律师点评】
物业公司与小区业主签订《物业服务合同》后,应该按照合同约定为业主提供物业服务,如果物业服务质量有瑕疵,小区业主可以要求相应减免物业费,但是小区业主应对物业公司服务质量有瑕疵承担举证责任,否则应承担举证不能的不利后果。
如果物业公司提供服务质量没有瑕疵及不完善的地方,小区业主也应该按照合同约定按时足额支付物业服务费。小区业主没有按时交纳物业费,物业公司应积极催讨,否则一旦过了诉讼时效,法院对于过时效部分的物业费将不会支持。
【律师建议】
物业公司与小区业主之间存在物业服务合同关系,物业公司应该为小区全体业主提供优质的物业管理服务,小区业主是服务的消费者。根据物业服务行业的惯例,物业费一般是年初预交制度,很多小区业主认为物业公司提供的服务不合格,就采取不交物业费的方式表达不满,但在拖欠2、3年后,物业公司起诉要求小区业主支付物业服务费,这时业主一般只以主观认为物业服务不符合约定,但是在平时又没有收集相应的证据,其不交物业费的理由很难被法院采信,所以一般物业公司追缴物业费的纠纷,业主很少胜诉,这就要求业主在发现物业公司服务存在瑕疵及不完善的时候能够及时收集证据,包括照相录像等,以证物业公司在履行合同过程中确实存在履行瑕疵,只有被法院认定物业公司存在履行瑕疵及不完善的时候,业主减免物业费的要求才能被法院采纳,否则一旦败诉,小区业主不仅要全额补交物业费还要承担相应的违约金。
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