房屋租赁合同期限约定超二十年的，合同效力如何？

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

网友咨询：

房屋租赁合同期限约定超二十年的，合同效力如何？

律师解答：

根据民法典规定，?租赁期限不得超过20年?；超过20年的部分无效。这一规定旨在平衡合同自由与公共利益，防止租赁关系因期限过长导致物权归属长期不稳定，影响市场交易秩序。也就是说，当房屋租赁合同约定的期限超过二十年时，并非整个合同都不具有法律效力，而是仅超出二十年的那部分约定无效。在二十年的有效期限内，合同依然对租赁双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务，享有相应的权利。

当租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但需要注意的是，续订后的租赁期限同样受到法律限制，自续订之日起，也不得超过二十年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。自动续期条款属于对租赁期限的变相延长，违反法律强制性规定。

律师补充：

房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

（一）房屋租赁合同；

（二）房屋租赁当事人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。