物业未经业主同意，能否擅自利用公共区域经营？

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

网友咨询：

物业未经业主同意，能否擅自利用公共区域经营？

律师解答：

物业未经业主同意，不能擅自利用公共区域经营。

除城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且决定此类事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。公共区域的经营决策权在业主手中，物业并非公共区域的所有者，仅仅是基于物业服务合同对小区进行管理服务，没有业主的授权同意，根本无权擅自利用公共区域开展经营活动。

当遇到物业未经同意擅自利用公共区域经营的情况时，业主可以尝试与物业进行协商沟通，依据相关法律法规，明确指出物业行为的违法性，要求物业立即停止侵权行为。若协商不成，业主可以向当地的房地产行政主管部门进行投诉。业主还可以通过法律诉讼的方式，向人民法院提起诉讼，要求物业停止侵权、返还不当收益，并赔偿因擅自经营给业主造成的损失。

律师补充：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。