在建工程抵押的工程竣工后未重新办理抵押登记的，抵押延续，且具有对抗第三人的效力

裁判要旨：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。

法条链接：《城市房地产抵押管理办法》第34条第2款以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 

案件来源：最高人民法院（2007）民二终字第61号民事判决（农行河南路支行与新疆龙岭实业有限公司案）。