律师观点分析

赵X上诉请求：撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初615号民事判决中第三项判决，发回重审或依法改判上诉人无需退还被上诉人李X支付的11万元。事实和理由：原审判决“上诉人赵X返还被上诉人李X支付的11万元”，属于认定事实不清，判决错误，合同履行过程中，李X未履行合同义务，应当承担违约责任，按照合同约定，李X应当承担的违约金应该为29.35万元，因此，上诉人在一审中抗辩不应退还李X支付的11万元。

李X答辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，李X不存在违约行为，违约责任的发生时间应该在合同签订后，上诉人上诉理由中所述的限购问题发生在缔约时，本案应当属于不能归责于买卖双方的过错而导致的合同解除问题，合同目的无法实现，原审判决解除合同并无不当。

郑州XX公司未答辩。

李X向一审法院起诉请求，依法判令：1、解除李X与赵X、郑州XX公司于2017年6月23日签订的《永之辉房产房屋买卖(居间)合同》；2、郑州XX公司退还收取李X的定金和佣金人民币2万元，并支付自6月23日起至给付之日止的利息；郑州XX公司退还收取李X的银行贷款代办费5000元、补个税费用6000元，并支付自起诉之日起至给付之日止的利息；3、赵X退还李X向赵X交纳的银行解押款11万元并支付自付款日起至给付之日止的利息；4、本案诉讼费用由赵X、郑州XX公司承担。

一审法院认定事实：1、2017年6月23日，原告李X作为买方、被告赵X作为卖方、被告XX公司作为中介方签订《永之辉房产房屋买卖（居间）合同》，主要约定：卖方自愿将座落在金水区国基路56号6号楼1单元4层402号、房屋建筑面积37.11平方米的房产出售给买方，房产总价款为人民币587000元；买方自合同签订时向卖方和中介方支付定金和佣金共计20000元；卖方对此所出售的房产进行解押，解押时解押款不足，原告愿意先预付首付款帮助卖方解押，此预付款作为总房款的一部分；本合同签订之后法律、法规、国家及银行政策更改，致使本合同无法履行的，三方免责，退还原款。合同签订当日，原告向被告XX公司支付定金2万元。

2、2017年7月11日，原告向被告赵X支付解押款壹拾壹万元整，被告赵X向原告出具收条一份。

2017年11月21日，原告分别向被告XX公司员工安X、王X转账支付6000元、5000元，被告XX公司向原告出具收据两份，分别载明：今收到李X六月份补个税陆仟元整、今收到李XXX银行银行费用伍仟元整。

3、2017年12月18日，原告向被告赵X、被告XX公司发送《解除合同通知书》。

4、另查明，2016年10月1日，郑州市人民政府出台《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）。根据该通知及后续郑州市关于住房限购的补充通知的规定，在《房屋买卖（居间）合同》签订时，原告在限购之列。

一审法院认为，当事人订立的房屋买卖（居间）合同系各方真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。在上述合同签订时，原告在限购之列，原被告无法通过正常的市场交易继续履行合同，故关于原告诉请解除合同的请求，该院予以支持。原告与被告XX公司之间构成居间关系，被告XX公司作为居间方，对郑州市住房限购政策理应熟知，其在原告不具备购房资格的情况下，仍然促成原、被告双方签订《永之辉房产房屋买卖（居间）合同》，其具有过错，其收取的费用应当退还给原告，故关于原告诉请被告XX公司退还银行贷款代办费5000元、补个税费用6000元的请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。案涉房屋买卖合同解除后，原告有权要求被告XX公司退还2万元定金、被告赵X退还11万元解押款。郑州市住房限购政策出台后，在多种媒体平台之间进行广泛告知，合同签订时，原告对其自身不具有购房资格的情况明知，其也存在过错，故对于原告诉请被告XX公司退还上述费用的利息的请求，该院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李X与被告赵X、被告郑州XX公司于2017年6月23日签订的《永之辉房产房屋买卖（居间）合同》；二、被告郑州XX公司于本判决生效后十日内退还原告李X定金20000元、银行贷款代办费5000元、补个税费用6000元，共计31000元。三、被告赵X于本判决生效后十日内退还原告李X解押款110000元。四、驳回原告李X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，由被告赵X负担2434元，由被告郑州XX公司负担686元。

本院二审期间，李X提交证明一份，证明本案房屋买卖合同签订时，被上诉人已将可能涉及的购房资格问题向上诉人释X。经质证，上诉人认为，第一、证明落款的时间是2018年1月20日，从时间上看不属于新证据，上诉人不予认可；第二、该证明是另外一被上诉人提供的证明，也没有出庭，对于证据的真实性上诉人不予认可。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，被上诉人李X与上诉人赵X及被上诉人郑州XX公司签订的《永之辉房产房屋买卖（居间）合同》，系各方真实意思表示，合法有效。在签订该合同时，双方对于购房人是否具备购房资格应进行必要的了解。由于被上诉人李X在签订该合同时已在限购之列，双方仍然签订合同，造成了双方无法通过正常的市场交易继续履行合同。因此，原审判决解除合同并由上诉人赵X退还被上诉人李X110000元的解押款并无不当。上诉人称因李X存在违约行为不应退还该款，但李X是否存在违约行为，并不能以此对抗因解除合同后应退还李X110000元的解押款。

综上所述，上诉人赵X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。