买方视角下夫妻共有房产交易的法律问题分析

导言：民之为道也，有恒产者有恒心。不管是投资，还是自住，购置房产都是一个大多数人绕不开的话题。如果选择购买新房，现在几乎都是期房，大都要两年甚至三年之后交房，买方不仅要等待较长的交房时间，还要在交房后进行装修、通风透气，加在一起三、四年就过去了。而在等待住新房的这几年里，买方除了要在签订商品房买卖合同之后，按时交纳首付分期款、月供以外，还要承担每个月的房屋租金，压力不可谓不大。所以，很多人选择了购置心仪的二手房，可以在原房主水气电基本装修的基础上按照自己的喜好装修，进行必要的通风透气之后，就可以住进自己的房子。选择购买二手房，省去了等待交房几年的租金，也可以省去部分的装修成本，但是，在各种原因的作用下也引发了各种各样的法律纠纷。本文以实践中的典型案件为例，对买方视角下夫妻共有房产交易的法律问题进行解析。

案情概况：2018年，在郑州打拼多年的郭先生小有积蓄，打算买一套120平左右的房子。郭先生考虑斟酌，打算买一套二手房，房产中介公司推荐了一套不错的房子，离工作的公司比较近，整体的条件也都不错，就以总价130万、首付80万、房产证下来之前以原房主佘先生的名义按月交月供、月供所交款数在首付之外的50万内扣除为剩余应交房款为主要条件与原房主签订了房屋买卖合同。2020年，涉案房屋的房产证办下来了，郭先生要求佘先生办理过户手续，佘先生要求再加5万元，否则不予过户。多次交涉无果后，郭先生向律师咨询。

律师介入后，发现以下案件事实：

（1）房产证上的房主是佘先生及其妻子两个人，佘先生与开发商签订的房屋买卖合同，也注明其妻子是房屋共有人；郭先生与佘先生签订的二手房买卖合同的卖方只有佘先生，没有佘先生妻子的签字；

（2）2018年房屋买卖合同签订之后，佘先生一家即从涉案房屋搬出，郭先生随即接手，装修之后居住至今；

（3）二手房买卖合同约定，佘先生在拿到房产证之后的15日内，协助郭先生办理过户的相关手续，否则佘先生要承担首付款两倍的违约金。佘先生在拿到房产证一个月之后，迟迟不配合，很明显已经违约；

（4）二手房买卖合同签订之后，郭先生已经支付了首付款80万元，截止咨询律师，已付月供款数10万元，剩余应交房款40万元；

（5）涉案房产已经抵押给银行，剩余房贷总数为45万元。

郭先生期望达到的目标：按照房屋买卖合同的原约定交纳剩余房款40万，佘先生配合办理房产过户手续。

涉及的关键法律问题：

1、抵押房产的过户问题

房产证存在抵押贷款是不能过户的，必须先将贷款还清取回房产证方可进行正常的房产证过户手续。

（1）先结清银行贷款。房产所有者必须先行偿还银行贷款，从而顺利取消抵押，再办理产权过户手续。

（2）经银行进行房屋产权变更。买卖双方经过共同协商达成一致的协议，然后前往银行出示这份关于房屋产权变更所达成的书面协议。可是这种方式有一个先决条件，即先要获得银行的允许，要是银行允许产权变更，那么贷款人会从卖方变更为买方，银行会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理产权变更登记。

2、夫妻共有财产情形下，买卖合同只有一方签字的效力

（1）《婚姻法解释三》 第十七条 第二款夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

夫妻双方对于夫妻共同财产，有平等的处分权利，对重大财产的处分一般需经双方协商一致。夫妻一方在处分共有财产时，一方明知其行为，却未做否认表示的视为同意。本案中，房屋买卖合同没有卖方妻子的签字，很难认定妻子明知房屋买卖的事实。只能通过买方的装修费、已居住两年的水电费、物业费票据等证据证明买方已经实际占有使用房屋达两年之久，而卖方的妻子在这期间并未主张过权利，结合2018年卖方是举家搬出的事实，证明卖方的妻子实际已经知道房屋已经交易的事实；

（2）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条明确规定：一方未经另一方同意出售共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

具体到本条内容而言，夫妻一方在未经夫妻另一方同意的情形下，以自己名义出售属于夫妻共同所有的房产，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分他人财产的行为，属于无权处分。本案中，佘先生处分房产的行为就是无权处分，若佘先生的妻子主张解除合同是有可能得到法院支持的，此时，郭先生也只能要求佘先生承担违约责任和相应的赔偿责任。

3、如何判断夫妻一方有权处分（含表见代理）夫妻共同共有的房产？

除明确的授权外，可从以下来判断：①配偶方是否参与挂牌、见面、协商、签订、履行买卖合同的过程：比如配偶方是否至中介挂牌出售、中介是否联系配偶一方接洽出售事宜、配偶方是否参与协商价款；②配偶方是否将自己账户作为收取定金、购房款的帐户；③看房时是否有接触配偶一方、评估人员看房时配偶是否在场等。

特别需要注意的，这种有权处分所代表的“同意出售”的意思表示范围应当是夫妻一方对另一方的概括授权，即只要有证据证明夫妻另一方作出同意出售房屋的意思表示，即应推定该同意为对配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。本案中，需要向当事人进一步了解后，确认相关事实。

本案解决方案：

1、诉讼。通过诉讼达到郭先生诉求的话，要考虑以下问题：

（1）郭先生想要过户的诉求可能无法达到。因为合同签订没有佘先生妻子的签字，而房产证、商品房买卖合同上都载明佘先生妻子是共有人，即使准备了证据、证人证明共有人知晓房屋买卖的事实，但是，仍然存在法院不肯定二手房买卖合同效力的风险。此时，郭先生就只能要求佘先生承担违约责任和赔偿责任；

（2）违约责任约定太高，可能不会得到支持。合同约定的违约金是首付款的双倍，如果郭先生以此为标准要求对方承担违约责任，在对方不提异议的情况下，大概率会得到法院的支持，但是，存在一个诉讼费较高的问题；若对方提出异议，则大概率无法得到支持。

（3）在诉讼开始后，要对涉案房产进行保全。确保违约金、赔偿金得到法院支持之后，对方有可供执行的财产；

（4）诉讼的时间和财务成本。可能要面临陷入一审、二审、再审、二审漫长的诉讼程序以及遥遥无期的执行程序之中，同时，诉讼费、保全费、律师费等费用也是一笔不小的开销。

2、和解

在考虑各种成本和对日常生活的影响之后，答应对方的要求或者再协商下相关款项。协商过程中，签署的补充协议、收据等，可以要求卖方佘先生的妻子参与进来，补救之前交易过程中的瑕疵。

结语：不管郭先生通过哪种方式解决此次纠纷，都是一个糟心的过程。日常生活中，需要进行大宗商品交易的时候，一定要通过网上查找资料、学习典型案例、咨询律师等方式做足功课，把交易手续做完整，尽量避免交易风险，也为后期的纠纷解决备足证据。