刘彤律师
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政府行为能否成为开发商逾期交房的免责事由

作者:刘彤时间:2019年11月08日分类:律师随笔浏览:59次

    开发商逾期交房的纠纷中,开发商常用的抗辩理由是政府行为导致开发商逾期交房,开发商免责。综合分析已有案例,司法实践中此抗辩理由能否成立,主要看《商品房买卖合同》中对逾期交房免责范围的约定以及开发商能否提供充分有效的证据证明是政府行为导致逾期交房。

    各开发商一般会在《商品房买卖合同》的附件或补充协议的交付条款约定:“因政府行为导致的开发商逾期交房,开发商不承担逾期交房的违约责任”。开发商提供的格式合同中对政府行为的定义包括“政府改变规划、政府政策变化、政府拆迁行为、政府指令暂停施工、政府负责的配套市政工程未到位、政府进行与该商品房所在项目相关联的市政干线工程建设及非开发商所能控制的其他政府行为等”。

一、政府行为可以成为开发商逾期交房的免责事由

(一)如双方在《商品房买卖合同》中明确约定了政府行为导致开发商逾期交房免责,开发商能提供充分有效的证据证明是政府行为导致的逾期交房,开发商可以完全免责。

(二)如双方在《商品房买卖合同》中明确约定了政府行为导致开发商逾期交房免责,开发商能提供充分有效的证据证明确实是政府行为导致了逾期,同时,开发商对逾期交房也有过错,开发商可以部分免责。

二、政府行为不在合同明确约定的免责范围内,开发商不免责仍应按合同约定承担逾期交房的违约责任

三、开发商不能提供充分有效的证据,证明政府行为导致逾期交房,由开发商承担逾期交房的全部责任

四、政府行为导致开发商逾期交房法律层面的思考

    《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”根据合同相对性原则,《商品房买卖合同》当事方是开发商和业主,政府不是合同的当事方,而是《合同法》第一百二十一条规定的第三人。

    根据此条规定第三方原因造成的违约(本文中指逾期交房)应当由开发商向业主承担违约责任,开发商与政府间的纠纷由双方依法规另行解决。即开发商向业主承担违约责任后,再去追究第三方政府的责任。现实中不太可能,事实是几乎没有开发商仅因逾期交房就起诉项目所在地政府。司法实践中,涉及到政府行为导致开发商逾期交房的,也没有法院引用此条法律依据。

    司法实践中,如果开发商与业主的合同中明确约定了逾期交房的免责范围,一般包括不可抗力和政府行为,不可抗力是法定的免责事由。所以各开发商都把免责范围的重点放在政府行为上,尽可能的列举出可能导致逾期的政府行为。法院一般会认定,此免责条款为有效条款,对双方均有约束力。如政府行为属于免责范围内明确约定的情形,法院则会认定开发商可以按照合同的约定免责。如开发商对逾期交房也存在过错,则开发商可以部分免责。如政府行为不属于免责范围内明确约定的情形或开发商不能提供充分有效的证据证明是政府行为导致的逾期,法院则会认定开发商按合同约定承担逾期交房的违约责任。

重庆达能律师事务所执业律师(合伙人),2年公检法经验+6年民商事诉讼经验。毕业于西南政法大学法学专业,2011年通过司法... 查看详细 >>
  • 执业地区:重庆-渝北区
  • 执业单位:重庆达能律师事务所
  • 执业证号:15001201511947026
  • 擅长领域:刑事辩护、婚姻家庭、房产纠纷、债权债务、合同纠纷