刘彤律师
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开发商如何应对业主断供的风险

作者:刘彤时间:2019年11月08日分类:律师随笔浏览:23次

1.通过合同约定,做好事前防范。

    开发商可以在《商品房买卖合同》及补充协议中约定开发商的解除权及违约责任的分担。如在《商品房买卖合同》中约定:

    就甲方(开发商)提供阶段性按揭贷款担保事宜,乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务,确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段担保责任,且为本合同及补充协议项下主要义务。双方就此明确如下:

(1)乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致甲方承担担保责任的,乙方应在甲方向其送到告知函之日起3日内,将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭提起诉讼或者仲裁发生的按建设受理费、律师费等),及甲方因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给甲方,同时,自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际承担上述款项之日止,乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项(包括代偿银行的全部款项及损失赔偿金)万分之五的违约金。

(2)无论任何原因,乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含两次)或者按揭银行终止(借款合同)或者按揭银行通知甲方承担担保责任的,甲方有权解除合同并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。

(3)如因乙方原因使该房屋被司法机关或者行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的,甲方有权选择解除合同,将该房屋收回另行出售,并要求乙方按照本补充协议约定承担违约责任。

    2.在签订《商品房买卖合同》时或者在办理银行按揭贷款时,要求业主提前签署委托开发商代办房产证手续,符合办证条件后及时书面发函催促业主办理房产证,催促银行办理抵押登记手续,避免出现业主拖延办证及抵押手续而无法免除开发商的阶段性连带保证责任。

    开发商承担连带保证责任的期限一般是在业主签订借款合同之日起至取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记手续之日止。《个人购房借款/担保合同》一般也会约定业主办理取得产权证和他项权证(即房屋抵押给银行的抵押登记手续正式办理完毕,银行取得法定的抵押权和对房屋的优先受偿权)后,开发商的连带保证责任解除。

    在签订商品房买卖合同时或者在办理银行按揭贷款时,应要求业主委托开发商代办房产证,避免出现业主拖延办证而无法解除开发商的阶段性连带保证责任。如签订商品房买卖合同时候未办理委托手续的,开发商在完成产权总登房屋具备产权办理条件后,尽快让业主办理产权证和他项权证,以解除阶段性连带保证责任。

    业主或开发商在办好产权证后,要及时通知银行办理房屋抵押登记手续。现实中如果业主出现严重断供,银行处于自身风险考虑,有时会怠于办理抵押手续,这时开发商就要发函告知银行及业主,对已符合办理抵押登记手续及他项权证的条件下,如怠于履行办理义务,开发商就不承担连带保证责任。

    3.业主出现断供后的应对措施。

(1)三方协商解决

    与银行协商,说服银行尽量不要从开发商的保证金中扣款,让银行直接起诉业主并通过拍卖该房产而实现债权。

    与业主协商,建议业主及时偿还借款或者解除商品房买卖合同,由开发商代为偿还银行借款。

(2)开发商起诉业主解除商品房买卖合同

    如三方无法协商解决,要么银行基于借款合同起诉业主和开发商,要么开发商基于商品房买卖合同关系起诉业主要求解除合同。开发商起诉业主解除合同一般可以基于合同约定通知解除或要求解除,哪怕没有约定也具有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”最高人民法院民一庭韩延斌法官在《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中明确指出,“商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件”。可以法律赋予开发商解除合同的权利。

    如该房屋未被第三人预查封的情况下,银行从保证金中扣除部分款项,随后起诉业主解除借款合同并要求偿还本金及利息的,开发商应立即起诉业主向其追偿银行从保证金中扣除的款项并申请查封业主的房屋。

    如该房屋已被第三人预查封且银行未从开发商保证金中扣款的情况下,与银行协商,由银行将扣款列入诉讼请求,起诉业主并通过拍卖业主的该房产而实现债权,并将扣款返还开发商。

    如该房屋已被第三人预查封且银行直接从开发商保证金中扣除所有或者部分款项,开发商应直接起诉业主解除合同(能否得到法院支持,在当前的司法实践中存在争议。)收回房屋,另行出售。否则开发商被扣的款项仅为普通债权,须在享有优先受偿权的债权人之后受偿,亦可能无法追偿,造成开发商重大的损失。

重庆达能律师事务所执业律师(合伙人),2年公检法经验+6年民商事诉讼经验。毕业于西南政法大学法学专业,2011年通过司法... 查看详细 >>
  • 执业地区:重庆-渝北区
  • 执业单位:重庆达能律师事务所
  • 执业证号:15001201511947026
  • 擅长领域:刑事辩护、婚姻家庭、房产纠纷、债权债务、合同纠纷