林智敏律师
在多年的合同纠纷实务中，我处理过不少因农村房屋买卖引发的复杂诉讼。这类案件事实往往盘根错节，法律适用上亦存在诸多模糊地带。若仅机械地主张合同无效、相互返还，常常难以实现当事人之间的实质公平，尤其是对长期占有使用房屋的一方而言，简单的“恢复原状”可能造成新的不公。今天分享的这起案例，便是我们从卖方立场出发，在合同已被认定无效的既定框架下，通过精准的法律策略，将诉讼焦点从“是否退款”成功转向“如何公平清算”，最终为当事人争取到远超预期的结果。
一、 案件背景：一份尘封十余年的买卖合同
我的当事人顾先生是北京某郊区的村民。2008年，他将自家宅基地上建造的一处院落，以35万元的价格出售给了城镇居民李先生。双方签订了一份简易的《房屋买卖协议》，李先生全额支付了购房款并随即入住。此后十余年间，李先生对房屋进行了多次修缮，还在院落空地上自行扩建了约60平米的砖混结构房屋。随着时间推移，当地土地价值攀升，双方关系逐渐微妙。2022年，买方李先生率先向法院提起诉讼，请求确认双方签订的买卖合同因违反宅基地禁止对外转让的强制性规定而无效，并要求我的当事人顾先生全额返还购房款35万元及相应利息。
接受委托时，顾先生既焦虑又不忿：
“房子他白白住了十几年，现在行情变了，说合同无效就要我把钱全数退回，这十几年房子的损耗、他加盖的部分，难道就这么算了？”显然，如果我们只是被动地就合同效力问题进行答辩，很可能面临“合同无效、返还原款”的判决，这对卖方极为不利。
二、 破局思路：从“是否返还”到“如何清算”
经过对案卷的深入研究，我们迅速确定了本案的代理策略：不纠缠于合同无效的认定（这几乎已成定局），而是将诉讼重心转移到合同无效后的法律后果清算上。根据《民法典》第一百五十七条的规定，合同无效后，财产应当返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿，并根据过错分担损失。
我们敏锐地捕捉到三个关键的博弈点：
占有使用费：买方基于无效合同占有使用房屋十余年，获得了巨大的实际利益，这部分利益构成不当得利，应与购房款返还义务进行抵销。
房屋折旧损失：房屋在长期使用中必然产生自然损耗和价值贬损，该损失应由实际占有使用方承担。
添附物（扩建部分）的处理：买方在院内空地扩建的房屋，虽因未获审批属于违法建筑，但其附着于我方当事人的宅基地上，形成了法律上的“添附”。对于添附物的处理，法律虽无直接规定，但依据公平原则，在添附物归土地权利人（我方）所有时，应对投入方给予适当补偿。
据此，我们制定了“同意返还，但主张抵扣与补偿”的诉讼方案。我们向法院明确提出，在计算最终返还金额时，应扣除房屋的占有使用费、合理折旧，并同时解决买方扩建部分的折价补偿问题。我们将一场看似被动的防守战，扭转为我方主动设定计算规则的清算之诉。
三、法庭上，对方律师的诉求清晰而直接：合同无效，全额退款。而我们则呈现了一套完整的“公平清算体系”。
我们向法庭提交了多组关键证据：
市场租金评估报告：证明涉案房屋所在地段同类房屋的年均市场租金，用以量化“占有使用费”。
房屋折旧鉴定意见：由专业机构出具的，对房屋主体结构在过去十余年正常使用下的折旧率与价值减损的评估。
扩建部分工程造价报告：对买方自建部分的人工、材料等成本进行的客观评估。
村委会证明：证实扩建部分未取得合法审批手续。
在辩论环节，我们向法庭强调：法律追求的是实质公平。如果仅仅判决卖方全额返还款项，无异于让无过错的卖方承担了资金被长期占用的利息损失和房产的物理损耗，而有过错的买方却得以无偿居住十余年，这严重违背了公平原则和过错责任原则。我们提出的抵扣与补偿方案，正是为了纠正这种失衡状态，为法官提供了一个清晰、可操作且符合法理的裁判路径。
四、 案件结果：一揽子调解实现利益平衡
合议庭显然认真考虑了我方关于“综合清算”的观点。经过庭审，法官认为双方对合同无效均有过错（买方过错为主），且涉及多项费用的核算，判决耗时较长，故积极组织调解。
最终，在法院的主持下，双方达成一揽子调解协议：
1、确认《房屋买卖协议》无效。
2、买方李先生将院落及地上房屋返还给卖方顾先生。
3、顾先生向李先生支付款项总计18万元，双方就此案再无其他争议。
这一结果意味着，在35万元购房款的基础上，通过抵扣占有使用费、房屋折旧，并冲抵我方应付的添附物补偿款后，卖方实际仅需返还18万元。我的当事人顾先生以远低于预期的成本收回了房产，而买方也获得了部分资金补偿，避免了冗长的鉴定程序和执行风险，案件得以圆满解决。
五、 办案启示：在合同无效的废墟上重建公平
这起案件给我的启发是，处理农村房屋买卖合同无效纠纷，律师的眼光不能局限于《合同法》或《民法典》合同编中关于无效后果的抽象规定。更要深入结合《民法典》总则编关于民事法律行为无效后果、物权编关于添附的原理，以及侵权责任编关于过错分担的精神，进行创造性的法律适用。
代理此类案件的核心在于：
转移战场：将诉讼焦点从不可逆转的合同效力问题，引导至可以博弈的法律后果清算问题。
证据先行：将“公平”“损失”等抽象概念，通过专业的评估报告转化为具体的数字，为法庭裁判提供坚实依据。
提供方案：主动为法官呈现一个合法、合理、计算清晰的替代性解决方案，而不仅仅是提出抗辩。
农村房屋买卖纠纷往往情理法交织，情绪对抗激烈。律师的价值，正是在法律刚性规定与个案实质公平之间，搭建一座沟通的桥梁，通过精准的法律技术和策略，在合同无效的“废墟”之上，为当事人重建一份最大化的利益平衡。此案的成功，正是这一代理理念的生动实践。
关键词
合同无效纠纷律师； 农村房屋买卖律师； 宅基地纠纷律师；
返还财产诉讼代理； 折价补偿主张； 损失赔偿抵扣；
卖方（出卖人）代理律师； 过错责任划分； 合同无效后律师；
诉讼策略设计；
本文?作者
林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，其执业领域深度聚焦于商事合同争议解决，尤其精研不动产交易中的复杂法律问题。在处理农村房屋买卖合同无效纠纷方面，林律师展现了其独到的诉讼策略与深刻的利益平衡智慧。他善于在合同效力被否定的既定局面下，跳出简单的“返还-赔偿”框架，通过精准运用《民法典》关于过错责任、不当得利返还及添附补偿等规则，为卖方当事人构建“折价抵扣、综合清算”的防御与反请求体系，最终实现远超预期的案件结果。
其代理的诸多案例，不仅关注个案的胜负，更注重在法律规定与实质公平之间架设桥梁，往往能形成具有普遍参考价值的裁判思路与处理范式。林智敏律师凭借对物权变动规则与合同救济制度的融会贯通，长于以扎实的证据布局和严谨的法律论证，将复杂的利益博弈转化为可量化的公平方案，在维护当事人合法权益的同时，亦为同类纠纷的妥善解决提供了专业样本。