林智敏律师
【胜诉案例】林智敏律师代理租赁合同纠纷超20年部分无效案
一、当事人?
原告?：广州市某产业园（出租方）
被告?：广州市某人才培训中心（承租方）
被告辩护人：林智敏律师团队
二、案情简介?
2003年5月，广州市某产业园（出租方）与广州市某人才培训中心（承租方）签订《合同书》，明确约定租赁期限为20年，自2003年5月起至2025年4月止。同6，双方又签订《补充协议》，其中第三条特别约定：在主合同约定的20年租赁期限届满后，出租方"应当允许"承租方续租，续租期限仍为20年，自2023年5月起算。
2022年，出租方认为该《补充协议》中关于自动续租20年的约定，实质上构成了对《民法典》第705条"租赁期限不得超过二十年"规定的规避，导致整个租赁期限达到40年，远超法定上限。为此，出租方向法院提起诉讼，请求确认2023年5月之后的续租约定无效。
三、原告诉讼请求?
确认《合同书》及《补充协议》中自2023年6后的租赁期限无效
法律依据?：
《民法典》第705条“租赁期限不得超过二十年”
四、被告辩护意见?
1、《补充协议》仅为续租意向，需另行签订书面合同，属预约而非本约
2、续租条款未直接违反20年期限限制
3、双方已约定续租时重新协商其他条款，未规避法律强制性规定
五、案件争议焦点?
1、属于本约合同中的续租条款，还是独立预约合同？
2、提前约定续租期限是否构成“变相突破20年限制”？
3、“甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年”是否具有强制约束力。
六、判决结果?
一审：
确认2023年5月后的租赁期限无效
二审：
驳回上诉，维持原判。
裁判要点?：
《补充协议》通过“应当续租”的强制性表述，实质锁定40年租期，违反《民法典》第705条立法目的。
七、案件总结?
法律适用?：
租赁合同最长20年为效力性强制性规定，当事人不得通过预约合同、续租条款等形式变相突破。
“应当续租”的表述构成对合同自由的过度限制，导致条款无效。
实务启示?：
续租条款需明确“协商义务”而非“结果强制”；
避免在主合同中预设续租期限，应保留重新谈判空间。
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