买卖房屋是人生一项重要的事情，不仅体现在房屋的价值高，同样体现在人长期安居乐业的一个场所，更重要的体现在财产的传承。而重要财产的购置与转让，涉及的国家税负也是不容忽视的，现在就来分析房屋过户有关的税务成本。

房产过户涉及的税费：增值税，个人所得税，土地增值税、印花税、城市维护建设税和教育费附加、契税。

初看房屋过户涉及税费项目及种类繁多，但不需要担心，针对个人的房屋过户或转让，也是有一定的税收优惠的。

以下分析不同情形的税收政策

1、房屋因买卖交易过户。

增值税：购买2年以上转让的不征税，购买2年以下转让的征税（适用于北上广深以外地区）。按照5%的征收率征税

个人所得税：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、免征个人所得税。否则按照差额的20%征税或全额的1-3%征税

土地增值税、印花税：暂免征收

城市维护建设税和教育费附加：购买2年以上转让的不征税，购买2年以下转让的征税（适用于北上广深以外地区）。不同地区城建税率为7%、5%、1%，教育费附加为3%

契税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2、向自己近亲属赠与房产

增值税：免征

个人所得税：免征

土地增值税、印花税：暂免征收

城市维护建设税和教育费附加：免征

契税：法定继承人法定继承、夫妻婚内析产、夫妻离婚分割财产的，免征。否则需要照章纳税。

3、因法定继承需过户房产

增值税：免征

个人所得税：免征

土地增值税、印花税：暂免征收

城市维护建设税和教育费附加：免征

契税：免征

综合上面分析，可以得出这样的结论：1、房屋满足5年且唯一的条件的，通过交易转让房产征收的税是相对较少的。2、如果不满足5年且唯一的条件，则通过赠予的方式进行房屋过户税费是最低的。3、如果被继承人去世，通过法定继承取得房屋的税费是最少的。

但需要提请注意的是，受赠人在之后转让房屋时候，不得进行核定征税，如果房屋价值持续上涨，赠与的后续税负会相应增加。

相关法律：

增值税

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第五条规定“个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额”。

一般情况下，缴纳的增值税=成交价/(1+5%)×5%

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市”。

1、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征收增值税：（财税【2016】36号附件3）

(1)离婚财产分割；

(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售（当然包含赠与行为）的，免征增值税。（财税〔2016〕36号附件3）

个人所得税

《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）规定个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号》第六条应纳税所得额的计算第五项规定财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。第三条第三项规定财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税”

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：

一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

土地增值税、印花税

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税、土地增值税。

城市维护建设税和教育费附加

城市维护建设税和教育费附加增值税等流转税为征收基数，缴纳增值税等流转税的人则缴纳，个人出售住房如果缴纳增值税则征收，不缴则不征收

契税

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

1、法定继承人法定继承或遗嘱继承免征契税。（国税函[2004]1036号）

2、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。（财税[2014]4号）

3、夫妻离婚财产分割，对享有家庭财产共同共有权的成员，承受被分割的家庭财产，不征收契税。（国税函[1999]391号）