提记：法无定式，水无常型，在法律的适用上不能够机械的照搬法条，而是要思考出台这个法条的背景及该法条的所保护的利益。
_______来自一个初窥门径的小法师!
最近时常被问及涉及国有划拨土地上的房屋买卖合同是否有效的问题，关于这一问题可以说是众说纷纭，各个地方的法院判决也不一致，针对这个问题，笔者认为涉及国有划拨土地上的房屋买卖合同是有效的。
根据《房地产管理法》第三十二条、《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条及相关司法解释，我国在处理房地问题上确立了“地随房走、房随地走、房地一体”的原则，这就决定了房屋买卖必然涉及到土地使用权的转让，那么土地转让合同的效力问题也势必会影响到房屋买卖合同的效力。
那么根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，那么根据“房随地走、房地一体”的原则，涉及国有划拨土地上的房屋买卖合同如未经有批准权的人民政府批准似乎是无效的！！！并且根据《房地产管理法》第四十条之规定，该条款亦在明确表明涉及划拨土地使用权的房地产转让亦需要人民政府的批准，似乎也印证了未经有批准权的人民政府批准的涉及国有划拨土地使用权的房屋买卖合是无效的！！！那么没有经过批准的该类《房屋买卖合同》效力应当如何认定？
从地方各级人民法院发布的此类案件对合同效力的认定至今均层次不齐，众说纷纭，而最高院从2010年至今发布的生效案例来看，最高人民法院对该类合同的效力全部认定有效。理由如下：
尊重交易双方的真实意思，如判决无效严重违背民法的诚实信用原则
房屋买受人的真实意思和合同目的就是取得案涉房屋而非土地使用权，房屋买卖系买卖双方出于真实的意思表示、并且交易价格是合理的，为保障交易安全、维护正常的市场经济秩序此类合同应当受到法律的保护。合同已经实际履行，一方主张合同无效违反了诚实信用原则。不排除房屋出卖人受利益驱使，因近年房屋价格日渐水涨船高，实则违反了民法的基本原则-------诚实信用原则。
此类合同纠纷不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等土地使用权转让合同的相关规定
在实践中诉讼一方常以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条（土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。）及《物权法》第一百四十七条（建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。）来主张此类《房屋买卖合同》无效，然而最高院在处理此类房屋买卖合同的效力并未使用该条款，因该司法解释主要处理的是国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，而房屋买卖合同不管从合同签订形式、双方的真实意思表示、合同目的、还是房屋使用现状，其基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面存在本质的区别。《房地产管理法》第四十条所规定的批准问题，是属于合同履行中的问题，不应影响合同的效力，《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。
根据《房地产管理法》第四十条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。即如果政府部门不予批准，不能过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。
签订此类《商品房买卖合同》并未损害国家利益。
禁止划拨土地转让限制性规定的立法目的是为了保护国家利益，且划拨土地往往具有公益性质，因此“报批”、“审批”的真正目的不是为了限制流通，而是为了对土地用途的监管和防止交易方逃避“补齐土地出让金”，因此若交易过程中，任何一方没有损害国家利益的意思表示，合同履行也不会导致国家利益的损失，那么合同就是有效的合同。
此类案件要注意区分履行不能和合同无效。
在实践中我们发现在这类诉讼主张合同无效一方的当事人往往还基于一个在政府申请批准的过程中受阻的事实，进而认为合同也不具备履行的可能性。进而主张合同无效。而对于履行不能的情况并不会导致合同无效。我们可以依据《合同法》第九十四条之合同目的不能实现要求解除合同。
而合同无效和合同解除的区别在于，合同无效，自始无效，有过失的一方承担的是缔约过失责任，且这类合同无效很难归结到谁的过失，因此损失真正造成的损失可能是难以弥补的。而合同解除，守约一方主张的损失可以参照合同预期利润。因此对于房屋买卖合同纠纷类案件来说，合同无效与合同解除两者有天壤之别。
分享给大家一句话：假象总是冲刺在前，而真相则是跑马拉松。
