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长达20余年未办理房屋过户登记手续??物权登记不适用诉讼时效!

发布者:颐合成都律师团队律师|时间:2018年12月07日|分类:合同纠纷 |749人看过

律师观点分析

    原告与被告因房屋买卖合同纠纷一案,长达20余年未办理房屋过户登记手续。现原告请求确房屋买卖合同有效,要求被告配合办理房屋过户登记手续。我所接受原告代理后,发表如下代理意见,经历一、二审,最终支持原告全部诉讼请求,现已执行完毕,具体如下:

一、原告具备诉讼主体资格,是本案适格原告。

本案诉争的房屋买卖协议由原告和被告两人签订后,原告个人向被告支付了购房款99981.98元,差价款35100元,其后缴纳的各种杂费、税费等所有费用也系原告个人在履行合同义务,综合全案也没有任何第三方履行合同,且被告在此期间对此未有任何异议。

而且被告在1994年8月10日青羊区人民法院的询问笔录中也明确表示涉案房屋是出售给本案原告个人,原告个人向其缴纳差价款35100元。

因此涉案房屋系被告向原告出售,其后也系原告个人在履行合同,原告当然有权根据协议的约定要求被告协助办理过户手续。原告具备诉讼主体资格。

 

二、诉争合同系原被告双方真实意思表示,且协议内容为买卖的私有财产,并未违反法律、行政法规的禁止性规定,亦不损害国家和社会公共利益,应属合法、。有效的合同。

1989 年3月15日,原被告双方签订了一份《协议书》,约定被告将诉争房屋出售给原告,协议约定出卖价格以市统建办安置合同的价格为准,并在此基础上原告另行支付35100元差价给被告。

1)涉案房屋属被告私有财产,非单位福利房,被告有权买卖。

根据《西玉龙街商业用房拆迁安置协议书》可知,涉案房屋系成都市民事建筑统一办公室安置给被告的安置房,系被告私有财产,并非系被告庭审所述之单位福利房,被告对其享有所有权。

2)原告向被告交付全部购房款,被告于1990年诉争房屋建成时便将其交付原告占有使用至今。

《协议书》签订后,原告按照合同约定,支付了诉争房屋全部房款、差价款、并承担办理涉案房屋产权的全部税费、杂费等全面履行合同义务,相关缴费凭证原件原告在庭审中已向贵院提交核实,被告亦无任何异议。被告也认可收到原告支付的差价款人民币35100元。且自涉案房屋返迁完工被告便将其直接交付原告占有使用至今。

综上,涉案协议系原被告双方真实意思表示,且协议内容为买卖的私有财产,并未违反法律、行政法规的禁止性规定,亦不损害国家和社会公共利益,根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条 “买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”的规定,涉案协议为合法、有效的合同,应受法律保护,且被告负有协助原告办理过户登记手续的义务。

 

三、房屋买卖合同的主要义务双方已履行完毕,被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续这一法定义务。

涉案协议合法、有效,双方应受其约束。根据《协议书》约定,被告自愿将涉案房屋出售给原告,且现原告已全面履行合同义务向被告支付全部购房款,被告也将涉案房屋交付原告,原告自涉案房屋建成至今20多年一直占用使用该房屋,合同主给付义务已履行完毕,涉案房屋理应归原告所有。

根据涉案协议第7条“甲方(被告)需无条件协助乙方(原告)将购买案涉营业房手续办完为止”的约定及最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第85条“财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行”的规定,被告应负有将涉案房屋过户登记至原告名下的义务,即被告应协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。

 

三、原告请求被告协助办理涉案房屋过户手续的请求不适用诉讼时效。

原告认为请求被告协助办理涉案房屋的过户手续不适用诉讼时效,具体原因如下:

1)该请求权具有物权性质,物权请求权不是诉讼时效的客体。

《最高人民法院民一庭疑难案件问答》中的倾向性意见认为:“出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性,不适用诉讼时效的规定。”本案中,涉案房屋一建成被告就将其交付给原告,且产权证办理当天,被告便将产权证原件交付给原告,原告自1990年就已实现对涉案房屋的占有使用,至今已长达27年之久。原告请求被告办理过户手续的请求具有物权属性,不应适用诉讼时效。

2)在主合同义务已经履行完毕的情况下,从合同义务不得单独适用诉讼时效。

涉案协议中被告移转涉案房屋的占有和所有权为其主要合同义务办理过户手续仅是对物权的确认,属从给付义务。合同签订后,被告已于1990年将涉案房屋交付给原告,原告支付全部购房款等所有费用并一直实际占有使用涉案房屋,双方皆已履行主给付义务。未办理过户登记手续,只是被告未履行从给付义务,给付义务不得单独适用诉讼时效。

3)办理过户手续系一种法律义务,不适用诉讼时效。

房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段,也是依法确认房地产所有权的法定手续,协助产权人办理产权过户登记手续是一种法律义务,不受时间限制。

综上,原告认为被告受有效买卖协议的约束,在双方已履行主给付义务的情况下,请求被告办理过户手续具有物权请求权性质,且属从给付义务,不适用诉讼时效的规定。


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