张某、乔某与XX置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

律师观点分析

原告张某，男，197X年X月X日出生，汉族，住郑州市金水区。

原告乔某，女，197X年X月X日出生，汉族，住河南省濮阳市龙华区。

共同委托代理人曹林，河南良达律师事务所律师。

被告郑州XX置业有限公司

原告诉称，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：被告将位于郑东新区七里河路南、四港联动大道西的商品房出售给原告。合同签订后，原告依合同约定支付了购房款。双方在合同中约定了交付期限、交付条件、逾期交付等违约责任，现被告在未符合交付条件的情况下强行交付涉案房屋，严重损害了原告合法权益，为维护原告的合法权益，向法院提出诉讼请求：1、请求被告支付逾期交房违约金共计23932元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告XX置业辩称，第一、答辩人已经履行商品房买卖合同约定的交房义务。答辩人已经获得原告所在楼栋的竣工备案表，并且将通过竣工验收备案的房产交给原告使用。原告签订有收房验收单、收房流转单、承诺书等交房手续，足以证明答辩人已经履行合同义务，故原告起诉主张违约金没有依据。第二、即使出现逾期交房，是因为政府部门“封土令”造成的，对这一不可抗力答辩人应当免责。答辩人施工期间，政府在郑州多次召开国际会议例如（G20峰会）同时为扬尘大气污染治理多次下达封土令，导致答辩人在2015年、2016年、2017年多次停止施工。封土令是答辩人不能预见、不能避免且无法克服的不可抗力。根据合同法关于不可抗力的规定及补偿协议的约定，答辩人应对逾期交付免责。第三、原告主张的违约金不符合合同约定应当予以驳回。在商品房买卖合同第九条明确约定违约金的承担期限。即使存在违约，承担合同约定的最后交房期限至实际交付期限的违约金，而不是原告主张的到获得竣工备案期间的违约金，故对违约金的承担应当严格尊重合同的约定。第四、未来华庭虽未取得竣工备案表，但是通过五大主体竣工验收属于合格产品，对原告的居住、使用房产权利未造成实质伤害。更何况于2018年1月6日实际交房，也为原告减免3个月的物业费，主动承担了违约责任。故对原告的诉讼请求予以驳回。第五、根据国务院《建设工程质量管理条例》和住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程交工验收备案管理办法》（建设部令第78号）规定，工程竣工验收备案属于国家行政机关对建设工程实施行政管理的一种方式和手段，与××和××之间的房屋交付等民事行为没有法律上的直接关系，且经过五大主体验收合格的房产属于合格产品，对交付业主、使用不产生实质影响。综上，答辩人履行合同交房义务，将符合条件的房产交付给原告。即使存在逾期交房的现象属于不可抗力也应当免责。对违约责任的承担应当尊重合同的约定。故应驳回原告诉讼请求。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋。被告虽于2018年1月6日向原告交付房屋，但交付房屋时并未取得竣工验收备案表，不构成有效交付。被告实际取得竣工验收备案表的时间为2018年8月8日，原告有权利要求被告郑州XX置业有限公司支付逾期交房违约金。涉案房产的合同签订于2016年9月24日，交房时间约定2017年12月31日前，在此期间，因郑州地区治理大气污染，政府及其相关部门采取“封土令”等措施，对被告郑州XX置业有限公司的交房周期产生一定影响，但涉案房屋已经交付原告使用，不影响原告对涉案房屋的使用、收益，本院结合双方合同的履行情况、被告的违约程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为19000元。关于被告辩称，因政府多次下达封土令，导致工程延期，被告对延期交房免责。因涉案工程已于2017年12月20日竣工，故停工期间并不影响被告按照合同约定向建设行政主管部门办理竣工备案表，故对被告的该答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告郑州XX置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张某、乔某支付逾期交房违约金19000元；