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云南谦恒律师事务所
公开课第五十一课
父母出资购房，
离婚时房产如何分割
日常生活中，父母为子女结婚购置房屋出资的情形非常普遍。由于大多数父母出资时都不会明确表示为子女购房出资的性质，故一旦日后子女离婚，则往往会就该出资性质产生争议。对此，实务中分歧较大：一种观点认为，根据日常生活经验，父母出资为子女购置结婚用房提供帮助是基于人身关系而产生，出资时没有想过要求返还，故该出资行为应解释为父母对子女的赠与；另一种观点则认为，在子女结婚前，父母出资虽是出于对子女结婚的美好预期，但也不排除存在结婚未成的情形，故结婚前的出资应理解为对自己子女一方的赠与，除非其已明确表示赠与双方。至于结婚后，父母对子女购置房屋，就属于前述情形，可以理解为对夫妻双方的赠与。
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最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十九条
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
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由于大多数父母为子女购房时都不会特意明确出资的性质，所以一旦日后子女离婚，双方往往会就该出资性质的认定产生争议。对此，《婚姻法司法解释（二）》第二十二条曾规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。《中华人民共和国民法典》出台后，司法解释中保留了该条第一款的规定，并将第二款中“该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”修改为“依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理”。这一修改从尊重当事人的意思自治出发，对现实生活中父母为双方购置房屋出资时对该出资的性质作出特别约定的情形予以充分尊重，即只有在没有约定或约定不明确的情形下，才可以将其认定为婚内受赠的财产，归夫妻共同所有。
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（一）当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外
该款主要解决的是对当事人双方在办理结婚登记手续前，一方或者双方父母为当事人双方购买房屋的出资应如何认定的问题。根据《民法典》确立的夫妻财产制度，夫妻共同财产制采用的是婚后所得共同制，即认定当事人的财产是否为夫妻共同所有必须是以婚姻关系存在为前提，除个人的特有财产和夫妻约定为个人所有的财产以外的，才属于夫妻共同所有，如果在当事人结婚前，其通过继承、接受赠与及其他合法方式等所取得的财产均应属于个人婚前财产。结合生活实际，父母为子女结婚购买房屋出资，其真实意思表示也往往是对自己子女的赠与。因此，当事人双方结婚前，各方的父母即使是为当事人双方购置房屋出资的，该出资也应当认定为对自己子女的个人赠与。如果父母明确作出将出资赠与当事人双方的意思表示，就应认定该出资是对当事人双方的赠与，属于当事人双方共同所有。
（二）当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理
这一款要解决的是对当事人双方在办理结婚登记手续后，一方或者双方父母为当事人双方购买房屋的出资应如何认定的问题。根据上述的夫妻婚后所得共同制，结合《民法典》第第一千零六十二条第四项的规定，当事人在结婚后，通过继承、接受赠与所得的财产，除第一千零六十二条第三项规定的以外，也应属于夫妻共同所有。所以，通常情况下，当事人双方在婚姻关系存续期间，无论一方或者双方父母为当事人双方购置房屋的出资，根据法定夫妻共同财产制的原则规定，都应认定为夫妻共有财产。但如果父母明确表示该出资为对自己子女的个人赠与的，该出资不能认定为当事人双方共同所有的财产。
综上，当我们接触到婚后财产所有权归属认定纠纷案件时，首先要以法定的夫妻婚后所得共同制原则进行分析，即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得财产均属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来分析是否为夫或妻一方所有或者他人所有。
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在生活中，还经常发生的一种情形是父母只为子女购买不动产支付了部分价款（往往是首付款）。此时，根据不动产买卖合同中的购买人身份不同，可细分为两种情形：
一是父母以自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权转移登记到子女一方名下的情形。如果该不动产转移登记发生在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。如果该不动产转移登记发生在子女结婚后，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则离婚时，得到房屋的所有权登记一方应给予另一方补偿。如果该不动产转移登记发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，则仍可适用本条规定，视为只对自己子女一方的赠与。
二是以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下。此时，如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。如果该不动产买卖合同也签订在子女结婚前，则可适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条进行处理。如果该不动产买卖合同签订在子女结婚后，则该不动产应属于夫妻共同财产，只不过一方父母出资所占总价款比例对应不动产的比例为子女一方个人财产。如果该出资发生在子女结婚后，则应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。
