律师观点分析
上诉人（原审原告）：王某某，男，1963年10月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥化市明水县。
代理人：王姗姗，黑龙江油城律师事务所律师。
上诉人
上诉人（原审被告）：大庆市A房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区火炬新街40号新兴产业孵化器四楼B区708室。
法定代表人：任某某，该公司总经理。
委托诉讼委托代理人：殷某，女，1988年2月20日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
上诉人王某某与上诉人大庆市A房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭于2020年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人王某某委托诉讼代理人王珊珊、上诉人恒大公司委托诉讼代理人殷某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某某上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持王某某一审诉请；二、本案一、二审诉讼费用由恒大公司承担。事实与理由如下：一、一审判决对部分事实认定不清，导致不当得利数额认定出现错误，有失公正。一审认定恒大公司在2019年8月26日向王某某交付房屋时仅要求王某某向其交纳2016年、2017年度取暖费是错误的。一审庭审时王某某提交的录像可证实恒大公司要求王某某到金碧物业有限公司大庆分公司（以下简称金碧物业）交纳物业费，交完物业费才可向王某某交付涉案房屋钥匙。由此可见，恒大公司在2019年8月26日向王某某交付房屋时，要求王某某向其交纳案涉房屋2016年至2019年度物业费和2016年、2017年取暖费，否则不予交房，而一审法院仅认定恒大公司要求王某某交纳2016年、2017年度取暖费是错误的。二、一审法院适用法律错误，因而对部分事实的认定作出错误的裁判。1.中国法院网对于适用《民法总则》应处理好五大关系作出了明确：同一事项，民法总则与民法通则不一致的，应该根据新法优于旧法的原则，适用民法总则的规定。《民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。而一审判决错误适用《民法通则》第九十二条，应当将取得的不当利益返还受损失的人，认定只有将财物交给恒大公司，王某某所受的损失才可称之为不当得利，而《民法总则》第一百二十二条为了避免歧义将此处删掉，因此一审法院应根据新法优于旧法的原则，适用《民法总则》第一百二十二条，而不是适用《民法通则》第九十二条歪曲不当得利的真正含义。《民法总则》第一百二十二条中，一方取得财产利益是指因一定的事实结果增加了财产或收益上的积累。凡是财产状况或利益无法律根据较以前增加，或者应减少而未减少的，为法条所说的取得的不当利益。具体而言，取得财产利益主要表现为以下几种形式：（1）财产或利益的积极增加，即获得某种财产利益或扩大的财产范围；（2）财产或利益的消极增加，即因财产或利益本应减少而未减少所得的利蓝。而本案正是此种情形，因恒大公司违约在先未按合同约定期限交房，房屋所有权并未转移。本应由其承担期间的取暖、物业费用、而恒大公司却未承担，实际由王某某承担的部分为不当得利。无论王某某向恒大公司支付还是向供暖、物业单位支付，恒大公司均构成不当得利，应予以返还。2.法律明确规定不当得利并不仅仅指财物，同时也包括财产利益。因恒大公司以不交物业费和取暖费就拒绝交房为由，王某某只得将应由恒大公司承担的物业费、取暖费向物业公司和热力公司交纳，王某某财产及财产利益受到损失，恒大公司财产消极的增加，不能因恒大公司没有收到钱款就认定恒大公司未取得不当得利。如按照一审认定，王某某需向取暖、物业单位另行主张权利。首先取暖和物业单位有权收取该笔费用，只是恒大公司才是该笔费用的交纳主体，王某某是因恒大公司要求被迫为其垫付的取暖、物业费用，因此王某某有权直接向恒大公司主张不当得利。一审法院认定有违事实和法律规定，也有违法律的公平正义。一审法院已经认定本案中，恒大公司向王某某出售的为期房，在王某某接房之前，该房屋由恒大公司占有，所有权人并非王某某，亦未转移房屋的占有。恒大公司称逾期交房是王某某逾期偿还金碧物业借款的原因证据不足，故在房屋交付使用前产生的费用，不应由王某某承担。现恒大公司没有合法根据，取得不当利益，造成王某某损失，其行为已构成不当得利。一审法院已经认定房屋交付使用前产生的费用，不应由王某某承担，而一审判决却又因恒大公司没有收到全部物业费和取暖费为由，仅判决恒大公司返还收到的部分不当得利，一审法院的判决结果与其认定的事实和法律的规定严重不符。恳请支持王某某的上诉请求。
恒大公司辩称，王某某主张的物业费、取暖费的收取主体不是我公司，提供服务的单位也不是我公司，王某某主张的所谓逾期交房也是由于王某某没有及时偿还借款导致的，其损失后果应由王某某自行承担。王某某与我公司于2015年5月6日签订《商品房买卖合同》，在此之前王某某因为资金周转问题向金碧物业借款20万元用于支付其购买房屋的首付款。在王某某与金碧物业签订的借款协议中明确了具体还款时间，王某某更是签订了承诺书，确认如果未按照约定时间归还金碧物业的借款，则我公司有权不交付案涉房屋，且无需承担任何违约责任。而王某某在2019年8月25日才偿还金碧物业的借款，所以我方基于王某某的承诺书没有在《商品房买卖合同》第8条约定的时间2016年10月10日向王某某交付房屋。依据《商品房买卖合同》第11条约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定的交房之日起，视为买受人同意该商品房已经符合交付条件，并已经实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。所以王某某向我方主张赔偿没有实际和法律依据。
恒大公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并依法改判恒大公司不承担给付责任；二、一审、二审诉讼费由王某某承担。事实与理由如下：一审判决认定事实不清，应当予以撤销并依法改判。恒大公司一审提交承诺函一份，对此一审法院认为该承诺函中并无恒大公司及第三方金碧物业的人员签字或公司盖章，不是三方协商一致达成的协议，不能同时约束双方当事人及金碧物业，与本案无关联性，故对该证据不予确认。承诺函系王某某单方做出的意思表示，是一种单方允诺行为，非合同行为，无需其他方签字或盖章，既然做出承诺，王某某就应受承诺约束。综上，恒大公司的上诉请求完全符合法律规定。
王某某辩称，恒大公司一审时提交的承诺书不是王某某所签，且该承诺不属于单方允诺。单方允诺是指表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示。单方允诺是向社会上不特定的人发出，主要类型是悬赏广告、设立幸运奖等，而恒大公司提交的承诺书不是此种形式，并不属于单方允诺。恒大公司提交的承诺书性质属于合同。理由如下：该承诺书显示的主体有王某某、恒大公司及金碧物业，是平等的主体，内容设立的是民事权利义务。该承诺函中并无恒大公司及金碧物业的签字盖章，记载的内容并不是三方协商一致的结果，并不能约束王某某、恒大公司及金碧物业，与本案也无关联性，王某某不认可该承诺。根据合同相对性原则，恒大公司不能以此对抗王某某的主张。综上，请求驳回恒大公司的上诉请求。
王某某向一审法院起诉请求：一、判令恒大公司返还不当得利款21,439.32元（物业费、电梯使用费10,506.03元，取暖费10,933.29元），并按照年利率6%的标准支付该款项自2019年8月26日至实际给付之日的利息（截至2019年11月7日为260.85元）；二、本案诉讼费用由恒大公司承担。
一审法院认定事实：王某某、恒大公司于2015年5月6日签订了《商品房买卖合同一份》，约定王某某购买恒大公司开发的位于大庆市××绿洲住宅小区××号高层住宅楼1单元011604号房，房款共计741,200元。合同约定出卖人应于2016年10月10日前交付房屋，王某某按照约定履行了支付全部房款的义务。恒大公司实际于2019年8月26日向王某某交付了房屋，交付时要求王某某向其缴纳涉案房屋2016、2017年度取暖费共计7,286.54元，王某某按要求予以缴纳。王某某认为恒大公司逾期交房，交房之前的取暖费不应由其缴纳，恒大公司收取该费用属于不当得利，故诉至法院。
一审法院认为，按时足额缴纳取暖费，是房屋所有权人依法应承担的义务。本案中，恒大公司向王某某出售的为期房，在王某某接房之前，该房屋由恒大公司占有，所有权人并非王某某，亦未转移房屋的占有。恒大公司称逾期交房是王某某逾期偿还金碧物业借款的原因证据不足，故在房屋交付使用前产生的费用，不应由王某某承担。现恒大公司没有合法根据，取得不当利益，造成王某某损失，其行为已构成不当得利，应将其取得的7,286.54元返还王某某，并应支付利息，故对王某某的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。结合王某某的主张，一审法院酌情确定该利息以7,286.54元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月27日计算至实际给付之日。王某某超出该部分的诉讼请求，因其出示的证据显示款项交于金碧物业及大庆市热力集团有限公司，恒大公司并未取得该利益，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、恒大公司于判决生效之日起十日内返还王某某7,286.54元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款项自2019年8月27日至实际给付之日的利息；二、驳回王某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计171元，由大庆恒大公司负担57元，由王某某负担114元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明如下事实：
2015年3月22日，王某某与金碧物业签订《借款协议》一份，双方约定：王某某认购了大庆恒大绿洲10号楼1单元1604房间，由于资金周转问题向金碧物业借款，金碧物业同意免息借给王某某20万元，王某某承诺按时归还借款。具体还款时间约定为：王某某须在2015年9月22日前向金碧物业归还25,000元，在2016年3月22日前向金碧物业归还25,000元，在2016年9月22日前向金碧物业归还25,000元，在2017年3月22日前向金碧物业归还25000元，在2017年9月22日前向金碧物业归还25,000元，在2018年3月22日前向金碧物业归还75,000元。当日金碧物业向王某某发放了借款20万元。
2015年3月23日，王某某出具《承诺函》一份，承诺将按照约定的期限归还金碧物业每期借款，每逾期一天，将按每期未归还款项总额的千分之一支付违约金及恒大公司有权不交付房屋给王某某，且无需承担任何违约责任。
王某某、恒大公司于2015年5月6日签订了《商品房买卖合同》一份，约定王某某购买恒大公司开发的位于大庆市××绿洲住宅小区××号高层住宅楼1单元011604号房，房款共计741,200元。合同约定出卖人应于2016年10月10日前交付房屋。
2015年5月10日，王某某向恒大公司交付购房首付款301,200元，2015年5月20日，王某某通过向银行贷款的方式将剩余购房款44万元交付给恒大公司。
王某某向金碧物业借款后，在偿还部分款项后，于2019年8月25日偿还了拖欠金碧物业的剩余借款100,650元。
2019年8月26日，恒大公司通知王某某接收案涉房屋，但同时要求王某某交付案涉房屋2016年11月1日至2019年8月31日的物业费、电梯使用费及2016年、2017年的采暖费。同日，王某某向金碧物业交纳案涉房屋2016年11月1日至2018年7月31日的电梯使用服务费1,583.34元及住宅物业服务费4,222.38元、2018年8月1日至2018年10月31日的电梯使用服务费226.23元及住宅物业服务费603.3元、电梯使用服务费预收款301.64元、住宅物业服务费预收款804.04元及2018年11月1日至2019年8月31日电梯使用服务费754.1元及住宅物业服务费2011元。以上共计10,506.03元。同日，恒大公司代收了案涉房屋2016年冬季至2017年春季供暖期的取暖费用3,643.27元，王某某向热力公司交纳了2017年冬季至2018年春季供暖期的取暖费用3,643.27元、2018年冬季至2019年春季供暖期的取暖费用3,645.01元、2016年冬季至2017年春季供暖期取暖费用的滞纳金1.74元、2017年冬季至2018年春季供暖期取暖费用的滞纳金1.74元，以上费用合计10,935.03元。
本院认为，本案系因商品房买卖合同引发的纠纷。王某某与恒大公司在案涉《商品房买卖合同》中约定的恒大公司交付房屋的时间与王某某基于与案外人金碧物业签订的借款合同而出具的承诺书中约定的恒大公司交付房屋的时间前后矛盾，即案涉《商品房买卖合同》中约定恒大公司应于2016年10月10日前交付房屋，而王某某出具的承诺书中则承诺王某某将按照约定的期限归还金碧物业每期借款，每逾期一天，将按每期未归还款项总额的千分之一支付违约金及恒大公司有权不交付房屋给王某某，且无需承担任何违约责任。在关于案涉房屋的交付期限前后约定相互矛盾的情形下，应根据本案当事人关于案涉《商品房买卖合同》的实际履行情况加以评判。本案中，在2019年8月份之前，王某某并未全部偿还金碧物业借款，恒大公司亦未向王某某交付房屋，但恒大公司与王某某经过协商的方式，以王某某交付案涉房屋2016年11月至2019年8月31日的物业费、电梯使用费及2016年冬季至2018年春季所涉采暖期采暖费的前提下，恒大公司向王某某交付案涉房屋，视为双方对房屋交付达成了新的协议。现王某某以不当得利为由主张恒大公司返还其交纳的上述费用的请求，无事实及法律依据，不应予以支持。王某某称恒大公司一审时提交的承诺书不是王某某所签，但经本院询问其是否对该承诺书中“王某某”的签字及所摁的手印是否系王某某本人所签、所摁，王某某并未在限定时间内提出鉴定申请，因此应承担不利后果。
综上所述，王某某的上诉请求不成立，本院不予支持；恒大公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初51号民事判决；
二、驳回王某某诉讼请求。
一审案件受理费171元，由王某某承担；大庆市A房地产开发有限公司预交的二审案件受理费50元及王某某预交的二审案件受理费153元，均由王某某负担。
本判决为终审判决。