房屋销售合同纠纷

律师观点分析

原告：马XX
本律师为原告委托诉讼代理人
被告：徐XX
被告：刘XX
第三人：刘XX
原告马XX与被告徐XX、刘XX、第三人刘XX房屋销售合同纠纷一案，本院于2021年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马XX委托诉讼代理人
，被告徐XX及二被告共同委托诉讼代理人，第三人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马XX向本院提出诉讼请求：
一、请求判令被告赔偿其给原告造成的损失580000元及利息；
二、诉讼费、保全费及保函费等相关费用由被告承担。
事实与理由：2003年12月8日，原被告双方签订商品房预（销）售协议，约定由原告购买被告位于XX一套，房屋总价款为139860元，当日原告将房款一次性交付给被告，但因当时房屋未取得产权证书，被告承诺待具备办证条件时将房产证办在原告名下。但去年，原告发现被告早已擅自将该房屋卖予第三人并办理了房产证，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了很大的经济损失，原告多次找被告协商此事，被告均以各种理由拒绝沟通相关事宜，原告无奈诉至法院，请求法院查清事实依法维护原告合法权益。
被告徐XX、刘XX共同辩称：被告从未将涉案房屋卖给原告，也未收到原告所称的购房款，被告将自有的合法房屋卖给第三人，符合法律规定，未侵犯原告的合法权益，原被告签订协议时，被告没有办理预售许可证，故原被告签订的协议应属无效合同，因此，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回。
第三人刘XX述称：我买房都是通过正规途径购房，是合法的。
本院经审理认定事实如下:原告提交签订日期为2003年
12月8日的《商品房预（销）售协议》（以下简称《协议》）一份，该《协议》甲方（卖方）为被告徐XX、乙方（买方）为原告马XX。《协议》约定：乙方向甲方购买甲方开发建设的商品房，房屋坐落、楼号、单元、房号为XX，建筑面积126平方米；《协议》其他内容分别为：“三、甲乙双方议定的商品房价格为建筑面积每平方米1110.00元，总计（人民币）139860.00元，（大写）壹拾叁万玖仟捌佰陆拾元正。四、乙方按照下列付款方式支付购房款：现金一次付清（2003年12月8日已付清）；《协议》末徐XX、马XX分别在“甲方”、“乙方”处签名并按手印；
《协议》末“经办人”处有案外人倪XX的签名和手印。
本案审理期间原告称：2000年原告所有的XX有限公司（以下简称XX公司）与倪XX实际控制的莱芜市建筑
安装工程公司XX公司（以下简称XX公司）因为买卖合同纠纷诉至法院，双方达成调解协议，2000年12月24日法院
作出（2000）莱城经初字第1969号调解书，规定XX公司偿
还XX公司货款及诉讼费共计71200.00元，XX公司未按期支付上述案件款，原告多次找倪XX沟通该案件执行事宜，倪XX就用他给被告徐XX盖的宿舍楼的一套抵账给了原告。徐XX欠倪XX工程款，所以三方就签署了商品房销售协议于是就在协议里注明了“现金一次付清，2003年12月8日已付清。被告还带原告看了房子，给了原告钥匙。
被告称：原告提交的协议上我本人签了字，也按了手印，房屋是建筑上卖给他的，合同也不是我和他签的，让他去办转账手续，我没有收到房款，也不知道钱给的谁。原告提交的钥匙一把是施工钥匙，房屋正式钥匙已经给了第三人。
2000年，本院受理原告XX公司诉被告XX公司定作通
被告徐XX与第三人刘XX于2017年8月11日签订房屋
买卖合同，徐XX将涉案房屋以410000元价格出卖给了刘XX。刘XX分二次将房款410000元于2017年10月27日前支付给了徐XX。
本院认为，根据本院上述查明的事实，本院认为有关涉案房屋的落款时间为2003年12月8日的《协议》签订应当与
（2000）莱城经初字第1969号案件的执行有关。徐XX未提交证据证明针对《协议》签订，马XX存在与他人恶意串通的行为，其关于为换取建筑物料而提前签署合同的陈述，明显与交易习惯及常理不符。综合本案具体情况，本院认为《协议》应
是真实的，其内容应是原告马XX、被告徐XX的真实意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告徐XX以案涉房屋未取得预售许可证为由辩称合同无效，本院不予采信。徐XX应当按照《协议》约定将房屋交付马XX。2012年8月11日，徐XX擅自将涉案房屋出卖给第三人刘XX，构成违约，徐XX应当对马XX承担赔偿损失的违约责任。关于马XX所受损失，本院认为，马XX丧失的对涉案房屋的期待利益应与徐XX违约后另行出售房屋所获利益相一致，徐XX应当向马XX赔偿出卖房屋所获得的价款410000元及相应银行利息，马XX诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。原告支付的财产保全保险费720元，系其支出的合理必要费用，是原告合理的经济损失，该损失应由被告徐XX负担。
判决如下：
一、被告徐XX于本判决生效之日起五日内，赔偿给原告马XX经济损失410000.00元及利息（以410000.00元为基数，
自2017年10月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行
同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。
二、被告徐XX于本判决生效之日起五日内赔偿给原告马XX保全保险费损失720元。
三、驳回原告马XX的其他诉讼请求。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规
定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，
适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六
条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。