吴中律师
前言
二手房交易中 “先交房、暂不办过户” 的模式十分常见，却暗藏极大风险。在交易中有时会遇到交易尚未完成，但卖方突然离世的情况，导致维权难度大幅提升。
本案融合房屋买卖合同违约、被继承人债务清偿双重法律关系，核心争议在于：卖方过世后，购房人能否同时向共同卖方、逝者继承人主张返还房款、赔偿房屋差价损失。
案情简介
买家与两名卖方签订二手房买卖合同，约定总价 176 万元，签约当日支付 56 万元首付款，房屋先行交付，待满足条件后办理过户。短短一个月，其中一名卖方擅自将房屋过户给第三方，买家随即失去房屋使用权。后续这名擅自处置房产的卖方离世，买家起诉另一共同卖方以及逝者全部继承人，要求解除合同、退还首付款，并赔偿房屋增值产生的差价损失。两名被告经法院传唤无正当理由拒不到庭应诉。法院结合房产过户记录、市场价格等证据综合审理作出裁判。
律师观点
一、暂缓过户不影响合同效力，一房二卖构成根本违约
买卖双方自愿签署二手房买卖合同，约定延后过户仅属于履行时间安排，不存在合同无效的法定情形，该协议内容合法自签订之日起产生法律效力，对买卖双方均有约束力。其中一名卖方在收取首付款、交付房屋后，私下将涉案房产另行过户给第三方，直接导致买家无法取得房屋，购买房屋的合同目的彻底无法实现，依据《民法典》第五百六十六条规定，买家享有解除权，同时有权主张返还已付房款并要求赔偿房屋增值产生的差价损失。
二、区分两类责任主体，适用不同清偿规则
案涉房屋由两人共同作为卖方签约，共同卖方需要对全部退款、差价赔偿承担全额给付责任，不能以另一卖方已经去世为由减轻自身义务；对于已故卖方的法定继承人，按照《民法典》第一千一百六十一条限定继承规则处理，继承人仅在实际继承到的遗产价值范围内，对案涉债务承担共同清偿责任。
三、举证、出庭情况直接影响最终裁判结果
房屋增值差价属于违约带来的可期待利益损失，购房者需要完整、客观的房产价格材料支撑诉求，本案原告仅提交网络挂牌截图，证明力有限，法院据此酌情降低赔偿金额；两名继承人经法院合法传唤拒不到庭，主动放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，法院最终依据原告提交的证据进行缺席判决，由此产生的公告费、案件受理费等费用亦由败诉被告承担。
案件结果
法院确认案涉房屋买卖合同解除；判令卖方单独返还原告56万购房款、赔偿124万房屋差价；两名继承人在继承逝者遗产范围内对上述全部款项共同承担给付责任；原告诉求过高部分不予支持，案件受理费、公告费由被告承担。