律师观点分析
本院认为,海某某与洪某某签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方应诚信履行。洪某某已向海某某支付160万元房款,海某某亦出具收款收据,证明洪某某已经履行了合同约定的义务,现因海某某在合同履行期间将案涉房屋再次抵押给重庆小贷公司,致使房屋无法办理过户,交易无法继续进行,海某某在庭审中对该事实亦予以确认,洪某某要求解除《房地产买卖合同》有理,本院予以支持。海某某于2018年7月12日收到洪某某的变更诉讼请求申请,本院确认双方签订的《房地产买卖合同》于2018年7月12日解除。
合同解除后,海某某收取的房款160万元应予返还,同时海某某就其在房产交易中的违约行为应当承担违约责任。本案争议的焦点在于海某某应当支付的违约金数额。洪某某主张按照合同约定,“甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的,按照以下方式处理:甲方按每天楼款的0.02%支付给乙方违约金,如果超过30天不支付违约金,乙方有权单方取消合同,且追究甲方违约责任,甲方双倍返还乙方已付楼款”,海某某应当双倍返还已付楼款,且因房价上涨,该款项也相当于其损失。海某某主张该“双倍”应当是指首付款的双倍。本院认为,考虑违约金性质为以补偿性为主,洪某某未能举证证明案涉房屋房价确实存在大幅上涨,而导致其利益受损,且洪某某主张的相当于房屋总价金额的违约金确属过高,同时参考海某某对违约金的答辩意见,本院酌情确认海涛向洪小鹃支付违约金60万元。
关于本案受理费、保全费的承担,因案涉《房地产买卖合同》最终未能履行而导致解除,过错全部在于海涛,本院确认诉讼费用应全部由其承担。