原告诉称

原告潘某某诉称，2012年11月10日，被告上海某企业发展有限公司与原告签署《内部认筹单》一份，向原告出售位于金山某中心的商铺一间。该商铺面积为34.88平方米，订购总价为人民币（以下币种相同、略）1，569，600元，内部关系认购价为1，425，238元。同时被告向原告承诺，该商铺的开盘时间为2013年3月。次日，原告向被告支付了《内部认筹单》约定的意向金20，000元。至2013年3月下旬，原告一直没有接到签订商品房预售合同的通知。原告自2013年3月25日起多次主动与被告联系，被告工作人员均表示该楼盘相关手续未办妥，无法开盘，劝原告耐心等待。原告多次催促被告无果后，于2014年1月2日委托律师致函被告，要求被告予以书面答复，被告仍不予理睬。近日，原告发现被告已将系争房屋所在的整幢楼房对外招商并正式开业。原告基于对被告2013年3月开盘之承诺的信赖，将140余万元购房款存在银行活期帐户长达一年时间，丧失了其他投资机会，而其间同类商铺价格涨幅很大。违约不与原告签订房屋预售合同，过错完全在被告，该行为对原告造成了巨大的经济损失；另外，原告购置上述商铺是出于其岳父母以房养老的需要。根据《中华人民共和国合同法》第42条，被告不遵守诚实信用原则履行签订本约之义务，导致原告缔约机会的丧失，被告应对此承担责任并作出相应赔偿。故提起诉讼，请求判令：被告返还意向金20，000元，并赔偿原告经济损失400，000元。

被告辩称

被告庭审中辩称，由于涉案商铺至今未能办出预售许可证而无法与原告签订本约，故不存在原告诉称的缔约过失责任。双方所签认筹单仅约定了户别、面积、单价、总价，而对房屋的具体销售时间未作约定。在原告催促下，被告也尝试解决问题，与原告协商退换其他房号的商铺，但原告不接受被告提出方案，而一直要求高额赔偿。在原告不愿意购买房屋的情况下，同意退还意向金20，000元，不同意赔偿经济损失400，000元。另原告律师发函发送地址错误，被告并未收到原告所发函件，故并不存在原告诉称被告不予理睬的事实。

本院查明

经审理查明，2012年11月10日，原告与被告内设机构上海某商业中心运营部签署《内部认筹单》。约定原告订购位于金山某中心的第1幢1052室商铺一间；面积为34.88平方米，单价45，000元，订购总价为1，569，600元，内部关系优惠价为1，425，238元（按揭），内部认筹定金20，000元；附带约定：该认筹定金自开盘起自动转为该物业的大定金，不予退还，以及该房源的价格只限内部关系客户。次日，上海某家居市场经营管理有限公司代收了原告交纳的意向金20，000元。2013年8月2日，被告开发涉及8幢的商铺取得金山房管（2013）预字0000336号《上海市商品房预售许可证》。2014年1月3日，原告委托律师致函上海某家居市场经营管理有限公司，要求于2014年1月20日前完成商铺交付相关法律手续，或解除合同，返还定金20，000元并支付250，000元赔偿金。

审理中，在被告表示无法确定涉案商铺取得预售许可的时间后，原告表明不再购买涉案商铺，被告对原告意见表示同意。

以上事实，由原告提供的双方当事人基本信息、《内部认筹单》、收据、易家中心宣传册、陆云林陈述、律师函及邮寄回执、网页截屏、理财对帐单、工资单，被告提交的《上海市商品房预售许可证》，以及当事人的陈述等证据证实。

本院认为，尽管在签订《内部认筹单》被告尚未取得认购商铺的预售许可，但该协议已就条件成就时将实际进行商铺买卖的位置、面积、价款计算等条款达成合意，内容上具有确定性，且存在现实的履行基础，系具有法律约束力的预约合同。现双方对于解除预约合同均无异议，本院予以确认。

本院认为

预约合同解除后，双方对于被告应当退还原告交纳的内部认筹定金均无异议，而争议在于预约合同解除的归责问题。就违反有效的预约合同而言，当事人承担的应是一种违约责任，而非原告所主张的缔约过失责任；只有当事人不遵守预约合同确定的义务才构成违约。本案中，预约合同约定认筹定金自开盘起自动转为该物业的大定金，意即涉案物业取得预售许可后签订本约，而对于何时开盘未作约定。取得预售许可是签订本约的前提。现原告主张被告口头约定了涉案房屋的开盘时间，在被告不予认可而又无其他证据佐证的情形下，本院难以采信。事实上，涉案商铺至今尚未取得预售许可，原告虽已等待较长时间但又不能继续等待签订本约条件的成就。客观而言，在预约合同对于签订本约时间未作约定的情况下，解除责任难以归咎于被告一方。原告所主张预约合同履行利益的损失实为订约机会的丧失，其实原告拟购商铺只是欠缺交易条件，因预约合同的解除并非被告违约所致，故该损失便无从谈起。考虑到原告交纳定金的时间较长，以及被告在合理期限内未能取得涉案房屋的预售许可等情形，本院酌定被告承担原告已交纳的内部定金利息损失。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告上海某企业发展有限公司须于本判决生效之日起十日内返还原告潘某某人民币20，000元；

二、被告上海某企业发展有限公司须于本判决生效之日起十日内支付原告潘某某利息损失（以人民币20，000元为基数，自2012年11月11日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；

三、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取人民币3，800元，原告潘某某负担人民币3，619元，被告上海某企业发展有限公司负担人民币181元。被告上海某企业发展有限公司所负之款，须于本判决生效之日起七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。