徐菲律师

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上海已购买商住两用房的群体该如何进行取舍及维权

发布者:徐菲律师|时间:2017年06月14日|分类:房产纠纷 |3070人看过

今年上海大力整顿商业办公项目,连续出台多个意见,整顿范围包括大量的“商住两用房”,而对于正好去年至今年已签订买卖合同的购房群体来说造成影响。

 20175月出台的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》在交易环节涉及到的主要规定有:

1已售未入住的

* 要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续

* 对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。(可要求退房)

2已交付入住的

* 从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任各区要加强安全管理,督促开发企业开展消防安全等检查,消除安全隐患

* 不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行

* 未按照规定整改存在插层等违法建筑的,在房屋登记时予以注记,限制交易(如一层变两层的“loft”想要卖掉,需整改!)

综上,较措手不及的是第一种“已售未交付”的群体。对于这种情况,开发商普遍未开始整改,无法过户。但是,即使开发商整改,这部分购房者当初买的功能就在于“商住两用”的“住”,如果整改成商用的,比如无独立卫生间、不通天然气,失去了“住”的功能,这部分购房者还愿意过户吗?违背了当初购房的初衷,所以显得很尴尬。其中有部分原因在于开发商违规将商住项目开发成“商住两用”,所以《意见》规定开发企业在销售中存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。而购房者要求退房时,大部分开发商不愿意主动退房,所以,这部分购房者可以用法律的武器要求退房。

对于第二种已交付入住的,如果购房者是自住的影响不大,如果购房者是投资目的,则再次交易时会很麻烦。一是目前这种情况想买的人应该不多,二是整改不合格的无法交易,买方的购房欲望大大降低。

上周末,有部分购房者发出“商住两用、网签为界”的呐喊,上海相关部门快速回应:上海坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作:依法督促开发商整改,切实维护购房人权益!声明如下:

在本市依法清理整顿商业办公项目过程中,部分开发企业曲解政策、拖延整改,对购房人要求退房等维权行为设置障碍,针对这些情况,市住建委和相关部门今天(12)重申,清理整顿工作的对象,是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。清理整顿工作必须坚持依法合规,切实维护购房人的合法权益。

市住建委和相关部门明确,本市将加强监督检查,对于主动整改的开发企业,将依法从轻、减轻或免于行政处罚。对拒不整改或对购房人依法维权设置障碍的,将依法严处,情节严重的,还将采取降低资质、限制参与土地招标、拍卖等措施。

市住建委和相关部门强调,为进一步维护好购房人的正当合法权益,对已实际成交并完成销售合同网上备案的,购房人要求退房的,支持购房人依法维权,开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的,可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统。

市住建委和相关部门要求,各区要按照清理整顿工作的原则和要求,结合本区实际情况,细化工作方案,平稳推进相关工作。

因此,根据住建委的最新要求:对于购房者来说,已经网签的,要求退房的,开发商必须配合。如果要求继续交易的,可继续交易过户交付。但是注意:这里的“可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统”并未否定《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》中开发商的整改义务。所以开发商未整改的照样不得办理交易手续。

因此,购房者应认清目前态势,要么退房,要么继续交易。继续交易是一种尴尬的选择且难度较大:开发商整改的成本问题、整改的统一性、整改后违背购房者的初衷(除非购房者愿意改商住两用为商用),但是这个结果是开发商的违规、误导以及购房者的法律意识缺失共同造成,因此,购房者必须认清态势作出取舍。若购房者与开发商交涉遇阻可委托律师进行专业法律维权。

(本文为徐菲律师原创研究总结,未经授权禁止转载)


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