关键词：二手房；产权过户；抵押权；查封；借名买房
一、法院查封的房屋不能办理过户登记手续
刘超律师评析：买卖双方在签订房屋买卖合同时，作为买方要特别注意，防止卖方出卖的房屋存在不能过户的情形出现，比如房产被法院查封。特别是当卖方低于市场价急于出售房屋时，作为买方那就要格外注意了。否则，付出的房款很可能就打了水漂。
出于风险防范，买方可以委托专业律师去房产局调查交易房屋的具体状态，一般来说，交易房屋有抵押或是被查封情形都会显示出来。
二、有抵押权的房屋，卖方需先解除抵押手续，才能办理过户登记手续
刘超律师评析：买卖双方在签订房屋买卖合同时，大多数情形下都会出现房产存在抵押权的限制。也就是说，卖方出售的房产一般都有抵押权，抵押权人一般为银行，卖方是抵押人，抵押房产的贷款，卖方只还了一部分。此时，买方需要支付首付款来帮助卖方偿还银行按揭贷款，然后银行注销抵押登记，之后卖方就可以办理房产过户于买方的登记手续。
这里的风险在于，买方支付的首付款，卖方是否用于银行抵押按揭贷款的偿还。为了防止房款被卖方私用或挪用，买方可以直接打到按揭贷款银行还款账户或是在《房屋买卖合同》中约定较高的违约责任来惩罚卖方的违约行为。同时，在转账付款前要求卖方出具向银行申请提前偿还按揭贷款的申请书。
三、借名买房的过户法律风险
刘超律师评析：现实中会出现一种买房人出于各种考虑（限购政策或是隐藏财产等）借用别人的名字来买房，这里的别人一般都是关系好的亲戚或是朋友。不过，这里的法律风险比较大。
对于卖方，需注意一旦房产过户到别人名下，那么根据“物权公示”的原则，对于不特定的人而言，房产登记在谁的名下就属于谁的房产。这样，实际买受人可能面临一旦被借名的亲戚朋友翻脸或是出于利益诱惑，擅自出售房产于他人而侵吞房款的巨大法律风险。
对于被借名人而言，也有一定风险。那就是一旦实际买受人不支付房价款给卖方或是实际买受人仅支付首付款后就不支付剩余房价款或是按揭贷款的话，那么被借名人可能面临违约要承担违约责任或是需要自己先垫付剩余房价款或是偿还按揭贷款的法律风险。
四、房屋被他人转卖并过户给非善意的第三人，第三人无权占有房屋
刘超律师评析：之前的文章已经有关于善意取得、无权处分、表见代理的具体分析。这里仅仅提醒一下，在卖方的代理人无权处分的情况下，如果作为买方的第三人不是出于善意购买房产，而是出于非善意（没有尽到自身必要的审查和注意义务）或是恶意（明知是无权处分，不构成表见代理情形），那么交易房屋即使已经过户给了买方，房屋所有权人（卖方）也可以追回房产。
在此律师建议，作为买受人可以要求出卖人出具一份不存在房屋共有权人或是共有权人知情的保证书，亦或是出卖人出具一份房屋属于单独所有的个人房产申明书，来达到买受人作为第三人时是善意的目的。
5、同村村民的农村房屋买卖未过户，所签房屋买卖合同是否有效？
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