关键词：二手房；合同解除；房屋价款；违约金；实际损失

一、房屋买卖合同付款时间约定不明怎么办？

刘超律师评析：《合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

综上，根据上述法律规定，如果买卖双方在《房屋买卖合同》中没有就房屋首付款、尾款的支付时间约定清楚的，可以协议补充。如果协议不了，那么按照交易习惯确定。如果仍然确定不了，那么买受人可以随时履行，出卖人可以随时要求履行，但是应当给买受人必要的准备时间。

二、买受人房屋按揭贷款办理不了，出卖人可以解除合同？

刘超律师评析：《合同法》第94条规定：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

根据上述法律规定，作为买受人，房屋买卖合同的主要义务是支付房价款，如果因为自身贷款办理不了导致出卖人出卖房屋的合同目的无法实现的话，那么出卖人可以依法解除合同。这里解除合同分几种情形，有的是给买受人一定的合理期限，有的是出卖人直接行使合同解除权。

三、房屋价款是否支付，出卖人和买受人有争议如何处理？

刘超律师评析：在房屋买卖合同中，如果出现出卖人与买受人就是否已经支付了房价款有争议的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”以及第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，作为买受人应当负有举证自己已经支付房价款于出卖人的义务。

比如，买受人可以提供银行转帐凭证或是现金收条等。如果提供不了，或是提供的证据不足以证明自己已经履行完毕付款义务，那么法院会判决买受人履行支付房价款的义务。

四、房屋买卖合同因出卖人违约导致合同解除，出卖人需要承担责任？

刘超律师评析：这里的房屋买卖合同因出卖人违约导致合同解除分两种情形，一种是出卖人恶意违约，比如“一房二卖”或是擅自提高房屋价款而导致合同无法履行解除的情形，此时出卖人需要承担返还买受人已支付房屋价款以及支付相应违约金的责任。

另一种情形是不是因为卖方恶意违约，而是由于其他原因导致房屋买卖合同客观无法履行，那么出卖人仅需承担返还买受人已支付房屋价款以及银行同期同类贷款利息的责任。

五、房屋买卖合同约定违约金的数额越高越好？

刘超律师评析：《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《合同法司法解释二》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

   根据上述法律规定，违约金的承担主要以买受人或是出卖人的实际损失为参考标准，一般违约金与实际损失相等，此时违约金主要体现补偿性。如果违约金约定数额不高于实际损失30%，那么违约金高于实际损失30%以内的部分体现为惩罚性质，法院一般也会支持。如果约定的违约金高于实际损失30%以上，那么出卖人或是买受人可以主张要求减少。所以，不是违约金约定越高约好，而是约定的违约金尽量比实际损失高，但是不宜超过30%以内为好。如果违约金约定低于实际损失的话，即使可以主张增加，此时违约金最多也只是和实际损失相等，不可以超过实际损失。

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