律师观点分析

【案情简介】

王女士最近很闹心，原因是她瞒着儿子认购了一套商品房，本想作为今年的生日礼物送给儿子，可正当她满心欢喜的保守着秘密时，却意外听儿子说到曾去那个楼盘附近游玩，那里附近有墓地。

“墓地！”王女士听此消息有如晴天霹雳，闷热的夏季顿时出了一身冷汗，原来她不止交了2万元定金，还在销售人员的劝说下提前交了16万元首付款。

这可怎么办？房子能退吗？购房款还能拿回来吗？带着这些难题，经人推荐他们找到了我。

【代理过程】

听他们讲到因为是墓景房所以就想退房，我随即询问了几个问题：1.关于小区附近有墓地的事情，签约时是否知晓或应当知晓？2.购买的房屋具体坐落，从窗户是否能直接看到墓地？王女士急切地回答到，买房当时是基于对销售的信任，自己从另一侧大门进入，根本不知道小区附近有墓地，虽然从房屋的窗户看不到墓地但一想到有墓地就觉得堵心。听了他们的回复，我先从法律层面跟他们解释了他们现在的诉求在法律上称为“单方解除合同”，进而解释了法律规定的单方解除的条件，告诉他们如果没有单方解除的合理合法理由，那不履行合同就是己方违约，要承担违约责任的。根据他们现在所述的理由，如果提出解除合同那肯定是违约。

听到这些，原本还挺激动，又有些强势的王女士的儿子，态度也平和了下来。我能明显觉察到他眼神里闪烁着的求助。我开始仔细梳理合同条款，看能否找到一些解除合同的漏洞。他们带来的材料还挺齐全，有《商品房认购协议书》、《天津市商品房买卖合同》和开发商制作的销售说明等一系列材料。《天津市商品房买卖合同》我关注到，王女士已经签字捺印可是开发商还没有盖章，经询问才知该楼盘已经被抵押出去了，这也在双方签订的《商品房认购协议书》中有提到。本来这种情况，因开发商不解除抵押就不能签订正式商品房买卖合同，业主要求退房是合理的，只是王女士签订的认购协议里披露了在建工程已经抵押的事实，且对于签订正式商品房买卖合同的时间也约定有解除抵押后3天内的条件，所以梳理了一遍签完的材料，我没有找到对他们特别有利的地方。

于是我先跟他们分析单方解除合同的违约风险及成本，并向他们解释了诉讼流程。然后建议他们放弃以被欺骗认购了墓景房，遂要求退房的理由，改为主张因开发商将在建工程抵押而迟迟不予办理网签，影响后续办理贷款，购房居住的根本目的不能实现为由解除合同，并要求退还全部购房款。同时建议他们如果诉讼的话，最好申请财产保全，封到对方财产后以便促成与对方调解。

最终，王女士及家人接受了我的诉讼建议，签署委托后由我代理进行了诉讼。本案也以调解方式要回了全部已付款，开发商还承担了诉讼费、保全费。

【律师建议】

1.购置大额重要家庭财产时，最好与家人提前沟通，避免像这样由“惊喜”变“惊吓”。

2.签署商品房认购协议或商品房买卖合同等相关法律文件前，应全面地了解楼盘周边的不利因素，慎重购买。

3.对于要签署的具体文本，要看清、读懂，具体法律问题可提前咨询律师，忌讳销售人员指哪签哪。