律师观点分析

上诉人（原审原告、反诉被告）：刘*龙，男，1984年11月8日出生，汉族，西安市户县公安局刑警大队民警，住西安市碑林区。

委托诉讼代理人：陈宗稳，陕西宝伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马晓静，陕西宝伦律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：张*，男，1984年1月15日出生，汉族，西安佑生药业有限公司经理，住西安市碑林区。

委托诉讼代理人：宋晓娟，北京大成（西安）律师事务所律师。

上诉人刘*龙因与被上诉人张*房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2015年6月29日，刘*龙、张*经中介陕西佳和商业运营有限公司签订《房屋买卖定金合同》，张*将其所有的位于西安市碑林区边东街西侧（东泰城市之光）7幢1单元12809室住宅楼房一套（建筑面积82.77平方米）出售刘*龙，刘*龙、张*均委托并协助中介公司办理银行按揭及房产过户手续，张*出售房屋时尚未取得房屋所有权证，双方尚未签订房屋买卖合同。定金合同约定：房价款925000元；合同签订后由刘*龙交付购房定金20000元；定金由中介代为收取转张*50%，剩余50%作为保证金，在房产交易过户当天支付张*；违约责任为，张*提供虚假信息、反悔、改变出售条件，导致刘*龙不能成交，张*支付刘*龙双倍定金作为违约金由刘*龙与中介平均分配；若刘*龙提供虚假信息、反悔、改变购买条件，导致张*不能成交，张*（收取）定金不退作为违约金由张*与中介平均分配。合同签订后，刘*龙按合同约定交付中介陕西佳和商业运营有限公司定金20000元，中介公司交付张*定金10000元。2015年9月15日，张*将出售房屋交付刘*龙居住使用，2015年9月16日，刘*龙支付张*购房款50000元，自2015年9月15日至2015年12月13日居住使用该房屋。刘*龙在居住使用房屋期间以张*无法办理学区、学位手续及交易房屋价格过高为由，未按合同约定办理银行按揭贷款，购房余款未支付张*，2015年12月13日，刘*龙将居住房屋交还张*，双方因定金及购房款退还发生纠纷，刘*龙至今尚有一把房门钥匙未交还张*。2016年3月21日，张*委托陕西一元律师事务所向刘*龙致律师函表示：要求刘*龙承担房屋交易失败的违约责任；解除《房屋买卖定金合同》；定金不予退还；赔偿房屋租金损失15000元、房屋重新出售利益损失125000元。2016年11月18日，陕西建业房地产估价有限公司房地产估价报告显示：西安市碑林区边东街西侧（东泰城市之光）7幢1单元12809室住宅楼房一套，市场价值为791100元；月租金为1821元。

刘*龙在原审诉称，刘*龙、张*于2015年6月29日经陕西佳和商业运营有限公司介绍签订了《房屋买卖定金合同》，刘*龙购买张*位于西安市××区东泰城市之光7号楼1单元2809号商品房，支付定金20000元及购房款50000元，该小区开发商在销售宣传时声称该小区为学区房。合同签订后，刘*龙要求张*配合办理学区学位手续时，得知根本无法办理学区、学位手续。刘*龙购买该小区的房屋就是看中其属于学区、学位房，为了孩子就学方便，合同签订前，张*向刘*龙隐瞒了这一事实，属于合同欺诈。经双方协商，刘*龙于2015年12月3日将房屋及钥匙退还张*，张*拒绝退还刘*龙所付定金及50000元购房款。诉讼请求：1、请求解除刘*龙、张*签订的《房屋买卖定金合同》；2、请求张*返还50000元购房款；3、请求张*双倍返还订金40000元；4、本案诉讼费由张*承担。

张*在原审辩称，2015年6月29日，刘*龙、张*经陕西佳和商业运营有限公司介绍签订了《房屋买卖定金合同》，约定购房定金20000元，刘*龙交付中介公司定金20000元，中介公司转交张*定金10000元，剩余10000元作为保证金，在房产交易过户当天支付张*，刘*龙要求张*支付定金4万元，无事实依据。刘*龙、张*签订《房屋买卖定金合同》，均未提及学位房、学区房问题，张*从未承诺向刘*龙办理学区学位，刘*龙称存在口头承诺，无证据证明。张*按合同约定履行了交付房屋义务，刘*龙至今未支付购房余款，应承担违约责任。张*以上述理由提出反诉，反诉请求：1、判令解除刘*龙、张*签订的《房屋买卖定金合同》，并归还张*房屋钥匙一把；2、判令刘*龙支付2015年9月15日至2015年12月13日期间实际占有房屋的房屋使用费15000元；3、判令刘*龙承担因其违约给张*造成的房屋折价损失115000元；4、判令刘*龙支付合同约定的剩余定金10000元；5、诉讼费由刘*龙承担。

刘*龙对张*反诉辩称，张*违约在先，其要求刘*龙承担房租损失15000元及房屋折价损失115000元，没有事实依据及法律依据。刘*龙已支付20000元定金，由于张*原因导致合同不能履行，其反诉要求支付定金10000元，没有依据，请求驳回张*的诉讼请求。

原审法院认为，刘*龙、张*及陕西佳和商业运营有限公司签订《房屋买卖定金合同》，合同明确.....张*反诉要求刘*龙支付房屋使用费15000元的诉讼请求，不予支持。刘*龙、张*签订的《房屋买卖定金合同》涉及案外人陕西佳和商业运营有限公司，刘*龙将定金20000元交付案外人陕西佳和商业运营有限公司，按照合同约定及刘*龙承诺，案外人陕西佳和商业运营有限公司收取定金并代为办理银行贷款及房产过户手续的义务，案外人陕西佳和商业运营有限公司收取定金20000元后，交付张*10000元，刘*龙、张*在本案中均未要求陕西佳和商业运营有限公司履行相关义务，张*反诉要求刘*龙支付定金10000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定......

宣判后，刘*龙不服向本院提起上诉称，一、刘*龙与张*之间纠纷属于定金合同纠纷，解决该纠纷......

二审期间，刘*龙申请陕西佳和商业运营管理有限公司职员......

本院认为，刘*龙、张*自愿订立房屋买卖定金合同，合同内容不违反法律禁止性规定且双方意思表示真实，故双方订立的合同为有效合同。合同订立后，刘*龙向张*支付定金10000元，另向张*支付购房款50000元，张*将涉案房屋交付刘*龙。在合同履行中，因涉案房屋是否大学南路小学学区房学位房，即刘*龙的子女能否在大学南路小学上学的问题，双方发生纠纷。此后，刘*龙将涉案房屋交还张*。现刘*龙诉讼主张解除双方签订的房屋买卖定金合同。张*反诉亦主张解除双方签订的房屋买卖定金合同。因双方均诉请解除房屋买卖定金合同，依法准许。

关于涉案房屋是否大学南路小学学区房学位房问题，双方订立的房屋买卖定金合同中虽无约定，但刘*龙举证陈明亮、郭珂、吴光超证明，在交易时，张*承诺涉案房屋是大学南路小学学区房学位房，结合刘*龙与张*交易房屋的价格明显高出一般房屋价格，故本院认定刘*龙与张*交易的房屋包含学区房学位房的因素。但大学南路小学与相关单位约定，大学南路小学只保证首次购房业主的子女上学问题。而刘*龙与张*的交易属二手房买卖，子女上学问题大学南路小学不予保证，该情形超出刘*龙与张*合同约定范畴，不能视为刘*龙或张*违约。故本案不适用定金罚则，张*将收取刘*龙定金10000元及购房款50000元予以返还。刘*龙与张*主张对方双倍返还定金，均不予支持。

鉴于刘*龙与张*在涉案合同中均不存在违约问题，且涉案房屋交易地区的房价已超出双方交易时价格，亦超出一审诉讼中评估时的价格，故张*实际没有房屋折价损失，张*主张房屋折价损失不予支持。刘*龙该项上诉请求，依法予以支持。但刘*龙实际占有张*房屋期间，应当支付相应的费用。

综上所述，刘*龙的上诉请求部分成立，予以支持。原审判决认定其余事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

一、维持西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决第一、二、四项；

二、撤销西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决第三、六项；

三、变更西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初2308号民事判决第五项为本判决生效后十五日内，张*返还刘*龙定金10000元；

四、本判决生效后十五日内，刘*龙支付张*房屋占用费5463元；

五、驳回张*要求刘*龙支付定金10000元的诉讼请求。

一审案件受理费2050元，刘*龙已预交，由刘*龙负担615元，张*负担1435元。反诉案件受理费1550元，张*已预交，由张*负担775负担，刘*龙负担775元。评估费3900元，张*已预交，由张*负担1950元，刘*龙负担1950元。

二审案件受理费3400元，刘*龙已预交，由刘*龙负担1360元，张*负担2040元。

张*将其应负担之诉讼费在执行案款时一并向刘*龙支付。

本判决为终审判决。

审判长　王宏审判员董凡代理审判员张伟

二〇一八年三月十五日

书记员　袁　萱