黄正桥律师
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未实际居住且他处有房能否享有动迁利益

作者:黄正桥时间:2018年01月12日分类:律师随笔浏览:804次

案情简介

   张某1在1974年作为家中长子因为插队落户将户口迁至四川,一直在四川生活,2014年7月因退休根据政策将户籍迁回上海市浦东新区某公房内,该公房承租人为张某1和张某2的母亲汪某,该公房内户籍在册人口为6人,分别是汪某、张某1、张某1的妻子杨某、张某2、张某2的妻子丁某、张某2与丁某的女儿张某3。该公房在2005年一直出租给别人居住。2016年该公房被纳入动迁范围,由张某2与动迁单位签订了动迁协议,之后拿到动迁补偿款。在张某1得知房屋动迁后,向张某2主张分割动迁补偿款,张某2以其自1974年插队落户后一直未居住过该房屋,而杨某从未居住该房屋且二人在上海已经买了房屋为由拒绝给他们补偿款。无奈之下,张某1只好提起诉讼来维护自己的合法权益,获得自己的动迁补偿款份额。

律师意见:

   就本案的争议焦点即张某1、杨某是否属于同住人,发表如下律师意见:

   一、原告张某1系报出生在该系争房屋内,自出生至1974年插队落户前一直居住在系争房屋内,后因政策原因迁回户口。而杨某作为张某1的妻子于2007年12月将户口迁入系争房屋,由于房屋面积狭小且房屋一直处于出租状态等原因未居住,并非空挂户口。

被告张某2称张某1与杨某户口虽在系争房屋内,但并未在系争房屋内实际居住,属于空挂户口。根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称《解答》),“同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”“有下列情形之一的人,也视为同住人:1.具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的。

   根据张某1户籍迁移原因、过程、历史居住状况,可知作出房屋征收决定时,张某1在被征收房屋处具有常住户口,并在之前实际居住生活一年以上,而原告2杨某因结婚将户口迁入系争房屋,按照《解答》因结婚而在公房内居住的,即使未满1年,也视为同住人。因为房屋面积只有17平方米,而在册户口有6人,根据实际情况一起居住确实困难。并且房屋在2005年一直处于出租状态,系争房屋租金也一直由张某2收取,张某1与杨某在房屋出租的情况下也无法实际居住。综上,两原告属于《解答》中“因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住”的情形。并非空挂户口,完全符合同住人的要求。

   二、原告张某1、杨某购买的上海市嘉定区某房屋属于商品房,不属于他处享受过福利分房的情形。

   被告张某2提交了原告张某1于2008年在上海市嘉定区购买了一套房屋,认为其2人不符合同住人的条件。关于同住人的他处有房这里的房是有特殊限定的,不是只要有房就属于他处有房的情形。根据上海高院的《解答》“这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。”两原告2008年购买的上海市嘉定区房屋是按照市场价购买的商品房,不属于同住人他处有房的情形。被告也未举证说明两原告还有其他福利性的房屋。

   两原告属于系争房屋的同住人,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”两原告作为系争房屋的共同居住人,应当获得动迁补偿款。被告在庭审中主张两原告在报入户籍时承诺不会损害汪某、张某2、丁某、张某3的征收利益,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的“谁主张、谁举证”的原则,因为被告未能举证,应承担举证不能的后果。

法院判决:

   法院认可两原告为系争房屋的同住人(共同居住人),应获相应的征收补偿款。根据各同住人户籍迁入时间、实际居住情况以及对房屋贡献大小等实际情况,以及协议中明确约定的特殊补偿款归属情形,最终判决两被告获得拆迁补偿款60万元(相当于拆迁补偿款的1/5)。

黄正桥律师提醒:并非所有未实际在系争房屋居住过、以及他处有房屋就一定不能认定为公房同住人,要具体情况具体分析,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处拥有的不属于福利性房屋的特殊情况同样视为同住人,享有动迁补偿款。


黄正桥律师,法律硕士,中华全国律协会员,上海律师协会会员,执业于亚太地区知名律所—北京盈科(上海)律师事务所。黄正桥律师... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-静安区
  • 执业单位:北京盈科(上海)律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201510739921
  • 擅长领域:婚姻家庭、债权债务、公司法、合同纠纷、房产纠纷