黄正桥律师
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房屋征收补偿不公,程序违法,如何进行救济?

作者:黄正桥时间:2018年01月08日分类:律师随笔浏览:613次

【案情概要】

张某家院落面积200㎡,房屋面积120㎡,其中正房100㎡,门房20㎡,2012年政府决定对该区域实施旧城改造,张某的房屋位于征收范围。政府发布征收补偿方案,方案规定,征收范围内正房按照1:1比例置换安置房或由评估公司评估确定补偿数额给予货币补偿,门房、偏房之类房屋属于附着物按照800元/㎡补偿,房屋被征收时院内空地同时被收回。周边商品房售价为5000元/㎡,期间征收办同张某协商,征收办希望给予其货币补偿50万元或置换100㎡安置房并给予门房等附属物5万元。张某不同意,征收办委托评估公司对张某房屋作出评估,评估总价值为40万元,其中正房价值36万元,附属物价值4万元。政府对张某作出《房屋征收补偿决定》,决定给予张某货币补偿40万元或给予置换安置房100㎡并给与其附属物4万元补偿,限期15日搬迁,否则申请人民法院强制执行。

《房屋征收补偿决定》作出后,征收办再次找张某协商,要求签订协议,仍然可以按照原定的“给予其货币补偿50万元或置换100㎡安置房并给予门房等附属物5万元补偿,否则强制执行后只能按照《房屋征收补偿决定》补偿,并且由张某承担执行费。

张某起诉要求撤销《征收补偿决定》,并对《房屋征收决定》另行提起诉讼要求予以撤销。


【律师分析】

1、被征收房屋土地使用权不能忽略,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋被征收的,土地使用权同时收回,故国有土地使用权应当一并补偿,而非房屋被征收时无偿收回,张某的房屋应当根据被征收房屋200㎡土地使用权和被征收房屋的价值等一并评估计算征收补偿,而不能将空白面积无偿收回。

2、补偿方案规定被征收房屋正房与安置房1:1置换没有根据,被征收房屋属于单门独户的院落,而安置房属于高层楼房,其容积率、建筑结构、舒适度完全不同,例如被征收房屋院落内体育锻炼、养花、停车等功能,安置房就没有,而这些因素都会影响房屋的价值。

3、方案规定门房、偏房只能按照附属物补偿不合理,被征收房屋的门房、偏房之类房屋,无论是否实际用于居住只要其高度、结构符合住宅的标准,应当按照住宅对待,例如我们购买普通商品房其中的厨房、厕所、电梯等全部要按住宅单价购买,一样的道理,被征收房屋的门房、偏房、厕所、厨房之类应当获得同等的对待。

本案中征收部门在征收工作存在多处严重违法。

1、房屋征收与补偿方案违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》,如之前提到的忽略土地使用权补偿,规定的置换忽略容积率、舒适度、土地等级等影响房屋价值的因素,门房偏房按附属物认定没有依据等等问题。

2、房屋征收评估机构的选择时,没有履行被征收自由协商选择的程序,而是直接由政府组织摇号的方式选定。

3、作出评估报告后,没有告知张某进行复核、鉴定的权利,而是直接作出《征收补偿决定》。

4、作出《房屋征收决定》时、《补偿安置方案》虽然履行了30天征求公众意见的程序,但是对于征求的公众意见和对方案的修改情况没有公示,且方案没有任何修改。


【法院判决】

经过张某与征收办1个月的协商,在法院审判期限快要到期时,征收办迫于压力对于张某的合理要求予以同意,对于一些不合理的要求经过解释,张某也做出了退让,双方签订房屋征收补偿协议,张某进行撤诉,至此,案件圆满结束。


黄正桥律师,法律硕士,中华全国律协会员,上海律师协会会员,执业于亚太地区知名律所—北京盈科(上海)律师事务所。黄正桥律师... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-静安区
  • 执业单位:北京盈科(上海)律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201510739921
  • 擅长领域:婚姻家庭、债权债务、公司法、合同纠纷、房产纠纷