黄正桥律师
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朱某诉刘某房屋动迁共有物分割纠纷案

发布者:黄正桥 时间:2016年10月17日 1100人看过

律师观点分析

  案情介绍:

  上海市静安区某处公有住房的承租人为朱某,房屋内的户口包括朱某和外甥女刘某及其女儿,共计3个户口在该房屋内。该房屋原系朱某早年单位福利分配的租赁房屋,多年来一直由其居住使用,直至年纪大了搬回老家,房屋一直出租在外。外甥女和其女儿都是在其未成年时,应其父母为了读书方便的请求,将户口迁入系争房屋,并无实际居住。2015年该房屋被列入征收范围,外甥女刘某通过其他手段骗取了朱某的委托书,代表该户与动迁公司签订了征收补偿安置协议书,签约后三人对于动迁补偿利益的分配问题迟迟不能协商一致,后诉诸法院,现代理律师结合庭审情况,根据事实和法律,就本案的争议焦点发表如下代理意见:

  一、被告二人并非本案系争房屋的同住人,属空挂户口,迁入户口为帮助性质,理应不享有分割系争房屋动迁补偿款的权利。

  庭审已经查实,被告二人确实未曾实际居住过系争房屋,而被告主张分割动迁款项的前提是必须为系争房屋的同住人,对此被告就应承担举证责任,但被告并无证据证明其实际居住,而原告通过系争房屋的邻居证人证言,已充分证明了被告从未实际居住的事实,被告对此也无异议。使用权房本身,特别是现在,是有市场价值的,但这种价值谁能享有,这主要体现在承租人、同住人身份的确认,因此严格规定了成为承租人与同住人各种条件。同时也根据使用权房本身的价值性,上海高院各种规定以及司法实践中也特别强调这种价值性——严格保护承租人、同住人的利益。

  本案系争房屋是原告于1955年承租而来的,一直居住到2000年左右,将近45年的时间,因为年纪大了腿脚不便才暂时搬离了系争房屋,而被告一刘某是在2000年5月之后才将户口迁入了系争房屋,当时仍然是16周岁的未成年人,被告二周某更是在2010年之后才报出生于该房屋,同属于未成年人,根据上海高院关于公房居住权纠纷研讨会综述即民一庭调研与参考【2014】11号文第二点的规定,“除回沪知青子女等按该政策回沪人员外,承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的,一般可认定为属于帮助性质,一般不应确认他人子女为同住人。”福利性的使用权房因为不是通过市场的行为取得,是国家或者单位为了解决个人的居住困难而取得,因此,在这样的使用权房里实际居住而且符合同住人标准的,则取得对该使用权房的权益(居住或者以后拆迁获得的权益),否则不应享受该权益。2004年1月12日发布的《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中第一部分,第四条这样解答:在公房内居住的未成年人问题如何解决?答:对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人,可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的,一般可认定为属于帮助性质,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此,在这种情况下,该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款,除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的,依约定处理。

  二、原告朱某一直在系争房屋内居住的时间长达约四十五年,是系争房屋的承租人、实际居住人,多年对来修缮和管理房屋做出了巨大贡献,而被告坐拥多套房产,不存在居住困难的情形。

  这一点不仅得到被告的认可,也有原告多年邻居和原、被告双方共同的家属可以作证,也充分说明了被告没有实际居住的事实。同时,更为重要的一点是,被告一、被告二作为本案的被告,拟以同住人的资格主张与原告分割动迁补偿款,就应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的“谁主张、谁举证”的原则,承担证明其符合《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条规定的同住人须实际居住满一年以上的举证责任,但就本案而言,被告仅凭户籍证明这份证据是根本无法证明这一点的,其诉求没有事实和证据依据,被告就应该承担举证不能的法律后果。

  此外,还提请注意一点,从本案各当事人的实际房屋居住条件来看,被告实际上在上海拥有多处居住用房。反观原告目前已经是85岁高龄,步入了耄耋之年,不仅没有经济来源、缺乏劳动能力,还体弱多病,曾多次因身体原因入住病房,同时原告还是系争房屋的承租人、实际居住人,多年来不仅对系争房屋设备的添附、无违章搭建等方面作出了主要贡献,其目前由两个儿子轮流照顾,只能在外借房居住,居住十分困难,而被告并不存在居住困难的问题。

  三、系争房屋是以“数面积”的方式进行征收的,没有“数人头”的因素、没有居住困难的情况,也没有因被告二人的户籍在内的因素而增加任何利益,故被告诉求没有法律、事实依据。

  当初,被告一刘某的母亲声称愿意照顾原告,但其女儿即被告刘某户口无处可落,于是原告考虑到亲情因素,同意被告将户籍迁入系争房屋,但实际上当原告生病时,被告一的母亲从未尽过做女儿的责任。相反,在动迁启动时,原告知会被告,如果需要签字或者办手续,将由其本人亲自来上海办理,但是被告一家为了一己私欲,在办理完全部动迁手续两个月后才告知原告,并且给了原告45万元之后就不再理会原告,对动迁权益内容只字不提,当原告提出需要了解动迁协议的内容时,更是被被告一口回绝,后来万般无奈之下,委托律师到动迁公司查询才获悉了动迁协议的全部内容。设想,如果当初原告没有同意被告将户籍迁入系争房屋,那么如今所有的动迁利益都全部应归属于原告一人所有,根本没有被告二人的份。即使被告户籍迁入已是既成事实,无法再改变了,但更为重要的是系争房屋以数面积方式补偿征收的,从动迁协议中亦可以看出,系争房屋不存在居住困难的情形,没有居住困难户的补贴,也没有人头托底保障,更没有因原告二人的户籍在内的因素而增加任何补偿利益,而购买两套房屋面积为74平米左右的小户型,户籍仅仅是作为参考因素,即使没有两被告,原告也可以购买一套大户型得以安享晚年,不能因此认定两被告享有份额,因此,被告诉讼请求毫无法律和事实依据,请予以充分考虑该情况。

  综上所述,原告之诉求有事实和法律依据,原告提交了多份证据证明被告不应分割动迁款。法院在充分考虑系争房屋居住事实、实际使用状况、系争房屋来源、系争房屋承租情况、对系争房屋的贡献大小、系争房屋补偿款的实际组成、系争房屋数面积的征收方式、被告户籍迁入的原由及照顾年老体弱者等多方面的综合因素,法院最终判决仅给予被告适当的经济补偿,依法驳回了被告全部诉讼请求,以维护原告作为承租人、实际居住人和老年人的合法权益!

黄正桥律师,法律硕士,中华全国律协会员,上海律师协会会员,执业于亚太地区知名律所—北京盈科(上海)律师事务所。黄正桥律师... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-静安区
  • 执业单位:北京盈科(上海)律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201510739921
  • 擅长领域:婚姻家庭、债权债务、公司法、合同纠纷、房产纠纷