黄正桥律师
黄正桥律师
综合评分:
5.0
(来自48位用户的真实评价)
上海-静安区专职律师
查看服务地区

咨询我

王某瑾诉王某珍确认公房承租权案

发布者:黄正桥 时间:2016年10月13日 853人看过

律师观点分析

  案情简介:

  上海市杨浦区某处公有住房的承租人为王某彪,房屋内的户口包括王某彪和及其妹妹王某珍,共计2个户口在该房屋内。该房屋原系王某彪与其妻离婚后,通过与他人差价置换的方式购买而来,该房屋购买后,一直出租在外。其妹妹王某珍将户口迁入不到一年,未实际入住,王某彪即过世。现因变更承租人王某珍与王某彪之女王某瑾发生争议,无法协商一致,后原告王某瑾委托本律师介入代理此案。现代理律师结合案件情况,根据事实和法律,就本案的争议焦点发表如下代理意见:

  一、从证据方面来看,上海市杨浦区控江四村83号206室房屋(下称“系争房屋”)是王某彪在2012年与陈某某通过差价置换的方式所取得的使用权房,支付了人民币十一万的差价,后公房承租人变更为王某彪,该使用权房屋的取得与被告没有任何关联,被告对系争房屋的取得也没有任何贡献。因此,被告无权占有系争房屋。对此,上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答中就很明确地规定,“通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后,所得到的货币补偿款,一般应归出资人所有”。本案系争房屋虽然没有动迁,但公房承租权作为一种财产性权利,结合本案,原告对该条解释的理解如下:

  该条款的宗旨——保护价值性,保护个人的财产。

  使用权房一般的来源有两种,一是基于单位或者国家的福利性的分配而取得,二是个人通过市场买卖取得。

  使用权房本身,特别是现在,是有市场价值的,但这种价值谁能享有,这主要体现在承租人、同住人身份的确认,因此严格规定了成为承租人与同住人各种条件。同时也根据使用权房本身的价值性,上海高院各种规定以及司法实践中也特别强调这种价值性——严格保护承租人、同住人的利益。

  通过市场买卖取得的使用权房是个人基于当时的市价并按当时的市场价支付了对价,从个人手中购买而来的房屋,其完全区分了“福利性房”这一特点而具有了“产权房的性质”——也因此这一点,上海高院也基于这一“对价性”特别规定了使用权的购买人完全享有其价值性,排斥了即使是构成同住人按一般福利性公房所应享有的权益,严格保护着这一特殊(购买人)承租人或者同住人的权益。

  就像我们讨论的该条条款就是一个很好的体现。因为你即使在不是你购买的使用权房里实际居住一年以上,你也仅仅是基于购买人的好意给你居住,而不是给你其购买的使用权房的份额。因此,只要你不是出资人就无权享受该使用权房的权益。

  而福利性的使用权房因为不是通过市场的行为取得,是国家或者单位为了解决个人的居住困难而取得,因此,那些在这样的使用权房里实际居住而且符合同住人标准的,则取得对该使用权房的权益(居住或者以后拆迁获得的权益)。因为福利性使用权房的承租人也好,同住人也罢对该房子的取得这一环节都没有付出对价。

  结合本案,我们认为,本案系争房屋系原告父亲出资购买,用于其养老居住,跟被告毫无关系,应适用本条款。因此系争房屋的权益应归出资人——即原告的父亲享有。即使原告的父亲死亡,也应基于该房的价值性,该承租权应作为财产性权利,由其法定继承人享有,跟该房子里的户口无关。

  举例:本市夫妻双方出资购买了一套使用权房,同时迁进其他1个户口(符合福利性使用权房中的同住人标准,但不是子女),夫妻双方在拆迁前死亡,那么拆迁时分配的利益如何分配呢?

  ⑴如果认为其他迁进的1个户口也简单地认定为同住人,在拆迁中享有该房的全部权益的话——也即单单认为本案的使用权房是个人仅仅有使用的权利,不能作为购买人死后的遗产,这样的解释就是没有区分两种来源不同的使用权房的特性,将严重侵害购买人的继承人的合法权益(也侵害了购买人的利益),我们认为这样的解释是跟该条款的宗旨不符的。

  我们认为,该房基于购买的属性,不管例子中的夫妻是死亡了还是在世,该房的权益都与其他迁进户口却没有出过资的人无关。

  ⑵或者说如果例子中的夫妻如果在的话,遇到拆迁,拆迁款就归该出资的夫妻所有,跟那1个迁进户口的人无关;如果死亡的话,拆迁款就归那1个迁进户口的人。——对于这一解释,我们认为有以下两个问题:

  1、本身矛盾。

  前面脱离了使用权房的束缚,认定了出资,符合我们讨论的条款的精神。但一旦死亡为什么就回到了使用权房一般观念的束缚呢?否定出资人的权益,继承人的权益呢?否定前面承认出资这一特殊性呢?

  2、如果认定我们讨论的条款只适用出资人还没去世的情形,我们认为,这样的“缩小解释”是不符合该条款的宗旨的,同时就如前述将也是矛盾的。如果这样解释,在现实中将侵害合法权益人的权利。我们只要文义解释就行。

  二、本案系争房屋内有常住户口1人,即被告王某珍,其在该系争房屋内没有连续实际居住满一年以上,属于空挂户口,根据上海市高院关于审理公房承租权确定和使用权转让纠纷案件若干问题的意见(沪高法民一【2004】44号)第一条规定,共有居住房屋的承租人死亡后,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人,或者没有符合上述条件的人员,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属,有权继续履行租赁合同,本案中,只有原告具备继续承租该公房的认定条件。

  从本案各当事人的实际房屋居住条件来看,被告实际上在上海拥有多处居住用房。原告目前居住在上海市黄浦区某某号,居住面积狭小,其母亲陈某某与其父亲王某彪在2011年离婚后,净身出户,目前没有稳定工作,只能在外借房居住,居住十分困难,而被告并不存在居住困难的问题。

  三、被告虽然将户籍迁入了系争房屋,但其未连续实际居住满一年以上,也享受过动迁安置,不属于系争房屋的同住人,理应无权占有和居住该房屋。理由如下:根据上海市高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结合本案,被告不仅享受过动迁安置,而且还出售了其中一套房屋,其居住条件相当宽裕。

  综上所述,本律师认为,原告是系争房屋的唯一合法承租人,有权继续履行合同。被告不符合同住人条件,系空挂户口,无出资,对房屋来源也无贡献。公房的管理单位上海某某物业集团考虑了系争房屋取得来源的贡献大小、原告母亲的居住情况,采纳了律师的处理建议,作出了变更其王某彪女儿也就是原告为新承租人的决定。

  北京盈科(上海)律师事务所

  黄正桥律师

黄正桥律师,法律硕士,中华全国律协会员,上海律师协会会员,执业于亚太地区知名律所—北京盈科(上海)律师事务所。黄正桥律师... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-静安区
  • 执业单位:北京盈科(上海)律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201510739921
  • 擅长领域:婚姻家庭、债权债务、公司法、合同纠纷、房产纠纷