编辑：陈俊杰

中国人，对房子有一种固有的情节，很多人视房子为安身立命的基本，甚至有些人以有房子作为缔结婚姻的筹码，而一套普通的商品房的价值，却需要很多人奋斗十几年二十年才能获得，因此很多人把房子的问题放在重中之重。但是，就跟刚才主持人所说的那样，在房屋买卖过程中，总会碰到这样或那样的问题，不管是出于何种原因导致房产买卖出现问题，都会导致重大的财产损失，甚或严重的对婚姻等造成影响。

在这里，我就房屋买卖过程中会出现较多的纠纷与大家进行交流，希望对大家房屋买卖的行为有帮助。

一、只签订了中介居间合同，没有签订正式的房屋买卖合同，房价暴涨后，卖方违约的处理：

2016年春节后，特别是过完G20之后，杭州房价暴涨，卖方违约数量暴增，对于签订的居间合同及定金合同的买受人来说，不得不面对卖方的单方违约，卖方自愿双倍返还定金，然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主张自己所受到的损失，我们可参照以下方式：

（一）、双方协商确定损失的，从其约定；

（二）、双方不能协商确定损失的：

1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失应结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，再考虑到守约方的履约情况、违约方的主观恶性等合理确定。

我最近刚刚处理的一个房产纠纷就是在买卖双方签订了中介的居间合同后，合同中双方未对违约进行约定。后房价暴涨，卖方明示不履行合同，我代表买方去协商，因考虑到诉讼时间，买方要短期内再准备婚房急需资金等因素，再结合同一小区同样面积的房子涨价约50万的情况下，同意卖方承担违约金25万元，前两天卖方也支付了25万违约金，双方协议解除合同。

二、房价作高或做低：

买卖双方做低房价是为了买方少交相应的税费，而做高房价是为了卖方多贷款，从而少支付首付款。

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”

做低房价的约定属于恶意串通损害国家利益的行为，依法被认定为无效，但整个房屋买卖合同有效，只是房屋价款的约定无效，不影响合同其他条款的效力。

做高房价的约定是为了买方多贷款，从表面上看，高房价反而使买方多交税费，并没有损害国家的利益，其实不然，买方为规避银行风控的多贷款就可能导致不能按期还款等损害银行利益的情况。因此，房屋买卖中做高房价的约定是无效的，同样的，整个房屋买卖合同有效，只是房屋价款的约定无效，不影响合同其他条款的效力。

三、房产交易过程中，房子被查封的处理：

极少数情况下，在房屋买卖交易过程中会碰到这样的情况，因卖方被起诉或被执行，法院会将卖方的房产进行查封甚或拍卖。一般而言，房屋买卖过程中房子被查封，导致房屋买卖合同不能履行，买卖双方的合同目的不能实现，卖方构成了违约。买方可以有选择权，要么选择解除房屋买卖合同并要求卖方支付违约金，要么选择给卖方一段时间让其处理好诉讼纠纷，解封房产，并最终达成交易。但是，后一种选择，对于买方来说，存在较大风险，不建议这样处理。

但是，如果房子被查封并没有影响到卖方履行自己的合同义务，则买方没有权利解除合同，除非买方有先见之明，在合同中对该行为明确作出约定，一旦买方发现有查封情况，可以解除合同。有这样一个案例，买卖双方签订《房屋买卖合同》后不久房子被查封，买方了解该情况后，直接向法院起诉要求解除合同并要求卖方支付违约金，但是在开庭之前，卖方就采取措施提供担保，使法院解除了对案涉房屋的查封措施，并且没有影响房屋买卖交易的进行，最终法院判决不予支持买方的诉讼请求。反过来说，如果卖方未能解除对房屋的查封措施的，那么，法院基本上会支持买方的诉讼请求。

四、未在合同约定的时间进行网签，取证问题

现实的房屋买卖诉讼过程中，在法庭上，房屋买卖双方往往会相互指责对方没有配合去网签。谁没有按合同约定进行网签，谁就是违约的一方，需要承担高额的违约金，因此买卖双方的争议焦点大都聚集在此。但是，往往任何一方的现有证据都不是太充分——即任何一方都没有足够的证据证明是对方拒绝网签。这个时候，简单的“谁主张、谁举证”就远远不能解决问题了，运用证据优势就显得极其重要。高度盖然性的民事诉讼证明标准决定了在双方证据都不是很充分的情形下，给自己争取形成优势证明力都显得尤为重要。

因此，在房屋买卖过程中，为最大化的保护自己的合法权益，在交易过程中，尽量保存好对自己有利的证据，比如短信、微信甚至通话记录。同时，我们要重视中介在纠纷处理中的作用，在我处理的房产纠纷中，我也会尽力说服房产中介，让中介出庭作证证明事实的经过，一般来说中介也会站在守约方一边，因此，对守约方来说，尽力说服中介出庭作证是一个比较好的方式。

五、房屋买卖中，户口迁移的问题：

在现实的房屋买卖交易中，房屋买卖没有产生纠纷，但因为户口的迁移产生纠纷的，也占不小的比例。表现形式为：合同没有约定户口问题，卖方的户口不迁出，或者合同虽然约定了户口的迁出时间，但卖方不履行合同等。

户口迁移问题在房屋买卖上来说是一个比较棘手的事情，因为户口的迁移是公安机关的行政管辖范围，不属于法院的民事审理范围内，如果你单单起诉卖方要求迁户的，法院是不予受理的。

因此，我的建议是，在房屋买卖合同中，要对户口迁移进行专门的约定，买方可以留足较大的数额作为尾款，在卖方户口迁出之后再支付，并在合同中约定逾期不迁出的，要承担相应的违约金。

六、限购限贷的代持协议的效力问题：

最近出台的杭州市限购政策导致很多人（最主要是那些投机商）买不了房，有些买不了房的人就会通过种种方式规避限购政策。其中大家耳熟能详的方式就是以在杭州有购房资格的亲戚朋友的名义购买房屋，并双方私下签订代持协议由有购房资格的亲戚朋友“代持”房屋。那么，这种规避限购政策的代持房屋协议是否有效？

《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”

 杭州市的限购政策并不是法律、行政法规，且违反该限购政策也不会导致损害国家利益或者社会公共利益。不符合杭州市的限购政策的不能过户，这只是一种地方政府限制房价的行政管理的手段。但是违反或规避限购政策所签订的代持房屋协议，是有效的。只是该协议只能约束协议的双方，实际房产所有人因此受到损失的，只能起诉代持人（也就是名义上的购房者），因此，对实际房产所有人采取这种方式购买房产的，应慎之又慎。

七、农村小产权房买卖问题

随着杭州房价的节节攀升，为减轻购房压力，很多人将购买目标转向农村小产权房，但是我国相关法律规定非同一农村集体经济组织者购买农村房的合同无效（非同一农村集体经济组织者购买农村房说得通俗点就是城镇人去农村买房子，或者甲村的人去乙村买房子），对于购房者来说，这将面临着巨大的风险。对于这种合同无效的法律后果应当如何处理？

《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 根据该规定，购买农村房导致合同无效后的法律后果：1、卖方应当将已收取的房款返还买方；2、房屋买卖双方根据各自的过错，承担损失赔偿责任。

对于第一个法律后果很简单，但对于买方来说其风险在于如果卖方已收取的房款挥霍掉或用于其他用途了，可能无力返还房款，买方是钱房两空。对于第二个法律后果则需要根据具体情况具体分析。首先，“损失”包括哪些？（1）如果房价下跌，则卖方有损失（房子使用折旧的损失或房价下跌的损失）；（2）如果房价上涨，则买方有损失（房价上涨的损失）；（3）如果房子被拆迁，则卖方获得了利益，买方遭受了损失。其次，过错的比例如何分担？房屋买卖双方对于购买农村房的合同无效是知道或者应当知道的，因此，双方都有过错。至于双方过错比例的承担，现实中法院的判决各不相同，但大多法官认为卖方的过错是大于买方的过错。

以上这些，就是我总结的我们在现实房屋买卖过程中可能会碰到的问题，以及可以应对的方案。