高连宇律师

  • 执业资质:1110119**********

  • 执业机构:北京高连宇律师事务所

  • 擅长领域:婚姻家庭继承离婚

打印此页返回列表

孙X与北京XX房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

发布者:高连宇律师|时间:2018年09月18日|分类:婚姻家庭 |593人看过

律师观点分析

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

                                                              (2018)京02民终1518号

      上诉人(原审被告、反诉原告):孙X,女,1960年11月3日出生。

      委托诉讼代理人:张XX,北京市XX律师事务所律师。

      被上诉人(原审原告、反诉被告):朱XX,女,1986年8月8日出生。

      被上诉人(原审原告、反诉被告):卢X,男,1983年5月4日出生。

      二被上诉人共同委托诉讼代理人:高连宇,北京高连宇律师事务所律师。

      被上诉人(原审第三人):北京XX房地产经纪有限公司,住所地北京市东城区幸福家园X号楼X层X室。

      法定代表人:林X,总经理。

      上诉人孙X因与被上诉人朱XX、卢X、北京XX房地产经纪有限公司(以下简称XX经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初836号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年2月3日立案后,依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

      孙X上诉请求:撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;撤销一审判决第二项、第三项;诉讼费由朱XX、卢X承担。事实和理由:一、孙X出卖诉争房屋并与朱尚文、卢磊签订房屋买卖合同,系因优巢经纪公司许诺能将诉争房屋达成“满五唯一”条件。买卖双方在签订《补充协议》时明知诉争房屋不满足“满五唯一”条件,仍然在《补充协议》上签字,合同签订后又设法使所附条件成就,故《北京市存量房屋买卖合同》实为附生效条件的合同,只有在诉争房屋达成“满五唯一”条件时,合同才能生效。因诉争房屋未达成“满五唯一”条件,即合同未生效,故孙X未能在约定期间内配合朱XX、卢X办理贷款手续不构成违约,孙X不应承担违约责任。二、优巢经纪公司明知诉争房屋不满足“满五唯一”条件,仍故意哄骗孙X将另一套房屋赠与给儿子,在孙X告知另一套房屋为经济适用房时,XX经纪公司理应知道该房屋不能赠与,但其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,在孙X签订合同后才告知经济适用房不能赠与,孙X为了继续履行合同,只能接受XX经纪公司提出的将诉争房屋赠与给儿子,以儿子为出卖人出售诉争房屋的第二套方案,朱XX、卢X亦同意了该方案,双方口头约定待诉争房屋满足“满五唯一”条件后再办理贷款等手续。朱XX、卢X反悔口头约定并向孙萍发出解除合同通知书,致使合同不能履行。孙萍始终坚持履行卖房义务,不存在违约。

      朱XX、卢X辩称,同意一审判决,不同意孙萍的上诉请求。一、孙X在约定期间内未配合朱XX、卢X办理申请贷款手续、不同意出售房屋等行为构成违约。二、诉争房屋价格系在双方约定买卖双方按照国家及北京市的相关规定承担税费基础上商定,孙X把诉争房屋变成“满五唯一”是为了自己少缴税费,房屋是否为“满五唯一”对合同的履行没有影响,双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不是附生效条件的合同。三、孙X通过何种方式将诉争房屋变成“满五唯一”在合同中没有约定,亦与朱XX、卢X无关。为了孙X少缴税费,朱XX、卢X同意将诉争房屋过户到孙X儿子名下,再以其儿子的名义出售。但由于房屋价格上涨,孙X并未将房屋过户到其儿子名下,并开始违约,朱XX、卢X不得不向孙X发送解除合同通知书。四、XX经纪公司在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的过程中不存在过错,其未承诺孙X可通过将另一套房屋赠与的方式实现“满五唯一”,也未承诺办理相关手续。

      XX经纪公司未出庭答辩。

      朱XX、卢X向一审法院起诉请求:1、判令解除朱XX、卢X与孙X于2016年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令孙X立即按照房屋成交价格635万元的20%即127万元赔偿违约金;3、判令孙X赔偿朱XX、卢X房屋差价损失150万元;4、判令孙X承担朱XX、卢X支付给XX经纪公司的居间服务费9.525万元;5、案件受理费由孙X承担。

      案件审理过程中,法院依据朱XX、卢X的申请,委托杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司对位于北京市东城区804号房屋于2017年2月16日的市场价格进行评估。2017年4月25日,评估机构出具评估报告书,评估结果为估价对象在价值时点的市场价格估价结果为人民币808万元。孙X提出书面异议,认为2017年2月16日房价较高,以该日作为评估时点对其不公平,该评估结果不具有客观性。针对孙X对评估结果的书面意见,评估机构答复称,评估工作在各方当事人的见证下进行了现场查勘,且经双方当事人在现场查勘表签字确认,机构依据房地产评估价格规范,在实地了解影响估价对象房地产价格的一般因素、区位因素和个别因素的基础上,出具了评估报告。上述鉴定报告经当事人当庭质证,朱XX、卢X认可该评估报告,孙X仍不认可该结果的客观性,仍认为该时间房价过高。XX经纪公司不发表质证意见。

      上述事实,有当事人当庭陈述,《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),《补充协议》,收据,所有权证等证据在案为证。

     二审中,孙X称与朱XX、卢X达成口头约定,双方同意待诉争房屋满足“满五唯一”条件后再办理贷款等手续,因朱XX、卢X反悔致使合同不能履行,其不存在违约。朱XX、卢X不认同孙萍的说法,其认为推迟办理贷款的前提是以孙X儿子作为出卖人出售诉争房屋,孙X未将诉争房屋过户到其儿子名下,故不具备推迟的前提。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致,本院对一审法院查明的事实予以确认。

      本院认为,本案争议焦点可归纳为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的效力认定以及孙萍是否构成违约。

      关于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题。孙X主张与朱XX、卢X签订的《北京市存量房屋买卖合同》是附生效条件的合同,所附条件为诉争房屋满足“满五唯一”。本院认为,所谓附条件的合同,是指合同双方当事人在合同中约定某种事实状态,并以其将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效的限制条件的合同。孙X与朱XX、卢X在《补充协议》中约定:出卖人确认该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期至今已满五年且该房屋为出卖人家庭唯一住房,否则由此导致双方之间本次交易需要缴纳个人所得税,由出卖人承担。根据《补充协议》的内容,诉争房屋满足“满五唯一”系对出卖人义务的约定,并非用来限定合同效力的事实,因合同义务不能成为所附条件,故《北京市存量房屋买卖合同》不是附生效条件的合同。撤销合同须以合同有效存在为前提,孙萍请求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》亦与其主张相矛盾。根据查明的事实,孙X与XX、卢X在明知诉争房屋不满足“满五唯一”情况下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,是双方的真实意思表示,XX经纪公司不存在欺诈。孙X请求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,于法无据,本院不予支持。

      关于孙X是否违约的问题。本案合同签订后,朱XX、卢X依约向孙X交付了定金,履行了合同义务。孙X主张其未在约定日期配合办理贷款是因为双方口头约定待诉争房屋满足“满五唯一”后再行办理。本院认为,现有证据不足以认定双方口头约定的内容,孙X应承担举证不能的后果,考虑到孙X退还定金、不同意出售涉案房屋等情节,本院认定其构成根本违约。据此,朱XX、卢X有权解除合同并要求孙X支付违约金及本次交易的居间费用。一审法院以合同约定为基础,综合孙X的过错程度、朱XX、卢X交付定金的数额及损失等情况,判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、孙X支付违约金及居间服务费的数额并无不当。

      综上,孙X提出的上诉理由不成立,对其上诉请求,本院不予支持。一审判决正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

      驳回上诉,维持原判。

      二审案件受理费41774元,由孙X负担(已交纳)。

      本判决为终审判决。

                                                                              审 判 长 霍翠玲

                                                                              审 判 员 王金龙

                                                                              审 判 员 刘丽杰


                                                                        二〇一八年三月二十八日

                                                                              法官助理 刘慧超

                                                                              书 记 员 胡 月


0 收藏

相关阅读

免责声明:以上所展示的会员介绍、亲办案例等信息,由会员律师提供;内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责,华律网对此不承担任何责任。