律师观点分析

一、一个让无数家庭陷入绝望的真实困境

买房，对绝大多数中国家庭来说，是这辈子最大的一笔支出。掏空两代人的积蓄凑齐首付，再从银行贷上几十万甚至上百万，每个月工资到手第一件事就是还月供。可如果有一天，你发现工地停工了，塔吊不转了，售楼处电话打不通了，开发商告诉你“交不了房”——你该怎么办？

继续还贷？房子拿不到，钱还不停往外掏，这不是往无底洞里砸钱吗？停止还贷？银行立刻把你拉进征信黑名单，以后坐高铁、办信用卡、孩子上学都可能受影响。这就是烂尾楼购房者面临的两难困局，也是近年来房地产纠纷中最扎心的问题。

我是在甘肃兰州执业的北京德恒（兰州）律师事务所马占锦律师。今天要和大家分享的这个案例，正是最高人民法院案例库收录的一起标杆性判决。这个案子，我代理的是购房者一方，最终二审维持原判，开发商不仅要退还首付款和已还贷款，还要独自承担剩余银行贷款的返还责任。判决生效后，当事人终于从“房财两空”的噩梦中解脱出来。

二、案情回顾：118万的房子，等来了一场空

2021年底，当事人与江苏盐城一家开发商签订了商品房买卖合同，购买了一套总价约118万元的期房。首付款43万余元当场付清，剩余75万元通过银行按揭贷款支付。2022年初，当事人与银行、开发商三方签署了个人购房借款及担保合同，银行将75万元贷款直接打入了开发商账户。此后，当事人按月还贷，到2024年初已经还了本息合计19万余元。

然而，合同约定的交房日期早已过去，工地却停工了。当事人多次催促，开发商的回复从“再等等”变成了“短期内无法交付”。更让人愤怒的是，开发商在法庭上辩称，自己早在2023年就主动提出解除合同并退款，是购房者拒绝接受，所以贷款利息应该由购房者自己承担。

银行方面的态度也很明确：银行是无过错方，有权要求借款人和担保人偿还剩余贷款本息。

这就是烂尾楼纠纷中最典型的“三方僵局”——购房者拿不到房，开发商不愿担责，银行追着购房者要钱。而当事人真正想问的，其实就一句话：房子没了，我凭什么还要还贷？

三、争议焦点：三个关键法律问题

这个案子进入诉讼后，核心争议集中在三个方面。

第一，商品房买卖合同能不能解除？根据民法典第五百六十三条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。本案中，开发商逾期交房已超过合同约定期限，且工程长期停工、短期内无复工可能，购房者购买房屋的合同目的已彻底落空，依法享有解除权。

第二，贷款合同能不能一并解除？这是很多购房者容易忽略的关键点。实践中，不少人只起诉解除购房合同，以为退了房就万事大吉，却不知道贷款合同还悬在头上。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十条，商品房买卖合同被解除致使担保贷款合同目的无法实现的，当事人请求解除贷款合同的，人民法院应予支持。购房合同和贷款合同虽然形式上是两份独立合同，但实质上构成了一个完整的交易整体，购房合同没了，贷款合同的目的也就不复存在了。

第三，也是最核心的问题——剩余贷款到底谁来还？合同解除后，按照该司法解释第二十一条第二款的规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。简单说，开发商从银行拿走的贷款，由开发商还给银行；购房者自己掏的首付和已经还的月供，由开发商退给购房者。

四、法院怎么判：一揽子解决，不让购房者两头受伤

一审法院判决解除购房合同和贷款合同，开发商返还银行剩余贷款本息，同时向购房者返还首付款43万余元及利息、已还贷款本息19万余元，并支付违约金。银行不服提起上诉，认为自己是无过错方，不应承担贷款无法收回的风险。

二审法院驳回了银行的上诉，维持原判。法院的核心逻辑是：在购房者对合同解除并无过错、且未能实际取得房屋的情况下，开发商既未交房，又长期占有贷款本金，如果仍要求购房者承担剩余贷款的返还责任，权利义务明显失衡。说得再直白一点——房子没拿到，贷款也没进购房者口袋，凭什么让购房者背这个锅？

这个判决之所以被收入最高人民法院案例库，正是因为它在法律适用上具有示范意义。它明确了三个实务中争议很大的问题：购房合同和贷款合同可以在同一案件中一并解除，避免购房者打两场官司；已付首付和已还月供由开发商退还给购房者；剩余贷款由开发商直接还给银行，购房者不再承担还款责任。

五、实务中你必须知道的几个关键点

结合我代理这类案件的实务经验，有几个问题需要特别提醒。

关于诉讼策略。很多购房者只起诉解除购房合同，结果房子退了，贷款合同还在，银行继续追债。正确的做法是在同一案件中，将开发商和银行同时列为被告，一并请求解除两份合同。这样既节省诉讼成本，也避免出现“解了购房合同、贷款合同却解不了”的尴尬局面。

关于解除权行使期限。这是最容易被忽视的“致命陷阱”。根据民法典的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。实践中，不少购房者因为观望、犹豫，错过了这个期限，导致丧失了主动解除合同的权利。一旦超过期限，开发商就可以以此为由抗辩，购房者将陷入极为被动的境地。

关于证据准备。主张解除合同，需要证明开发商构成根本违约。建议购房者及时收集工地停工的照片和视频、与开发商沟通的聊天记录和通话录音、开发商发布的延期交房通知等材料。特别要注意的是，要通过书面方式向开发商发出解除合同的通知，并保留送达凭证，这一步在诉讼中至关重要。

关于“停贷”的风险。有些购房者选择直接停止还贷来抗议，这种做法风险极大。在法院判决解除贷款合同之前，购房者与银行之间的借贷关系仍然合法有效，单方面停贷会导致征信受损，甚至被银行起诉。正确的路径是通过诉讼解除合同，由法院判决来确定各方的权利义务关系。

六、写在最后

烂尾楼是这个时代最沉重的民生话题之一。每一套烂尾的房子背后，都是一个家庭被掏空的积蓄和被透支的信任。法律不能保证每个开发商都不出事，但法律可以保证——当开发商违约时，无辜的购房者不必独自承担所有代价。

如果你或你的家人正遭遇类似困境，建议尽早咨询专业律师，评估案件情况，在法定期间内采取行动。时间拖得越久，证据越难收集，权利越容易灭失。

我是在甘肃兰州执业的北京德恒（兰州）律师事务所马占锦律师，长期专注于房地产与建设工程领域的争议解决。如果你正面临商品房买卖合同纠纷、逾期交房、烂尾楼维权等问题，欢迎与我联系，我会结合你的具体情况，给出切实可行的法律方案。