律师观点分析
——从一起＂退房免债＂胜诉案看购房人如何破局
作者：马占锦律师（北京德恒（兰州）律师事务所）
一、引言：一纸停工公告，让一家人的安居梦悬在半空
＂房子没拿到，房贷还得月月还＂——这是当下许多购房人最深的噩梦。交了几十万首付，每月按时还着几千块贷款，等来的却是工地杂草丛生、塔吊一动不动。更让人寒心的是，当你提出退房时，开发商一句＂是你自己要退的，后续贷款利息你自己担＂，银行也说＂我们是依法放贷的无过错方，合同照常履行＂。
三方各执一词，购房人仿佛成了唯一的＂冤大头＂。但事实真的如此吗？购房人必须一边背着房贷、一边看着开发商拿着全部房款逍遥吗？
本文通过一起商品房买卖合同纠纷二审生效案例，结合我本人执业中接触的大量同类案件，为购房人讲清楚：开发商不能交房时，法律究竟站在谁那边，购房人又该如何一步步拿回属于自己的钱。
二、案情还原：房款已全部进了开发商口袋，房子却遥遥无期
2021年底，购房人（为保护当事人隐私，本文统称＂购房者＂）与某房地产开发公司签订《房屋认购合同》及《商品房买卖合同（预售）》，购买期房一套，总价118万余元。按照约定，购房者支付首付43万余元，剩余75万元通过银行按揭贷款支付。
2022年初，购房者、开发商与某银行签订《个人购房借款／担保合同》，75万元贷款由银行一次性划入开发商账户。此后，购房者按月还贷，截至起诉时已偿还本息19万余元。
然而约定交房日2023年12月30日过去，工地却已停工数月，短期内无复工可能，开发商甚至主动承认＂交不了房＂。购房者无奈起诉，提出五项诉求：解除购房合同及贷款合同、开发商返还银行剩余贷款、退还首付及利息、返还已还贷款本息、支付逾期交房违约金。
开发商抗辩称：早在2023年就提出过退房退款，是购房者自己拒绝，所以之后的贷款利息应由购房者自担，且不构成违约。银行则主张：自己是无过错方，有权要求借款人和担保人继续偿还剩余贷款本息。
三、争议焦点：三个绕不开的法律难题
本案一审、二审集中围绕三个焦点展开，这也是绝大多数同类案件的＂必争之地＂。
焦点一：开发商交不了房，购房合同能不能解除？
开发商主张＂我主动提出过退款，是你不同意＂，试图把责任推给购房者。但法院认定，房屋长期停工、短期内无交付可能，购房合同目的已无法实现。依据《民法典》第五百六十三条，当事人可以解除合同的情形包括＂一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的＂。交房是开发商的根本义务，交不了房就是根本违约，购房者作为守约方当然有权解除合同。开发商所谓＂主动提过退款＂，不仅不构成免责理由，反而印证了其自身已无力履约。
焦点二：购房合同解除了，贷款合同要不要一并解除？
银行坚持＂我们无过错，贷款照还＂。但法院认为，购房合同与贷款合同虽相互独立，却构成完整的商品房交易整体。购房人为买房才贷款，房都买不成了，贷款的目的也就落空。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，2020年修正）第二十条，因商品房买卖合同被解除，致使担保贷款合同目的无法实现的，应当一并解除。让购房者继续为一个＂不存在的房子＂还债，显然有失公平。
焦点三：合同解除后，这笔账该怎么算？
这是购房者最关心的核心。法院依据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十一条第二款，明确：两份合同一并解除后，开发商应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还银行和购房者。最终判决：开发商返还银行剩余贷款本息、退还购房者首付43万余元及利息（按一年期LPR计）、返还购房者已还贷款本息19万余元、并支付违约金1.18万余元。银行上诉被驳回，维持原判。
四、深度解析：法律为什么这样判？
1.合同的＂目的＂是裁判的钥匙。?法律不是看谁嘴上说得响，而是看各方签约时到底想干什么。购房者要的是＂拿到房＂，开发商要的是＂拿到房款＂。当开发商交不了房，购房者的目的彻底落空，解除权随之产生。
2.钱是谁实际拿着的，风险就该由谁承担。?购房者支付的75万元贷款，一分没进自己口袋，直接打给了开发商；购房者还倒贴了首付和19万月供。此时若让购房者再背剩余贷款，等于＂钱房两空＂，权利义务严重失衡。银行是向开发商＂收回放款＂，风险理应由实际用款人开发商承担。
3.格式条款不能无限加重购房者责任。?实务中，开发商与银行往往在合同中埋下＂无论何种原因合同解除，借款人仍须还款＂之类的条款。依据《民法典》第四百九十七条，提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任的，该条款可能无效。这也是本案开发商与银行主张未能获支持的重要原因。
五、实务指引：遇到停工烂尾，购房人该怎么做？
结合本案及我本人处理同类纠纷的经验，建议按以下步骤行动：
第一步，冷静取证，别急着签＂退房协议＂。?立即固定以下证据：购房合同、贷款合同、首付发票、全部还贷流水、开发商逾期交房的公告或沟通记录、工地停工照片视频。尤其警惕开发商口头承诺＂先退房、后补偿＂，务必要求其出具加盖公章的书面方案，明确退款金额与期限。
第二步，书面发函，明确行使解除权。?依据《民法典》第五百六十五条，解除合同应通知对方，合同自通知到达时解除。建议通过EMS邮寄《解除合同通知书》，保留邮寄凭证和签收记录，切忌仅凭WX聊天草率表态。
第三步，选择正确案由，一并主张。?起诉时应在同一案件中同时主张解除购房合同和贷款合同，并要求开发商承担首付返还、已还贷款本息返还及违约责任。依据上述司法解释第二十条、二十一条，法院可以＂一揽子＂解决，避免跑两个官司。
第四步，算清账，别被开发商＂利息自担＂的话术唬住。?计算清楚首付、已还本息、违约金等各项金额，其中违约金通常依合同约定（本案为总房价1％），明显过低的可依据《民法典》第五百八十五条请求法院适当增加。
六、结语：别让购房者独自扛下所有风险
本案的价值，不仅在于为当事人讨回了公道，更在于确立了清晰的裁判规则：开发商交不了房，不能把风险转嫁给已经掏空积蓄、还背负房贷的普通购房者。
但每一个案子都有其特殊性。开发商是否真的＂无法交房＂、合同中的格式条款如何认定、贷款本息如何精确计算，都需要结合具体材料判断。如果您正面临延期交房、停工烂尾、退房退款的困境，建议尽早咨询专业律师，及时固定证据、走对程序，才能最大限度挽回损失。
我是北京德恒（兰州）律师事务所马占锦律师，长期关注房地产与合同争议解决，如需进一步分析，欢迎与我联系。
