律师观点分析
一、案件基本情况
购房人与开发商签订商品房预售合同，购买一套总价807933元的房屋。合同采用分期付款与公积金贷款相结合的方式，约定除9万元于2016年3月1日支付外，其余房款不足部分于2015年10月31日前缴纳。合同签订后，购房人支付25万元，尚欠557933元未支付。
开发商认为，购房人未按约付清房款，已经构成违约。2019年6月5日，开发商向购房人邮寄《解除合同通知书》，以购房人逾期付款为由通知解除合同。2020年9月，开发商提起诉讼，请求解除商品房买卖合同，并要求购房人承担违约责任。
购房人面临的风险非常现实：自己确实没有按约付清全部房款，开发商又已经正式发函解除。很多当事人遇到这种情况，会认为开发商有权解除合同，或者担心自己不回应就等于默认接受。但案件结果证明，开发商有解除权，与开发商什么时候可以解除，并不是一回事。
二、争议焦点：超过法定期限后发函，还能解除合同吗？
本案真正的核心，不是购房人有没有逾期付款，而是开发商何时取得解除权，又是否在法定期限内行使。
第一，合同约定购房人逾期付款超过30日后，开发商有权解除合同。购房人迟延支付剩余房款超过一个月，开发商已经取得约定解除权。一审、二审对此并无实质争议。
第二，合同没有约定解除权行使期限，购房人也没有就解除权进行催告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，对方未催告的，解除权人应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第三，开发商直到2019年才发出解除通知。此前没有证据证明其在解除权发生之日起一年内通过诉讼、仲裁或者其他明确方式主张解除。因此，开发商2019年的解除通知，不能补回此前已经错过的一年期限。
第四，发出解除通知并不当然等于合同已经解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条明确规定，解除权应当在法律规定或者当事人约定的期限内行使；期限届满不行使，该权利消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第五十三条进一步规定，一方以通知方式解除合同，人民法院首先应当审查其是否享有法定或者约定解除权。享有解除权的，合同自通知到达对方时解除；不享有解除权的，解除通知不发生解除合同的效力。
三、裁判结果
一审法院认为，开发商已经发出解除通知，购房人已经签收，合同已经解除，因而判决解除合同，购房人支付违约金，开发商返还已付购房款。
二审法院认为，开发商超过一年除斥期间才作出解除意思表示，又未证明此前一年内曾有效主张解除，其约定解除权已经消灭，不能再以同一违约事由主张解除合同。最终，二审撤销一审判决，驳回开发商解除合同的诉讼请求。
案件胜诉的关键，不在于否认开发商曾经享有解除权，而在于准确锁定了解除权发生后的时间节点。合同写有“有权解除”，不代表这项权利可以永久保留；开发商后来发函，也不能改变权利早已消灭的事实。
四、本案折射出的三个实务痛点
（一）把合同约定误解为“随时可以解除”
合同中的“有权解除”，只说明解除条件成就后当事人享有解除权，并不意味着可以在任意时间行使。约定或者法定除斥期间届满后，解除权即消灭。无论是开发商还是购房人，都不能长期把解除权握在手中，等交易形势变化后再选择是否使用。
（二）收到解除通知后不及时应对
实务中，一些当事人认为不回函、不确认，就表示自己不同意解除。另有当事人把开发商的解除通知直接理解为合同必然解除。实际上，解除通知是否有效，取决于通知方是否享有解除权、解除权是否还在法定期限内。收到函件后既不应置之不理，也不应未经核算就确认合同已经解除。
（三）只争论谁先违约，忽略关键时间节点
商品房争议中，逾期付款、逾期交房、逾期办证分别对应不同判断标准。当事人如果只说“对方先违约”，却不核查违约起算日、催告日期、解除通知送达日以及法定期限，很可能直到开庭才发现最有力的权利已经过期。
五、遇到类似争议，应当怎样处理？
（一）立即整理完整证据
商品房买卖合同、补充协议、付款凭证、银行流水、贷款审批材料、催告函、短信记录、交房通知、解除通知、律师函及送达凭证，应当逐项收集。不要只保存对自己有利的内容，也不要擅自删改聊天记录。
（二）按照四步时间线核算解除权
一是确认解除事由何时发生；二是确认解除权从哪一天取得；三是确认合同是否约定行使期限、对方是否催告；四是确认首次主张解除的时间是否在期限内。开发商超过一年才发函时，应重点要求其证明此前一年内曾经有效催告或者主张权利。
（三）及时作出书面回应
购房人可以明确表达继续履约、同意补款或者不同意解除的立场，并通过能够保存记录、证明送达的方式发送书面回复。如果同意解除，还应同步处理房款返还、违约金、税费、维修资金、房屋占有使用及后续损失等问题，避免签下遗漏重要权利的一次性协议。
（四）区分合同是否解除与违约责任
解除权消灭，不当然等于逾期付款不再产生任何责任。反之，合同有效也不代表一方可以随时解除。应当分别判断合同效力、继续履行、解除条件、违约金、损失赔偿及已付款返还，不能把全部争议简化成“谁先违约谁就有理”。
（五）尽早委托律师参与期限判断
解除权争议通常高度依赖起算日、催告、送达及证据原件。发现开发商发函、停止履约、拒绝办证或者要求退房后，建议尽早将材料交由律师审查，不宜自行反复协商数月，以免关键节点无法证明。
我是甘肃兰州执业的北京德恒（兰州）律师事务所律师马占锦。本案提示购房者，收到开发商解除通知后不要慌张，也不要默认合同已经解除。先核查对方何时取得解除权、是否已经超过一年行使期限，再决定是否回函、付款或者提起诉讼，往往能够改变案件走向。如果您正面临商品房预售合同解除、逾期交房办证、房款结算或开发商发来解约函等问题，建议尽快携带合同原件及全部通知材料咨询律师，及时固定证据，避免权利在不知不觉中消灭。
