律师观点分析

我是甘肃兰州执业的北京德恒（兰州）律师事务所马占锦律师。执业多年，我处理过不少建设工程施工合同纠纷，但有一种局面最让当事人绝望：工程停了，双方都说是对方的错，互相发函解除合同，一边欠着巨额工程款，一边死守着工地和资料不让走。谁也不敢先让步，谁也动不了。工期一天天拖，损失一天天涨，购房者在外面等着交房，农民工在门口等着发薪。

这样的僵局，真的只能等个两三年打完所有官司才能解开吗？答案是否定的。我今天要分享的，是一起入库参考案例中的真实裁判思路，也是我在代理同类案件时反复运用、被反复验证有效的破局打法。

一、一场典型的“双解除”拉锯战

某房地产开发商与某建设集团签订建设工程施工合同，合同暂定价三个多亿。工程干到主体基本完工，双方因为材料报验、垃圾清运、进度款支付等问题矛盾激化，工程彻底停摆。

随后剧情开始复杂起来。开发商先发函通知解除合同，施工方回函称对方无权解除，反手也发了一份解除通知。双方各自起诉，各自要求确认合同在自己选定的那一天解除，各自主张对方承担违约责任。开发商要的是资料移交、场地腾退、施工许可证注销，好让新队伍进场；施工方要的是九千多万工程欠款、停窝工损失和优先受偿权。

问题来了。工程欠款多少、停工谁的责任、损失怎么算，这些争议不是三五个月能查清的，往往要启动司法鉴定，动辄一年以上。难道要等这些全查完，工地才能腾出来？那上千户购房者的房子，是不是就得一直烂在那里？

二、实务中最常见的三个误区

误区之一，是以为发了解除通知合同就自然解除了。我见过太多当事人把一份解除函往对方邮箱一丢就不管了，殊不知合同解除必须建立在解除权成立的基础上，还要证明通知确实送达。如果解除权不存在，这份通知不过是一纸空文，甚至可能被对方反过来当作你违约的证据。

误区之二，是认为工程款没结清，资料就可以扣着不给。这是工程圈里流传很广的一个错误观念。不少施工方把全套施工资料当筹码，指望靠扣押资料逼对方先付钱。但在法律上，资料移交是合同终止后的附随义务，工程款结算则是独立的给付之诉，两者不能互相抵销。你扣资料，法院一样会判你移交，还可能在诚信评价上对你不利。

误区之三，是等全部争议查清才一起主张。工程纠纷动辄涉及造价鉴定、工期鉴定、质量鉴定，如果所有诉求都捆在一起，等鉴定做完，两年都算快的。这两年里，工地停摆的损失、资金占用的利息、逾期交房的违约金，全都在往上涨。这才是真正被浪费掉的钱。

三、三个焦点，决定你能否先走一步

这类案件能否申请先行判决，我通常在接案第一时间就判断清楚，核心就是三个问题。

第一个问题，合同到底解除了没有。合同解除需要审查解除权是否成立，解除通知是否有效送达。本案的破局点在于，双方都已向对方作出解除的意思表示，等于用行动表明都不想再履行了。法院据此认定合同解除条件已经成就，这部分事实已经清楚，具备了先行处理的底子。

第二个问题，你的诉求能不能从整盘争议里独立切出来。合同解除、资料移交、施工许可证注销，这些请求与其他争议相对独立，不影响后续对工程量、材料、违约责任的另行处理。这一点很关键，你在立案时就要把请求拆清楚，不能一锅烩。

第三个问题，有没有紧迫性和必要性。工地长期停滞、房屋无法按期交付、损失持续扩大，这些现实后果构成了先行判决的正当性基础。我在代理中都会向法院重点呈现这一层，因为它决定了法官是否愿意先动手术刀。

四、法律依据，是先行判决的底气

很多人不知道《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚的，可以就该部分先行判决。这就是破解僵局的钥匙。

合同解除的实体依据，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款明确，当事人协商一致可以解除合同。双方互发解除通知，正是协商一致的一种客观表现。

而合同解除之后的资料移交和手续配合，依据的是《中华人民共和国民法典》第五百五十八条。债权债务终止后，当事人应当遵循诚信原则，根据交易习惯履行协助等义务。这是合同的附随义务，不会因为工程款还没算清就免除。也就是说，施工方不能以“你还没给我钱”为由，扣押资料和场地。这一点在实务中争议极大，也是我在代理中必须反复向对方和法庭阐明的关键。

五、先行判决之后，僵局如何被打破

在本案裁判思路中，法院先行判决确认合同解除，判令施工方移交施工资料及竣工验收相关资料，并协助办理施工许可证注销手续。施工方不服上诉，二审维持原判。

判决作出后，新确定的施工单位及时进场恢复施工，一期房屋顺利交付千余名购房者，二期有序推进。这就是先行判决的价值所在：审理一案、盘活两企、惠及多方。

六、给工程企业的六条实操建议

第一，解除通知一定要规范。谁发、发给谁、什么时间到达、通知内容是否明确，这些细节直接决定解除生效的时间点，务必留存送达凭证。

第二，把诉讼请求拆开写。能独立的先独立出来，不要等所有争议都查清才一起主张，白白错过止损窗口。

第三，立即固定证据。工程量确认单、现场材料清点清单、停工签证、监理通知，这些材料既是胜诉的基础，也是申请先行判决时证明事实清楚的有力武器。

第四，同步做证据保全。施工现场现状、施工界面最容易灭失，在对方退场前就申请法院或公证机构固定，为后续结算和索赔留足依据。

第五，不要以扣押资料作为谈判筹码。资料移交是附随义务，这个主张在法律上站不住脚，反而会让法官对你的整体诚信产生负面评价。

第六，尽早请专业律师介入。建设工程纠纷动辄数亿标的，涉及造价、工期、质量、优先权多重专业交叉，越早布局越主动。

我是甘肃兰州执业的北京德恒（兰州）律师事务所马占锦律师。如果你的工程也遇到了停工僵局、合同解除、资料移交或工程款结算的难题，欢迎随时联系我，让我帮你把损失尽早停下来。