律师观点分析
——马占锦律师代理租赁合同纠纷案，成功为村集体确认超期租约无效
引言
在广袤的农村土地上，集体建设用地租赁是盘活农村经济、增加集体收入的重要途径。然而，由于法律知识的欠缺和对合同期限认知的误区，许多村集体在签订租赁合同时，往往约定了长达三十年甚至更久的租期，以为“一次性签久点，省心省事”。殊不知，这一纸看似“稳妥”的长约，却可能隐藏着巨大的法律风险。
当村集体想要收回土地时，却发现合同尚未到期；当承租人占据土地拒不返还时，村集体才猛然醒悟——当初签订的三十年租期，在法律上可能只有二十年是有效的。马占锦律师近期代理的一起集体建设用地租赁合同纠纷案，正是这一典型问题的生动写照。本文将深度剖析此案，揭示集体建设用地租赁期限的法律红线，为村集体及承租方提供清晰的实务指引。
2001年，华阴市某村集体（化名“某合作社”）与某市场管理服务中心（化名“某服务中心”）签订了两份租地协议，约定将村内一块建设用地出租给该服务中心用于修建市场，租赁期限为三十年，自2001年7月1日起至2030年6月30日止。
时光荏苒，转眼到了2021年，距离合同签订已过去二十年。某合作社经咨询专业人士后惊讶地发现，根据法律规定，租赁合同的期限最长不得超过二十年，超过部分依法无效。这意味着，原合同中从2021年7月1日至2030年6月30日的九年租期，可能根本不具备法律约束力。
某合作社随即与某服务中心沟通，要求确认超期部分无效并协商后续事宜。然而，某服务中心却以“土地租赁不同于普通房屋租赁”“修建了建筑物，应有长期租期”为由，拒绝认可某合作社的主张。双方协商未果，某合作社遂委托马占锦律师，将案件诉至法院。某合作社的诉讼请求明确：确认两份协议中租赁期限超过二十年的部分（即2021年7月1日至2030年6月30日）无效；解除涉案合同，判令某服务中心返还租赁土地并支付拖欠的租赁费用。
二、集体建设用地，租赁期限到底怎么算
集体建设用地的租赁合同，其租赁期限是否受《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年”的限制？
某服务中心的抗辩理由主要有两点：
（一）土地租赁的特殊性
其认为，涉案合同的标的物是土地，不同于普通房屋租赁，不应受二十年期限的限制。且其在土地上修建了永久性建筑物，应有与之相匹配的长期租期。
（二）参照国有建设用地
其援引国土资源部《关于规范国有土地租赁若干意见》的规定，主张租赁土地修建建筑物的行为，可以参照国有建设用地使用权出让的最高年限（居住用地70年，工业用地50年等），因此三十年租期并未超标。这一争议焦点，在当前的农村集体建设用地租赁实践中极为普遍。许多承租方正是基于这样的认识，认为只要签了长约，就可以高枕无忧地长期占用土地。而许多村集体在签约时也往往忽略了这一法律红线，直到想要收回土地时，才发现陷入了被动。
三、紧扣法律规定，厘清法律适用
面对承租方的强势抗辩，马占锦律师并未被其看似“专业”的论点所迷惑，而是从法律位阶和适用规则入手，层层剖析，精准锁定胜诉关键。
（一）明确法律适用顺序
国务院未出台办法，应适用民法典。马占锦律师指出，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十一条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款的规定，集体经营性建设用地的出租，确实应当参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。这是处理本案的法律基础。然而，问题的关键在于：截至目前，国务院并未出台关于国有建设用地出租年限的具体办法或规定。 在法律适用出现空白的情况下，应当回归《民法典》合同编的一般规定。
《民法典》第四百六十七条第一款明确规定：“本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。” 租赁合同作为典型的有名合同，其最直接的规则就是《民法典》第十四章“租赁合同”的规定。
因此，在国务院尚未出台具体办法的前提下，集体建设用地的出租期限，应当适用《民法典》第七百零五条关于租赁期限的一般性规定，即“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
针对某服务中心提出的“应参照国有建设用地使用权出让最高年限”的观点，马占锦律师进行了有力驳斥：
法律性质不同，国有建设用地使用权“出让”与“租赁”是两种截然不同的法律关系。出让是创设物权的行为，受让人取得的是土地使用权这一用益物权；而租赁是设立债权的行为，承租人仅取得租赁期间的占有使用权，不享有物权。二者在法律构造、权利内容、处分方式上均有本质区别。
法律依据不同，国有建设用地使用权出让的最高年限，由《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等专门法规明确规定。而国有建设用地“租赁”的年限，国家层面确实尚未出台统一的、具体的规定。将“租赁”直接比照“出让”的最高年限，缺乏法律依据。
政策目的不同，设置租赁期限上限，是为了防止通过“以租代征”等方式规避土地管理，确保土地资源的合理流动和有效利用。如果允许集体建设用地租赁无限制地参照出让最高年限，将使“租赁”与“出让”的界限模糊，不利于土地市场的规范管理。
（三）锁定合同已转为不定期租赁，依法可随时解除
马占锦律师进一步分析，即便不考虑二十年期限的问题，涉案合同在2021年6月30日（即二十年期满之日）后，由于双方未重新签订合同，而某服务中心继续占用土地，某合作社也未提出异议，根据《民法典》第七百三十四条，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。
对于不定期租赁合同，根据《民法典》第七百三十条，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。某合作社在多次协商无果后，于2023年2月向法院提起诉讼，起诉状副本于2023年2月7日送达某服务中心。根据《民法典》第五百六十五条，该解除行为合法有效，合同应自2023年2月7日起解除。
基于此，某服务中心继续占用土地已无合同依据，应当返还土地，并支付合同解除前的欠付租金以及解除后的土地占有使用费。
四、支持原告诉请，明确法律红线
陕西省华阴市人民法院经审理，全面采纳了马占锦律师的代理意见，于2023年6月7日作出一审判决：
确认超期部分无效。判决确认某合作社与某服务中心签订的两份协议中，租赁期限超过二十年的部分（即2021年7月1日至2030年6月30日）无效。
支持解除合同。判决解除双方签署的涉案合同，某服务中心返还承租的全部土地。
支持费用支付。判决某服务中心支付自2020年6月1日至合同解除之日（2023年2月7日）的租金，以及自解除之日至实际返还土地之日的土地占有使用费。
某服务中心不服一审判决提起上诉，陕西省渭南市中级人民法院于2023年11月28日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。该案的裁判要旨被人民法院案例库收录，成为指导同类案件审理的重要参考。
五、集体建设用地租赁，如何避开“年限陷阱”
本案的胜诉，不仅为某合作社挽回了潜在的巨大损失，更为广大村集体组织和承租企业敲响了警钟。结合马占锦律师处理此类纠纷的实务经验，我们总结出以下几点核心启示：
（一）对于村集体（出租方）
严守“二十年”法律红线，无论出于何种考虑，村集体在出租集体建设用地时，务必牢记《民法典》第七百零五条的规定。合同约定的租赁期限，在法律上仅有二十年是绝对有效的。任何超过二十年的约定，均属无效，不受法律保护。
避免“一次性签长”的思维定式。不要为了省事或吸引投资，轻易签订超过二十年的租约。即便签订，也要明确告知承租方超过部分无效的法律后果，并在合同中约定到期后的续租条件、租金调整机制等，为未来留下主动权。
及时行使权利，避免转为不定期租赁。当二十年租期届满，如不希望续租，应及时、明确地向承租方发出不再续租的通知，并要求其返还土地。切不可因“抹不开面子”或“再等等看”而沉默不作为，否则原合同将依法转为不定期租赁，届时解除合同将面临更多的程序和时间成本。
依法决策，寻求专业支持。集体土地是村集体的重要资产，涉及重大利益。在签订或解除重大租赁合同前，应当经村民会议或村民代表会议依法表决通过，并聘请专业律师进行法律审查，确保程序合法、内容合规、风险可控。
（二）对于承租方（投资企业）
正视“二十年”法律限制：投资企业在承租集体建设用地时，应充分认识到二十年租赁期限的法律刚性。不要心存侥幸，以为通过“长租”可以规避法律。任何超过二十年的期待，在法律上都是不稳定的。
合理规划投资回报周期。基于二十年租赁期的限制，企业应重新审视投资项目的回报周期。对于需要长期经营的项目，应当考虑在二十年后通过合法方式续租，或在合同设计上预留续租条款和机制。
关注法律政策动态。虽然目前国务院尚未出台关于国有建设用地租赁年限的具体规定，但这一领域政策变化较快。企业应保持关注，及时了解最新政策动向，防范潜在法律风险。
诚信履约，避免短视行为。承租方应诚信履行合同义务，按时支付租金。一旦发生纠纷，企图以“超期有效”等理由对抗出租方的合法权利，往往难以获得法院支持，最终可能面临合同解除、返还土地、赔偿损失的不利后果。
本案的判决，清晰地向我们揭示了一个朴素的法律道理：权利的行使并非毫无边界，合同自由的背后，是法律的强制性规定。无论是村集体还是承租企业，在签订集体建设用地租赁合同时，都应当尊重法律划定的“二十年”红线。超越这条红线，不仅无法获得法律的保护，反而可能引发纠纷，造成时间和经济上的双重损失。
马占锦律师团队长期深耕于土地与房地产法律事务，处理过大量涉及农村集体土地、商业地产、厂房租赁的纠纷案件，深刻理解当事人的困惑与痛点。如果您正面临集体土地租赁、合同解除、租金追索等法律问题，欢迎联系我们。我们将凭借专业的法律知识和丰富的实战经验，为您厘清法律关系，精准定位风险，提供切实可行的解决方案，全力守护您的合法权益。
