律师观点分析
在当前的房地产市场中，购买预售商品房后遭遇开发商逾期交房、甚至项目停工，是无数购房者难以言说的痛。更令人窒息的是，房子拿不到，银行的月供却一天不能停，购房者仿佛被套上了双重枷锁。难道只能默默承受，继续为“空中楼阁”还债吗？一份来自某某市金水区人民法院的判决书给出了铿锵有力的答案：不！购房者有权依法解除合同，并停止偿还剩余贷款，所有债务应由违约的开发商承担。?作为本案的代理律师，我，北京德恒（兰州）律师事务所的马占锦律师，将结合此胜诉判决，为您深度剖析此类案件的核心法律逻辑与实操要点，为您指明维权路径。
一、案件回溯
我的当事人徐先生、史女士（为保护隐私，均用化名）于2020年5月与河南某置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的一套预售商品房。合同白纸黑字约定，出卖人应于2022年5月30日前交付房屋，并明确：逾期交房超过60日，买受人有权单方解除合同。?同日，为支付房款，徐先生夫妇与建行某分行签订了《个人住房借款合同》，贷款99.6万元，银行依约将全部贷款直接支付给了开发商。
然而，约定的交房日到来，工地却无动静。苦苦等待至2022年8月3日，逾期已长达65天，开发商依然无法交房。希望彻底破灭，徐先生夫妇决定不再等待。在我的指导下，他们依据合同约定，通过EMS快递向开发商寄出了《解除合同通知函》。快递记录显示，开发商已签收。然而，合同解除后，银行每月雷打不动的扣款短信依旧如常。开发商摆烂，银行却继续向购房者追债，这是何道理？
二、争议焦点与各方博弈购房者为何陷于被动
当我们起诉要求解除《借款合同》并确认后续还款义务由开发商承担时，法庭上博弈激烈，这也集中反映了此类纠纷中普遍的争议焦点：银行的“挡箭牌”，合同相对性原则。?
银行方在庭审中强调，我与购房者签订的借款合同是独立的、合法的。我已如约放款，购房者就必须如约还款。至于购房者和开发商的纠纷，与我银行无关。这是银行最常用、也最能引起购房者恐慌的观点，即“谁借钱，谁还钱”。
开发商的“躺平”缺席审判。?本案中的开发商经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦不答辩。这是很多违约开发商的常见姿态——摆烂。他们清楚自身违约，无力履行，便采取消极应对，将购房者置于与银行直接对抗的境地。
购房者的核心诉求合同目的落空。我们主张，徐先生夫妇借款的唯一目的是购买案涉特定房屋。现因开发商根本违约导致《商品房买卖合同》解除，购房的合同目的已无法实现。那么，为购房而设立的《借款合同》其根基已不复存在，继续履行对购房者显失公平。剩余的贷款，本质上是开发商占有的购房款，理应由开发商返还给银行。
三、法院判决与法理深掘法律如何打破“还贷困局”？
法院的判决完全支持了我方的诉讼请求，这份判决书清晰地为同类案件确立了裁判规则，也精准回应了各方的争议：
第一步确认《商品房买卖合同》已合法解除?
法院认为，合同约定的解除条件（逾期交房超60日）已然成就。我的当事人通过快递发送解除通知，对方签收时合同即告解除。这提醒各位购房者，行使单方解除权，必须留存有效通知的证据，快递底单至关重要。
最关键的第二步支持解除《金融借款合同》
这是本案的核心突破。法院援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定：“商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
法律逻辑在于“合同目的”和“公平原则”
借款合同是买卖合同的从合同，购房是贷款的根本目的。买卖合同因卖方违约而解除，导致贷款合同目的无法实现，买方有权请求解除贷款合同。这意味着，“断供”有了合法依据，不再是购房者单方面的违约行为。
责任承担的重塑还款责任主体转移至开发商
判决书明确指出：“《商品房买卖合同》解除后，某公司未向徐某、史某或建行某分行任何一方返还剩余购房贷款，实际占有该部分资金至今……某公司应当向建行某分行返还剩余贷款本息的义务。”这彻底扭转了责任流向——购房者无需再向银行还款，而是由收取了全部房款（含贷款）却违约的开发商，直接向银行返还剩余贷款本息。
扫清障碍解除房屋上的抵押预告登记
法院判决银行配合办理解除抵押权预告登记。依据是《民法典》第四百二十二条，主债权（借款合同之债）消灭，抵押权也随之消灭。这为购房者未来处置债权或彻底了结此事扫清了障碍。
四、马占锦律师办案策略与风险提示
代理本案，我的策略并非简单地起诉，而是进行了一场精密的“法律手术”：
（一）固本培元，夯实解除基础
首要任务是确保《商品房买卖合同》的解除程序万无一失。我们严格依据合同条款，计算逾期天数，并选用可追溯签收记录的EMS进行送达，确保了解除行为的合法有效。这是后续所有诉讼请求的基石。
（二）捆绑诉讼，一揽子解决
在诉讼中，我们不仅起诉了银行要求解除借款合同，更将开发商列为第三人，并明确要求其承担向银行返还贷款的责任。这种将买卖关系与借贷关系在同一案件中合并审理的策略，避免了购房者“赢了买卖案，还要打借贷案”的诉累，并能从根本上防止银行在借款合同纠纷中向购房者追偿。
（三）直面核心，破解银行抗辩
我们深入阐述“合同目的”理论，并重点援引上述最高法院司法解释第21条，有力驳斥了银行“合同相对性”的单一片面主张，让法庭看到将两份合同关联处理，才是实质公平的体现。
律师费承担问题，本案中，我方主张的律师费因未提供有效支付凭证而未获支持。这提示我们，在发生此类纠纷时，注意保留支付律师费等维权费用的正式票据，并在诉讼中明确提出明确、具体的请求。开发商偿付能力风险，判决开发商承担责任，只是法律上确权。若开发商已资不抵债，判决执行会面临困难。因此，在诉讼过程中或之前，调查开发商财产线索并适时申请财产保全至关重要，可以极大增加后续回款的可能性。
五、给陷入类似困境购房者的行动指南
如果您也不幸遭遇了类似情况，请勿慌张，更不要采取消极断贷（可能导致征信受损）或过度维权，请理性、按步骤推进：
（一）审查合同，固定证据
立即查阅《商品房买卖合同》中关于交付日期和逾期解约的条款。保存好开发商逾期交房的一切证据（如现场照片、沟通记录等）。
（二）发送解约通知?
在符合合同约定或法定解约条件后，委托律师起草《解除合同通知书》，通过EMS等可查档的方式邮寄给开发商，永久保存好快递底单和签收记录。
（三）立即启动法律程序
不要等待！尽快委托专业律师，提起商品房买卖合同纠纷诉讼。诉讼请求应明确包括：1.确认解除《商品房买卖合同》；2.解除与银行签订的《借款合同》；3.判令开发商向您返还已付购房款及利息，并向银行返还剩余贷款本息；4.要求银行配合注销抵押预告登记。
（四）考虑财产保全
与律师充分沟通，评估开发商的资产状况，必要时在起诉同时申请法院查封、冻结开发商的银行账户、未售房产等财产，为判决执行上好“保险”。
“楼盘烂尾，房贷照还”绝非购房者注定的命运。徐先生夫妇的胜诉案例，正是法律穿透复杂的合同关系，直指公平本质的体现。它明确了在因开发商违约导致购房合同解除时，后续贷款债务应当由违约方即开发商承担的基本规则。
然而，此类案件涉及法律关系复杂，证据梳理专业性强，诉讼策略要求精准。从完美发送一纸解约通知，到在法庭上精准驳斥银行抗辩，再到设计能将开发商责任彻底锁定的诉讼请求，每一个环节都离不开对法律的深刻理解与丰富的实务经验。作为一名在甘肃兰州执业的律师，我深知每一位购房者安家的艰辛与对未来的憧憬。当这份憧憬因他人的违约而濒临破碎时，法律应当且必须提供强有力的救济。如果您正面临类似的困境，感到迷茫与无助，寻求专业律师的早期介入，将是您摆脱困境、依法维权的关键一步。法律不保护躺在权利上睡觉的人，主动出击，方能挣脱枷锁，捍卫自身合法权益。
引言：一个普遍存在却常被忽视的风险点
在金融借款与民间借贷中，不动产抵押是最核心的担保手段。债权人往往认为，只要签了抵押合同、办了登记，自己的债权就“高枕无忧”。然而，实践中一个广泛存在的误区是：不动产登记证明上记载的“债权数额”或“最高债权额”，是否就是债权人最终能够优先受偿的全部范围？如果合同约定担保范围包括本金、利息、罚息、律师费等，但登记只记载了本金数额，法院会支持哪一方？
近期，由本律师代理的一起金融借款合同纠纷二审案件，恰好直面并厘清了这一关键问题。该案一审判决将银行的优先受偿权严格限定在抵押登记证明记载的本金数额内，而二审法院经审理后，完全支持了我方的上诉观点，依法改判，确认银行有权就包括利息、罚息、复息、实现债权费用在内的全部债权对抵押物享有优先受偿权。本案的改判，对金融机构、企业乃至普通出借人处理抵押担保事务，都具有重要的参考价值。
一、案情回溯：登记金额与合同约定的“冲突”
本案中，我的当事人（贷款人）与两位借款人（均为香港居民）签订了《个人授信及担保协议》，约定提供最高额度为330万元的可循环授信，并以借款人名下的一处房产提供最高额抵押担保。协议明确约定，抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金及实现债权的费用（如律师费、诉讼费等）。
随后，双方办理了抵押登记，取得的《不动产登记证明》上“最高债权数额”一栏记载为“330万元”。后因借款人逾期还款，我方当事人提起诉讼，主张其对抵押房产的折价、拍卖或变卖价款，在全部债权（包括尚欠本金、利息、罚息、复息等）范围内享有优先受偿权。
一审法院认为，不动产登记具有公示公信效力。既然登记证明记载的“最高债权数额”为330万元，那么银行优先受偿的范围就应当以此数额为限。因此，一审判决仅支持银行在330万元本金范围内享有优先受偿权，对于超出本金的利息、罚息等部分，则不享有优先受偿权。
二、争议焦点与实务痛点：担保范围究竟以何为准？
收到一审判决后，我们立即提起了上诉。本案的争议焦点高度集中，即在最高额抵押中，当抵押合同约定的担保范围与不动产登记簿记载的“最高债权额”不一致时，应当以何者为准来认定抵押权的具体担保范围？
这绝非个例，而是近年来司法实践中普遍存在的难题。其根源在于，当前许多地区的不动产登记系统设置和登记实践中，用于填写“被担保主债权数额”或“最高债权数额”的栏目通常只能填写一个固定数字。而本金、利息、违约金等债权金额在登记时往往无法确定（利息会持续计算），且总额可能随时间变动。因此，债权人（尤其是银行）在办理登记时，通常只能填写一个相对确定的“本金最高限额”。这就在客观上造成了“合同约定担保范围广”与“登记簿记载数额窄”的表象冲突。
这一冲突直接击中了债权人的核心痛点：我办理抵押就是为了保障全部债权能安全回收，如果辛苦诉讼后，只能就登记的那点本金优先受偿，巨额的利息、罚息和维权成本（如律师费、诉讼费）都将沦为普通债权，在债务人财产不足时可能无法受偿，抵押担保的价值将大打折扣。
三、二审制胜关键法律辨析与有理有据的论证
作为上诉方的代理人，我们围绕以下核心观点展开了有力论证，并最终获得了二审法院的采纳：
1.核心法理区分“最高债权额”与“担保范围”两个法律概念。
我们向法庭强调，“最高债权额”是最高额抵押中“债权最高额”的概念，其作用是为抵押权效力所覆盖的债权总量设定一个上限，防止抵押权无限膨胀损害后顺位抵押权人或普通债权人利益。而“担保范围”是指在该“最高债权额”限度内，哪些具体种类的债权项目（如本金、利息、费用等）可以纳入抵押权担保之下。二者性质不同，不能混为一谈。登记簿记载的“330万元”是本金部分的最高限额，而非整个抵押权的担保额度上限。
2.合同依据当事人意思自治是认定担保范围的基石
根据《中华人民共和国民法典》第三百八十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十五条的规定，担保物权的担保范围应当以当事人的约定为准。本案《个人授信及担保协议》白纸黑字约定担保范围包括本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用等，该约定合法有效，是确定双方权利义务的根本依据。
3.登记实践登记系统的局限性不能对抗当事人的真实意思
我们援引了当时有效的《广州市不动产登记规程》作为佐证。该规程明确指出，最高额抵押登记中填写的“最高债权数额”，具体对应的是“最高额借款(抵押)合同的最高贷款额度”。这恰恰证明，登记系统中的该栏目，其设计本意就是用于填写“本金最高额度”，而非涵盖利息等的“担保债权总额”。登记的技术限制，不应成为限缩当事人合法约定的担保范围的依据。
4.司法导向遵循司法解释与审判纪要精神
我们进一步援引了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，即“九民纪要”）第58条的精神。该条明确指出，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，在案件涉及“最高债权额”时，应尊重合同约定。这为支持我们的观点提供了明确的司法政策指引。
四、法院判决支持合同约定，全面保护担保权益
二审法院经审理，完全采纳了我方的代理意见。法院在判决书中明确指出：
首先，案涉抵押合同关于担保范围的约定是当事人的真实意思表示，合法有效。
其次，结合《广州市不动产登记规程》，案涉抵押权登记信息中的“最高债权额”330万元，应理解为抵押担保的债权本金最高限额，而非抵押担保的全部范围。
最终，法院判决，撤销一审判决的相关项，改判支持我的当事人（银行）有权对案涉抵押房产的折价、拍卖或变卖所得价款，在全部债权（即一审判决所确认的本金、利息、罚息、复息等）范围内享有优先受偿权。
这一改判，彻底扭转了一审判决对债权人不利的局面，使抵押担保的“安全网”作用得以真正全面发挥。
五、案例启示与实务操作建议
本案的胜诉，不仅为当事人挽回了潜在的重大损失，也为处理类似纠纷提供了清晰的指引。它深刻揭示了在抵押担保业务中可能存在的“登记陷阱”，并指明了规避路径。
对于金融机构、企业主及广大有抵押融资或抵押放贷需求的读者，本律师结合本案，提出以下核心建议：
1.合同约定务必清晰、全面?
抵押合同或担保条款中，必须明确、无歧义地约定抵押担保的范围。应详细列明包括但不限于主债权本金、利息（包括约定利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权和债权的所有费用（律师费、诉讼费、评估费、拍卖费等）。这是保障您权利的根本。
2.正确理解“登记金额”的性质
在办理最高额抵押登记时，应知悉在多数登记实践中，系统要求填写的“最高债权数额”通常对应于合同中的“本金最高额度”。不必因登记只能填一个数字而恐慌，关键仍在于合同的约定。
3.发生争议时，坚定主张合同权利
如果遇到与本案类似的情况，抵押权人被登记机关或一审法院以“登记数额”为由限缩担保范围，应当果断提起上诉或通过其他法律途径维权。核心抗辩思路就是：区分“最高额”与“担保范围”，坚持当事人意思自治原则，并可以援引地方性的登记规程等文件，证明登记实践的局限性。
4.寻求专业法律支持
抵押担保法律关系复杂，涉及《民法典》担保制度、不动产登记规则以及各地司法实践。从合同起草、登记办理到争议解决，任何一个环节的疏漏都可能导致担保目的落空。在签署重要抵押文件或面临类似纠纷时，咨询并委托专业律师处理，是控制风险、保障债权最终得以实现的最明智选择。
担保物权的设立，目的在于保障债权的切实实现。切勿让登记形式上的技术细节，侵蚀了您实体上的合法权利。通过专业的法律安排与有效的争议解决，您的担保权益必能得到法律的充分保护。
