律师观点分析
在不动产交易实务中，抵押房屋买卖引发的抵押权效力争议屡见不鲜，尤其是买受人购买已设立抵押的商业用房后，因抵押权人主张优先受偿权导致无法办理过户、房屋被查封执行的情况更是成为高频纠纷。很多买受人误以为抵押权人出具同意销售证明即意味着抵押权消灭，进而忽视交易风险，最终陷入维权困境。北京德恒（兰州）律师事务所马占锦律师结合最高人民法院（2022）最高法民终34x号典型判例，从抵押权人胜诉角度深度解析此类案件的争议焦点、司法裁判规则，并提炼出不动产交易中买卖双方及抵押权人的实务操作要点，为规避此类法律风险提供专业指引。
一、抵押权人同意售房后，商业用房买受人诉请抵押权消灭遭驳回
（一）基本案件事实
A银行与B开发公司签订金融借款合同，B开发公司以其名下包括案涉房屋在内的多套房产为借款提供抵押担保，并办理了合法抵押登记。后A银行向房屋管理部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意B开发公司销售抵押范围内的案涉办公用房。
买受人张某与B开发公司签订《商品房现房买卖合同》，购买案涉办公用房，合同中明确载明案涉房屋已设立抵押的事实。张某按约支付全部购房款，办理网签并实际占有案涉房屋，但其未要求B开发公司以购房款提前清偿抵押债务，亦未代为清偿债务消灭抵押权，案涉房屋始终未办理抵押注销登记及产权过户登记。
因B开发公司未按约偿还A银行借款本息，A银行诉至法院要求其承担还款责任，并主张对抵押房产享有优先受偿权，法院作出生效判决支持A银行的诉讼请求。后该债权及抵押权经多轮转让至C科技中心，C科技中心成为案涉房屋新的抵押权人并申请强制执行。
张某认为A银行出具同意销售证明即意味着抵押权消灭，C科技中心无权对案涉房屋行使优先受偿权，遂提起第三人撤销之诉，请求撤销原生效判决中关于案涉房屋抵押权的判项，并判决C科技中心的抵押权已消灭。该案经一审、二审，法院均驳回张某的诉讼请求，抵押权人一方胜诉。
（二）各方核心争议观点
买受人张某的核心主张张某认为，抵押权人A银行出具同意销售证明后，抵押权的追及效力仅及于购房款，A银行未对购房款进行监管并要求提前清偿债务，存在明显过错；其作为无过错买受人，基于对同意销售证明的合理信赖购买房屋，且已支付全款、实际占有，案涉抵押权应归于消灭；同时张某主张其购买的另外两套同项目房产，法院均认定抵押权人放弃抵押权，本案应作相同裁判。
抵押权人（A银行、C科技中心）的抗辩意见其一，张某购买的案涉房屋为办公用房，其购房目的是投资出租获取收益，并非用于居住，不属于法律特别保护的商品房消费者，不享有对抗抵押权的法定优先权；其二，同意销售证明仅表明允许抵押房屋带押销售，并非抵押权人放弃抵押权的意思表示，抵押权的消灭需满足主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权等法定情形，本案中主债权未消灭、抵押权未实现，亦无抵押权人放弃抵押权的有效意思表示，抵押权依法存续；其三，张某在购房时明知房屋已设立抵押，合同中亦明确载明抵押事项，其应自行承担交易风险，且购房款未转入抵押权人监管账户用于清偿债务，抵押权人对此无过错；其四，不动产物权的设立、变更、消灭以登记为生效要件，案涉房屋的抵押登记未办理注销，抵押权依法具有对抗第三人的效力。
法院裁判核心观点法院经审理认为，本案应适用《物权法》相关规定，案涉房屋交易发生在《民法典》施行前，无溯及适用的法定情形。张某购买的房屋为办公用房，其并非商品房消费者，不享有对抗抵押权的法定优先权；抵押权人出具同意销售证明的行为，并非法律规定的抵押权消灭情形，现有证据无法证明主债权消灭、抵押权实现或抵押权人放弃抵押权，案涉抵押登记未注销，抵押权依法存续；张某在明知房屋有抵押的情况下购买，未采取有效措施消灭抵押权，应自行承担交易风险，其诉请抵押权消灭缺乏事实和法律依据，故判决驳回其全部诉讼请求。
二、实务中高频争议问题的司法裁判规则
结合本案及同类司法判例，马占锦律师提炼出抵押房屋买卖中关于抵押权效力的四大核心争议焦点，并明确对应的司法裁判规则，此类规则也是实务中处理同类案件的关键依据。
（一）抵押权人出具同意销售证明，是否等同于放弃抵押权
这是此类案件最核心的争议点，也是买受人最易产生认知误区的问题。司法实践中，抵押权人同意抵押房屋销售，不等于放弃抵押权，该认定已成为最高人民法院及各地法院的统一裁判规则。从法律规定来看，《物权法》第一百七十七条（《民法典》第三百九十三条）明确规定了担保物权消灭的四种法定情形，即主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、法律规定的其他情形，出具同意销售证明并不在法定消灭情形之列。从意思表示来看，同意销售证明的核心内容是允许抵押人在抵押期间转让抵押财产，是抵押权人对抵押财产处分权的有限放开，并非对抵押权本身的放弃，除非抵押权人作出明确、具体的放弃抵押权的意思表示（如出具书面放弃声明、办理抵押注销登记），否则不能推定其具有放弃抵押权的意图。从物权公示原则来看，不动产物权的效力以登记为准，抵押权的设立以抵押登记为生效要件，其消灭亦需办理抵押注销登记，未办理注销登记的，抵押权依法存续并具有对抗第三人的效力。本案中，抵押权人仅出具同意销售证明，未办理抵押注销登记，亦无书面放弃抵押权的声明，抵押权自然存续。
（二）商品房消费者与一般房屋买受人的区分，是否享有对抗抵押权的法定优先权
法律为保护消费者生存权，规定商品房消费者的物权期待权优先于抵押权，但该规定属于例外情形，仅适用于购买居住用房的消费者，购买商业用房的一般买受人不享有该法定优先权，这是实务中区分买受人权利顺位的关键。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、126条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，商品房消费者需同时满足三个条件：一是查封前签订合法有效的书面买卖合同；二是所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付超过50%的购房款。该规定的立法初衷是解决商品房预售不规范问题，保护消费者的基本生存权，因此严格限定了适用范围。而购买写字楼、商铺、办公用房等商业用房的买受人，其购房目的是经营、投资，并非满足基本居住需求，属于一般房屋买卖合同的买受人，不适用上述例外规定，其权利不能对抗抵押权人的优先受偿权。本案中，张某购买的是办公用房，且实际用于出租获取收益，并非用于居住，故其不享有对抗抵押权的法定优先权，这是其败诉的重要原因之一。
（三）抵押权人对购房款未进行监管，是否构成过错并导致抵押权丧失
实务中，很多买受人以抵押权人未监管购房款、未要求抵押人以购房款提前清偿债务为由，主张抵押权人存在过错，进而要求抵押权人丧失抵押权，该主张在司法实践中难以得到法院支持。根据《物权法》第一百九十一条（《民法典》第四百零六条）规定，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，该义务的履行主体是抵押人，而非抵押权人。抵押权人仅享有要求抵押人以购房款提前清偿债务的权利，而非对购房款进行监管的法定义务，除非抵押权人与抵押人之间存在明确的购房款监管约定，否则抵押权人未对购房款进行监管，不构成法律意义上的过错。本案中，张某将购房款支付至抵押人B开发公司的普通账户，未转入抵押权人监管账户，抵押人亦未将该款项用于清偿抵押债务，该过错在于抵押人，而非抵押权人A银行，张某以此主张抵押权人存在过错并要求抵押权消灭，缺乏法律依据。
（四）“同案不同判”的抗辩理由，是否能成为买受人胜诉的依据
实务中，买受人常以同项目、同情形的其他案件作出不同判决为由，主张本案应作相同裁判，即所谓“同案不同判”的抗辩，该抗辩理由在无实质相同事实的情况下，法院不予采纳。司法裁判中的“同案同判”，要求案件的基本事实、法律关系、适用法律规范均实质相同，而非表面上的项目相同、交易类型相同。本案中，张某主张的另外两套同项目房产，其抵押权人、案件事实、法律适用细节均与本案存在差异，且部分案件涉及的是居住用房，买受人属于商品房消费者，与本案中商业用房的一般买受人存在本质区别，故法院对其“同案不同判”的抗辩理由未予采纳。同时，我国并非判例法国家，生效裁判文书仅对本案当事人具有约束力，对其他案件不具有当然的拘束力，仅能作为参考，法院审理案件仍需以案件自身的事实和法律规定为核心依据。
三、抵押房屋买卖的实务痛点，买卖双方及抵押权人的常见问题
马占锦律师结合本案及多年办理不动产交易纠纷的实务经验，总结出抵押房屋买卖中买受人、抵押人、抵押权人三方的核心实务痛点，这些痛点也是导致此类纠纷频发的主要原因。
（一）买受人的核心痛点，认知误区+风险防范意识缺失
存在法律认知误区，将抵押权人“同意售房”与“放弃抵押权”混为一谈，误以为只要有同意销售证明，抵押权即告消灭，忽视抵押登记未注销的法律风险；
购房时未仔细审查房屋抵押登记信息，或明知有抵押却未在合同中约定抵押注销的时间、责任及违约责任，导致后续维权无合同依据；
支付购房款时未要求将款项转入抵押权人监管账户，也未要求抵押人以购房款提前清偿债务消灭抵押权，亦未自行代为清偿债务，导致抵押权始终存续，房屋无法办理过户；
混淆商品房消费者与一般买受人的权利边界，购买商业用房却主张享有消费者的法定优先权，忽视法律规定的适用范围。
（二）抵押人的核心痛点，诚信缺失+履约义务未履行
为快速销售房屋、回笼资金，故意隐瞒房屋抵押事实，或虽告知抵押事实但未如实说明抵押权的效力风险，误导买受人；
取得抵押权人同意销售的证明后，未按法律规定将购房款用于提前清偿抵押债务，而是将款项挪作他用，导致抵押权未消灭，房屋无法办理过户；
与买受人签订的买卖合同中，未明确抵押注销的义务、时间及违约责任，后续因自身原因无法注销抵押时，买受人维权无明确合同依据；
债务到期后无力偿还，导致抵押权人主张优先受偿权，房屋被查封、执行，买受人要求解除合同、赔偿损失，抵押人陷入多重纠纷。
（三）抵押权人的核心痛点，权利行使+风险防控不足
出具同意销售证明时，未与抵押人签订书面协议，明确购房款的监管账户、清偿债务的时间、抵押注销的条件等，导致后续对购房款的流向缺乏控制；
发现抵押人未将购房款用于清偿债务时，未及时采取诉讼、财产保全等措施主张权利，导致主债权无法实现，抵押权面临落空风险；
债权及抵押权转让时，未及时通知买受人，也未对抵押房屋的交易状态进行核查，导致后续执行过程中与买受人产生争议；
对抵押房屋的销售情况缺乏持续监管，无法及时掌握房屋交易、付款、占有情况，错失权利行使的最佳时机。
四、实务操作指引，抵押房屋买卖中三方的风险规避与权利保护方法
针对上述实务痛点，结合本案的司法裁判规则及《民法典》《物权法》《商品房销售管理办法》等相关法律规定，马占锦律师从买受人、抵押人、抵押权人三方角度，提炼出可落地的实务操作要点，有效规避抵押房屋买卖的法律风险，保障各方合法权益。
（一）买受人，擦亮眼睛，层层设防，从源头规避交易风险
严格审查房屋权属及抵押信息，务必通过不动产登记部门查询房屋的抵押登记、查封、租赁等状态，确认抵押权人、抵押金额、抵押期限，切勿仅凭抵押人的口头说明或抵押权人的同意销售证明即认定房屋无权利瑕疵；
明确区分房屋性质，若为商业用房，需清晰认识到自身不享有对抗抵押权的法定优先权，谨慎购买已设立抵押的商业用房，若确需购买，需采取有效措施消灭抵押权；
签订书面买卖合同时，明确约定抵押注销的核心条款：包括抵押注销的时间、抵押人的义务、未按时注销抵押的违约责任（如支付违约金、解除合同、赔偿损失等），并约定购房款的支付方式、支付节点与抵押注销挂钩；
支付购房款时，要求将款项转入抵押权人指定的监管账户，由抵押权人直接扣收用于清偿抵押债务，确保购房款用于消灭抵押权，同时留存好付款凭证、监管协议等证据；
若抵押人未按约以购房款清偿债务，买受人可选择代为清偿债务消灭抵押权，代为清偿后可向抵押人追偿，此举能有效排除抵押权的影响，保障房屋顺利办理过户；
购房后及时占有房屋，并办理网签备案，留存好占有房屋的证据（如租赁合同、物业费缴纳凭证、水电费单据等），若房屋被查封，可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，主张排除执行（适用于一般买受人）。
（二）抵押人，诚信履约，明确责任，避免陷入多重法律纠纷
如实向买受人披露房屋的抵押事实，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等，不得故意隐瞒，否则构成欺诈，买受人有权主张撤销合同并要求赔偿损失；
向抵押权人申请出具同意销售证明时，与抵押权人签订书面协议，明确购房款的监管账户、清偿债务的时间、抵押注销的条件，确保购房款用于清偿抵押债务；
与买受人签订的买卖合同中，明确抵押注销的义务和时间，严格按约履行，若因自身原因无法按时注销抵押，及时与买受人沟通协商，避免承担违约责任；
收到购房款后，按法律规定和合同约定将款项用于提前清偿抵押债务，办理抵押注销登记，切勿将款项挪作他用，确保房屋顺利办理过户；
若债务到期无力偿还，及时与抵押权人协商债务重组、展期等方案，同时向买受人如实告知情况，协商解除合同或继续履行的解决方案，避免房屋被查封、执行。
（三）抵押权人，严格管控，主动行权，保障抵押权的有效实现
出具同意销售证明时，切勿出具空白或模糊的证明，需明确载明同意销售的房屋具体信息（房号、面积、位置），并与抵押人签订书面《抵押房屋销售协议》，约定核心条款：购房款必须转入抵押权人指定监管账户、抵押人需在约定时间内以购房款清偿债务、未按约清偿的违约责任、抵押注销的条件等；
对购房款进行全程监管，确保款项转入指定账户并及时用于清偿抵押债务，清偿完毕后及时办理抵押注销登记，若发现抵押人将购房款挪作他用，立即停止同意销售的效力，并采取诉讼、财产保全等措施主张权利；
债权及抵押权转让时，及时向抵押人、买受人发出书面债权转让通知，告知抵押权的受让主体，同时查询抵押房屋的交易状态，对未清偿债务的抵押房屋进行持续监管；
发现抵押人未按约偿还债务或未将购房款用于清偿债务时，及时行使抵押权，向法院提起诉讼并申请查封抵押房屋，保障主债权的实现，避免抵押权因诉讼时效经过而丧失；
办理抵押登记时，确保抵押信息登记完整、准确，抵押注销时及时办理登记手续，严格遵守不动产物权公示原则，保障抵押权的对抗效力。
五、律师总结，抵押房屋买卖的核心法律原则与实务启示
本案作为最高人民法院发布的典型判例，其裁判规则对全国法院审理同类案件具有重要的指导意义，马占锦律师结合本案提炼出抵押房屋买卖中需遵循的三大核心法律原则，以及对各方的实务启示，为不动产交易的合法合规开展提供专业参考。
（一）三大核心法律原则
物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。抵押房屋的抵押权以登记为生效要件，其消灭亦需办理抵押注销登记，未办理注销登记的，抵押权依法存续，不因抵押权人同意售房而消灭。
法定优先权例外原则，商品房消费者的物权期待权优先于抵押权，是法律为保护消费者生存权作出的例外规定，该规定严格限定适用范围，仅适用于购买居住用房的消费者，购买商业用房的一般买受人不享有该法定优先权，抵押权的优先性原则不受影响。
义务主体明确原则，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，将转让所得价款用于提前清偿债务的义务主体是抵押人，而非抵押权人，抵押权人仅享有要求抵押人履行该义务的权利，未对购房款进行监管不构成抵押权人的过错。
（二）实务启示
对于不动产交易的各方主体而言，法律认知的缺失是最大的风险，买受人切勿仅凭主观判断认定抵押权的效力，抵押人切勿随意处分抵押财产，抵押权人切勿放任抵押财产的销售而忽视权利管控，各方均应准确把握相关法律规定，避免因认知误区陷入纠纷。
书面协议是权利保护的核心依据，无论是抵押权人与抵押人之间的同意销售约定，还是抵押人与买受人之间的买卖合同，均应签订书面协议，明确各方的权利义务、违约责任，将口头约定转化为书面条款，为后续维权提供充分的合同依据。
风险防控应前置，抵押房屋买卖的风险防控，应贯穿于交易前的信息审查、交易中的合同签订和款项支付、交易后的抵押注销和过户登记全过程，各方均应采取积极的防控措施，从源头规避风险，而非在纠纷发生后再被动维权。
专业律师的介入是规避风险的关键，不动产交易涉及的法律关系复杂，尤其是抵押房屋买卖，涉及抵押权、买卖权、执行权等多重权利的冲突，各方在交易前可委托专业律师进行尽职调查、起草审核合同、参与谈判协商，在纠纷发生后及时委托律师提起诉讼或仲裁，最大限度保障自身合法权益。
综上，抵押权人同意抵押房屋销售，并非抵押权消灭的法定情形，商业用房买受人在明知房屋有抵押的情况下购买，未采取有效措施消灭抵押权的，应自行承担交易风险。不动产交易的各方主体应准确把握司法裁判规则，强化风险防范意识，通过合法合规的操作规避交易风险，实现交易的安全与稳定。
