律师观点分析
危房困局下的物权守卫战，律师如何破解“恢复原状”执行难题
在不动产租赁合同纠纷中，承租人于租期内对房屋进行结构性改动，合同到期后房屋却经鉴定沦为“整幢危房”，此时出租人要求“恢复原状”的诉请能否获得支持？承租人能否以房屋已成危房、存在安全隐患为由，主张“事实履行不能”从而免除修复义务？近日，一起历经两审的物权保护纠纷案件终审落槌，判决结果对厘清上述实务争议焦点、保障产权人合法权益具有重要参考价值。本案中，作为出租人（产权人一方）的代理律师，通过精准的法律适用与有力的证据组织，成功促使二审法院改判，明确了承租人在此情形下仍负有依约恢复原状的核心义务。
一、案件背景
跨越二十年的租赁与面目全非的房屋。本案涉案房产（下称“案涉房屋”）为位于城市核心区域的一栋砖木结构四层旧式建筑，产权为多人共同共有。自上世纪九十年代末起，产权人便将房屋出租给承租人某公司（实际控制人为赵某）用于商业经营，双方租赁关系持续逾二十年。
在最后一份租赁合同履行期间，为经营便利，承租人在未另行取得产权人明确书面同意的情况下，对房屋内部结构进行了大幅改造：拆除了房屋内部首层至天台的全部木质楼梯，封闭了各层原有楼梯出入口；同时，将案涉房屋与相邻建筑（由承租人实际控制使用）之间的二层至四层共墙打通，形成连通空间。至此，案涉房屋丧失了独立的垂直通行功能，进入各楼层均需借道相邻建筑。租赁期限届满前，双方曾签订一份《处理约定》，其中明确承租人承诺在合同届满未续租时，负责恢复房屋内部楼梯、封闭打通墙体，将房屋“完好交还”。
合同到期后，因续租条件未达成一致，产权人要求收回房屋。然而，面对被改造得面目全非、无法独立使用的房屋，产权人要求承租人先行履行《处理约定》恢复原状。承租人则提出，案涉房屋建造年代久远，经司法鉴定已属于Dsu级（整幢危房），继续施工存在重大安全风险，恢复原状已属“事实不能”，故只同意按现状交还房屋。双方就此陷入僵局，产权人遂诉至法院。
二、危房现状能否阻却合同义务履行
在租赁物已鉴定为危房的情况下，承租人依据合同约定或法律规定负有的“恢复原状”返还义务，是否因此免除？
承租人主张，第一，案涉房屋已成为危房，此系房屋自身老化所致，与承租人的使用行为无直接因果关系。第二，在房屋已存在严重安全隐患的情况下，进行楼梯重建、墙体修复等施工，将可能加剧房屋危险状态，危及人身财产安全，属于《民法典》第五百八十条规定的“事实上不能履行”的情形。因此，其无需也无法履行恢复原状的义务，仅需按现状返还。第三，即便需要支付占用费，也应考虑房屋已成为危房、实际使用价值大幅贬损以及疫情期间经营困难等因素，不应再参照原合同租金标准上浮计算。
一审法院采纳了承租人关于“事实不能履行”的观点。认为房屋安全性等级为Dsu级，必须立即采取安全措施，在此状态下要求恢复原状不具有可行性。因此，判决承租人按房屋现状返还，并参照原合同标准（部分楼层考虑递增）支付房屋占用费。产权人要求恢复原状的诉讼请求未获支持。
这一判决结果令产权人陷入困境。收回的是一栋无法独立使用、结构被破坏且存在严重安全隐患的危房，后续自行修复面临技术难度大、成本高、需协调相邻权等诸多难题，物权事实上无法圆满实现。
三、律师代理策略与法律攻防要点
产权人不服一审判决，提起上诉。作为产权人的二审代理律师，我们深入剖析案件，制定了以“合同约定至上、区分义务层次、强调协助履行”为核心的代理策略，并围绕以下要点组织攻防：
紧扣合同约定，明确义务来源。我们首先强调，本案并非简单的物权返还纠纷，其基础源于租赁合同及双方签订的《处理约定》。该《处理约定》系双方对租赁期间房屋状态变更及合同届满后恢复事宜的特别安排，是双方真实意思表示，合法有效。其中关于承租人负责恢复楼梯、封闭墙体的约定，是承租人承担的一项明确合同义务。不能因房屋后续发现其他状态（如老化成为危房），而单方面免除其基于自主承诺产生的义务。
破解“事实不能”抗辩，主张“附条件履行”。针对承租人“危房施工危险、事实不能”的核心抗辩，我们指出：首先，房屋鉴定为Dsu级，意味着需“立即采取措施”，该措施本身就包括排险、加固等安全处置。恢复原状的施工与房屋安全处置并非截然对立，反而可能结合进行。其次，是否存在安全风险、能否施工，是一个需要专业判断的技术问题，不能由承租人单方主张。我们申请法院委托有资质的专业设计机构，就“在保障安全的前提下恢复原状”进行可行性设计和施工方案论证。最终，专业设计机构出具了详细的设计方案，证实了在采取必要的临时支撑、加固等安全保障措施后，恢复原状工程可以安全进行。这从根本上动摇了承租人“事实不能”的抗辩基础。
厘清责任层次，反对责任混淆。我们严格区分两种责任。一是承租人因改造行为（拆除楼梯、打通墙体）本身应承担的恢复原状责任；二是房屋因自然老化成为危房所涉及的维修或安全责任。前者基于合同约定和侵权关系，应由承租人负责；后者可能涉及房屋本身的维护保养问题，责任归属需另行判断。承租人不能将房屋老化问题作为其不履行改造修复义务的“挡箭牌”。一审判决以房屋存在安全问题为由，直接免除了承租人的合同约定义务，属于逻辑混淆和责任认定错误。
调整诉讼请求，聚焦核心目标。在二审中，我们适时调整并明确了诉讼请求：要求承租人按照专业机构出具的设计方案，对因其改造行为导致的房屋结构及功能破坏部分（楼梯、被贯通墙体等）进行修复，以恢复房屋的独立通行与使用功能。对于房屋因老化产生的其他安全隐患，不在本案中要求承租人处理，但强调恢复施工必须在保障安全的条件下进行。
务实计算费用，推动判决可执行。关于房屋占用费，我们一方面坚持合同依据，另一方面也考虑到房屋已成危房对使用价值的客观影响以及疫情期间的特殊情况，在金额计算上展现了合理弹性。同时，我们主张将承租人租赁期间缴纳的押金在本案中直接抵扣其应付的占用费或修复费用，避免衍生诉讼，一次性解决纠纷。
四、确立规则，保障物权
二审法院充分采纳了我方的代理意见，对一审判决作出了重大改判：
支持恢复原状诉请。法院认为，双方《处理约定》合法有效，承租人负有合同约定的恢复原状义务。虽然房屋鉴定为危房，但根据专业设计机构出具的方案，在采取相应安全措施的前提下，恢复原状工程可以实施，不属于法律上或事实上不能履行。因此，承租人应当履行其约定义务。
明确履行标准与方式。判决承租人按照专业设计机构出具的设计方案，在指定期限内完成对楼梯重建、墙体修复等工程，将房屋恢复至符合约定状态后，再行返还给产权人。这为判决的执行提供了明确、可操作的依据。
调整占用费计算标准。法院综合考虑了合同约定、房屋现状（危房）、市场情况等因素，未完全支持按原合同标准逐年递增的主张，而是酌情确定了相对公平的占用费标准，并将承租人已付押金纳入抵扣，实质性地减少了当事人的讼累。
强调协助义务。鉴于恢复施工可能需要借助相邻的、由承租人实际控制的场地通道，法院判决承租人及其关联公司负有提供必要通行、施工便利的协助义务，确保了恢复工程能够顺利开展。
五、案例启示与实务建议
本案的终审结果，为处理类似“租赁房屋遭改造后遇危房鉴定”的纠纷提供了清晰的裁判指引和宝贵的实务经验：
合同约定至关重要。在长期租赁或可能涉及房屋改造的租赁合同中，出租人应尽可能就租赁期满后房屋状态的恢复问题作出明确、详细的书面约定。本案中，那份《处理约定》成为了二审逆转的关键证据。明确的约定能将恢复原状这一法定义务具体化、合同化，大大增强其约束力和可执行性。
专业证据是破解技术抗辩的利器。当对方以“技术不可行”、“存在安全隐患”等理由抗辩时，单方的陈述往往苍白无力。积极申请法院委托具有资质的第三方专业机构进行鉴定、评估或设计，用科学的报告和方案说话，是打破僵局、推动案件向有利方向发展的有效手段。
区分不同性质的法律责任。在诉讼中，必须清晰界定并主张不同的责任基础。承租人因违约或侵权（改造行为）产生的恢复原状责任，与房屋本身瑕疵或自然损耗产生的责任，应当区分处理。避免责任混同，有助于法院准确认定义务主体和范围。
诉讼策略应灵活务实。在主张权利时，要结合实际情况，提出明确、合理且具有可执行性的诉讼请求。例如，将恢复范围限定在因对方行为造成的破坏部分，对于费用计算考虑现实因素适当调整，将关联争议（如押金抵扣）一并处理等，都有助于获得法院支持并最终实现诉讼目的。
执行便利性应预先考量。在涉及需要对方配合（如提供施工便利）才能完成的恢复义务时，应在诉讼请求中明确提出，并寻求法院在判决文中予以明确，为将来判决的顺利执行扫清障碍。
本案的胜利，不仅是委托人物权利益的成功捍卫，更是通过司法实践明确了：即便在租赁物状况发生重大变化（如成为危房）的复杂情况下，合同当事人的约定义务并不必然免除，司法将通过委托专业判断、区分责任性质等方式，积极寻找履行路径，以最大限度保障契约精神和物权人的合法权益。对于产权人而言，在遇到类似纠纷时，应坚定维权信心，善于运用法律和专业工具，维护自身核心利益。
（为保护当事人隐私，本文所涉当事人名称、地址等信息均已进行脱敏处理。）
