律师观点分析
摘要在城市化进程中，高层住宅成为主流居住形态，由此引发的建筑物区分所有权纠纷日益增多，其中尤以空调外机安装、飘窗、外墙等部位的使用争议最为典型。本案即是一起因楼下业主占用飘窗顶板安装空调外机，导致楼上业主无法正常安装而引发的排除妨害纠纷。代理原告（楼上业主）的马占锦律师，精准把握《民法典》关于共有部分与专有部分的界定规则，结合小区管理规约及既有秩序，成功说服法院支持原告诉求，捍卫了业主对共有部分的合理使用权。本案判决不仅解决了当事人之间的具体矛盾，更对厘清业主专有权与共有权的边界、规范共有部分的使用秩序具有重要的示范意义。
一、案情回溯
原告A先生与被告B女士系同一住宅单元上下楼的邻居，分别居住于二楼与一楼。房屋交付时，开发商为每户设计了飘窗结构。被告B女士在装修入住时，将自家客厅及主卧的两台空调外机，直接安装在了其房屋飘窗的顶板（即上方平面）上。此后，原告A先生准备安装空调时发现，按照小区普遍安装方式及物业通知，其空调外机本应安装在楼下即被告飘窗的顶板上，但该位置已被被告占用。A先生多次与B女士协商，甚至通过物业调解，均未果。B女士坚持认为，飘窗是其购房时一并获得的专有部分，顶板自然归其专有，其有权自由使用。
无奈之下，A先生委托马占锦律师，以排除妨害为由，将B女士诉至法院，请求判令被告移除安装在飘窗顶板上的两台空调外机，为其安装空调预留空间。
二、争议焦点与各方观点博弈
庭审中，双方围绕两个核心问题展开激烈辩论，飘窗顶板上表面在法律上属于专有部分还是共有部分？被告的使用行为是否构成对原告合法权益的侵害？
第一，专有和共有部分的界限
被告（B女士）坚持“专有论”。其主张，飘窗是房屋不可分割的组成部分，购房合同及房产证虽未明确标注，但其为实际出资购买并独户使用，物理上与室内空间相连，应视为专有部分的延伸。顶板作为飘窗的组成部分，自然属于其专有所有权范围，其享有排他的占有、使用、收益、处分权利。
原告代理律师（马占锦）主张“共有论”。马律师指出，根据《民法典》第二百七十一条，业主对专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。界定专有部分的关键在于其构造上、使用上是否具有独立性，并能登记成为特定业主所有权的客体。飘窗顶板的上表面，本质上属于建筑物的外墙范畴。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，建筑物的外墙明确被列举为共有部分。该顶板并非封闭的、可排他使用的室内空间，而是建筑外立面的组成部分，服务于整栋建筑的围护、美观及安全，理应由全体业主共有。
第二，行为是否为侵权。
被告主张“先占合理”。认为其先行安装的行为是基于对“专有部分”的认识，并无侵害他人的故意。且空调外机安装在其“自家”飘窗上，并未直接侵入原告室内空间，不构成妨害。
原告代理律师（马占锦）强调“合理使用”与“权利滥用”。马律师援引《民法典》第二百七十三条，业主对共有部分享有权利、承担义务，其使用应遵循合理原则，不得损害他人合法权益。他指出：
物业公司基于开发商设计和安全安装考虑，已发布管理规定，明确了“上一层空调外机安装于下一层飘窗顶板”的惯例。该规定得到了小区绝大多数业主的遵循，已形成稳定、有序的安装秩序。被告的行为打破了这一秩序。
对于二楼原告而言，其空调外机安装在楼下飘窗顶板是符合设计、安全且便利的常规方案。被告占用该位置，直接导致原告无处合规安装其空调外机，侵害了原告对同一共有部分（飘窗顶板）的合理使用权。被告将两台外机置于其飘窗顶板，部分一楼业主即使该位置空闲也选择安装于地面，这说明被告的使用方式并非唯一或必要。其行为实质上是将本楼业主共有、服务于上下楼安装需求的部位，不当据为“私人机位”，属于对共有部分的不合理使用，构成了对楼上原告权利的现实妨碍。
三、法院裁判要旨与马占锦律师的制胜策略
法院经审理，完全采纳了原告代理律师马占锦的意见，判决被告限期移除空调外机。
（一）裁判要旨精析
1.权属定性清晰
飘窗顶板上表面属于建筑物外墙的组成部分，依法应认定为业主共有部分，而非任何单个业主的专有部分。被告关于其享有专有权的主张，缺乏法律依据。
2.合理使用标准明确
业主对共有部分的使用是否合理，应综合考察物业管理规约、小区内形成的既有秩序、普遍习惯及使用必要性等因素。被告违反小区已形成的、为多数业主接受的安装秩序，独占共有部位，导致原告无法正常使用，构成不合理使用，侵害了原告的合法权益。
（二）马占锦律师的实务策略亮点
不纠缠于飘窗整体的复杂属性，而是直击核心——“顶板上表面”的法律性质。通过将其锚定为“外墙”这一法定共有部分，从根本上瓦解了被告的“专有”主张，奠定了胜诉基石。
证据组织环环相扣。坚持书证为王、现状佐证、惯例对比、诉讼请求定位准确等纵深，形成证据链和证据网。
重点提交了物业公司发布的《空调外机位规范使用通告》，证明小区存在明确的、合理的安装规则。申请法院进行现场勘查，或提供照片、视频证据，证明“小区多数住户按此规则安装”的客观事实，强化“既有秩序”的存在。指出部分一楼业主将外机安装于地面而非飘窗顶板的做法，反证被告占用行为并非出于必要，存在主观任意性。诉求明确为“排除妨害”，而非“确认权属”或“赔偿损失”。紧扣被告行为对原告行使权利造成的现实障碍，使得诉讼目的清晰，易于法院支持。
在法庭陈述中，不仅讲法条，更阐述此类纠纷对社区和谐、邻里关系的破坏，引导法官关注判决的社会效果，契合社会主义核心价值观中“友善”、“和谐”的要求。
四、案例深度剖析与实务启示
本案虽为个案，却折射出建筑物区分所有权领域极具普遍性的疑难问题，为同类纠纷的处理提供了清晰指引。
（一）实务中普遍存在的痛点
许多业主存在“买房即买断空间”的误解，误将外墙、屋顶、楼道等共有部分视为可独占使用的“私人领地”。还有很多业主的规则缺失或模糊。前期物业管理规约对共有部位的使用规定不细，或开发商设计存在缺陷，导致安装机位等资源分配不均，引发争端。协商调解困难，邻里纠纷往往情绪化严重，缺乏有效的第三方调解机制或权威的规则指引，容易陷入僵局。维权成本顾虑业主认为诉讼耗时费力，对法律程序不熟悉，面对侵权行为时常选择隐忍，助长了不当使用行为。
（二）解决问题的路径与方法
1.完善规约与公示
从开发商与物业公司的角度出发，应在房屋销售和交付初期，通过合同附件、管理规约等形式，明确外墙、飘窗、空调机位等共有部位的性质、使用规则及分配方案（如指定对应关系）。设计上应尽量保证每户有合理、专属的安装位置。
2.形成清晰、公平、具有约束力的使用细则
从业委会的角度出发，成立后应及时梳理共有部位使用中的矛盾点，通过业主大会制定或修改管理规约，形成清晰、公平、具有约束力的使用细则。
3.多层调解与专业介入
应积极履行管理职责，对违规使用行为及时劝阻、制止并留存证据。可组织双方调解。社区/街道调解组织，引入基层治理力量，进行情理法结合的调解。在纠纷初期咨询律师，明确自身权利边界和行为性质，评估诉讼风险，可能通过律师函等方式促使对方主动纠正。
4.诉讼策略与要点
（1）准确选择案由
根据行为性质，选择“排除妨害”、“恢复原状”或“业主共有权纠纷”等最贴切的案由。
（2）核心证据固定
务必收集并保存好：①证明共有部位性质的规划图纸、买卖合同、产权文件等；②物业管理规约、通知等使用规则；③证明侵权现状的照片、视频；④证明小区普遍做法（习惯）的证据；⑤沟通协商、投诉处理的记录。
紧紧围绕《民法典》物权编关于建筑物区分所有权的规定及相关司法解释，论证专有部分与共有部分的区分，以及“合理使用”的认定标准。诉讼请求应具体、可执行，与侵权行为的后果相匹配。
五、结语
邻里和睦是社区生活幸福的基石，而清晰的权属规则与合理的共有秩序是其重要保障。本案中，马占锦律师凭借深厚的物权法理论功底和丰富的实务经验，成功代理原告赢得了诉讼，不仅维护了当事人的合法权益，更通过司法判决的形式，向社会宣示了建筑物共有部分“共有共用、合理使用”的法律原则。对于广大业主而言，本案是一堂生动的普法课：购买房屋享有的权利有其法定边界，在行使自身权利时，必须尊重他人对共有部分的同等权利，遵守公序良俗和社区规约。对于社区治理者而言，本案则提示应重视通过民主协商建立明晰、公平的共有财产使用规则，从源头上减少纠纷，共建和谐家园。
（注：文中当事人姓名、小区名称均已作脱敏处理，案例情节基于公开裁判文书及实务常见问题创作，旨在提供法律分析与实务参考。）
