律师观点分析
在新冠肺炎疫情防控常态化的背景下，商业房屋租赁合同纠纷频发，其中因承租人长时间停业、欠租导致出租人行使合同解除权，并进而就违约金、装修损失等提出索赔的案件，已成为商事审判中的热点与难点。此类案件不仅关涉个别企业的生存发展，也折射出在特殊时期平衡合同严守原则与公平分担风险之间的司法考量。近期，由马占锦律师代理出租人一方并最终获得二审法院改判支持的某房屋租赁合同纠纷案，则为同类案件的处理提供了具有重要参考价值的裁判思路。
一、案情概要：疫情停业、欠租引发连锁反应
出租人（某房地产开发有限公司，下称“出租人”）与承租人（某体育发展有限公司，下称“承租人”）于2021年签订《商铺租赁合同》，约定承租人租赁出租人位于某商业综合体内的商铺用于经营马术俱乐部，租期数年。合同对租金、物业费支付、装修期、免租期、开业时间、合同解除条件、违约责任（包括逾期付款违约金、单方解约违约金）以及装修补贴款返还等作出了详尽约定。其中，合同明确将“全国性流行疫情”列为不可抗力事件，并设置了相应的免责条件。
合同履行过程中，承租人自2022年1月12日起以疫情防控要求为由停止营业，直至2022年7月6日。在此期间及之后，承租人未能按约支付租金及物业费。经出租人多次催告无果后，出租人于2022年8月3日对涉案商铺采取断电措施，并于同年8月26日向合同约定的承租人地址邮寄送达《解除合同通知函》。后出租人提起诉讼，请求确认合同解除，并要求承租人支付欠付租金、物业费、各项违约金、返还装修补贴款等。承租人则提起反诉，主张疫情构成不可抗力应减免费用，出租人无权解除合同，并要求继续履行。
一审法院基本支持了出租人的主要诉求，确认合同于解约通知送达日解除，判令承租人支付欠付费用、违约金及按合同约定公式计算的装修补贴款返还等。承租人不服，提起上诉。
二、核心争议焦点与各方博弈
本案的争议高度集中，体现了此类纠纷中常见的法律与事实交锋：
合同解除权是否有效成就？承租人主张，其停业系响应政府防疫要求，属于合同约定的不可抗力，依据相关司法解释，出租人不得以此为由解除合同。出租人则抗辩，疫情在签约时已存在，承租人应有预判；且其长期停业、多次欠费，经催告仍未纠正，已符合合同约定的根本违约情形及法定解除条件。
租金、物业费应否减免？承租人援引最高人民法院涉疫情民事案件指导意见及地方政策，要求减免停业期间的租金及物业费。出租人则认为，其系非国有主体，无强制减免义务；合同已给予免租期；且承租人未按不可抗力条款履行通知等义务。
违约责任如何认定与量化？包括逾期付款违约金标准是否过高、解约违约金是否应支持、断电行为是否合法以及由此产生的后果。
装修损失如何公平确定？合同约定承租人违约解除需按比例返还装修补贴款。但二审中发现，出租人在一审判决后已将房屋另租给同类经营者，原装修被部分利用。按原公式计算返还金额是否显失公平？
马占锦律师作为出租人的代理人，在二审中紧紧围绕合同约定与法律规定，针对上述焦点进行了有力抗辩：首先，强调合同的严肃性，指出承租人长期停业、持续欠费的行为已构成根本违约，且未满足合同约定的不可抗力免责要件；其次，厘清政策适用范围，指出减免政策主要针对国有房屋，对非国有出租人无强制约束力；最后，针对装修损失，创新性地提出在原装修已被新承租人利用的情况下，继续按原合同公式计算将导致出租人获得“双重利益”，有违公平原则，应酌情调整。
三、法院裁判要旨与改判亮点
二审法院经审理，作出了部分维持、部分改判的判决，其裁判逻辑对实务颇具指导意义：
确认解除权有效，维护合同安定性。法院认定，双方签约时疫情已发生，承租人应对经营风险有所预判。其长期停业、经催告仍不支付租金物业费的行为，已构成违约，出租人依约及依法享有解除权。解除通知送达之日为合同解除时间。这体现了司法对合同严守原则的坚持，避免因外部因素随意动摇合同根基。
审慎适用疫情减免，尊重商业自治。法院认为，尚无法律规定非国有出租人必须减免租金物业费。双方合同已设免租期，体现了风险分担安排。在承租人未按合同履行不可抗力附随义务的情况下，其再行主张减免缺乏依据。这划清了政策倡导与合同义务的界限，保障了非国有市场主体的经营自主权。
支持合理违约救济，调整过高责任。法院认可出租人依据合同约定对逾期付款的承租人采取断电措施，后果由承租人自负。同时，考虑到疫情影响的客观性，将合同约定的日千分之一逾期付款违约金标准酌减为按LPR计算，平衡了惩罚与补偿功能。对于解约违约金，法院认为符合合同约定，予以支持。
引入公平原则动态调整装修损失，彰显实质正义。本案最具借鉴意义的改判在于对装修损失的处理。二审法院查明，出租人已将商铺另租给同类业务经营者，且新承租人已实际利用原有装修。法院认为，在此情况下，若仍按原合同约定的公式（考虑全部租期）计算返还金额，出租人既获得了新租金，又获得了相当于装修全部残值的赔偿，可能显失公平。因此，法院创造性地“酌定某甲公司对于某修折价予以赔偿”，以装修总费用为基数，根据承租人实际使用时间占原约定租期的比例进行计算，最终将一审支持的259万余元装修补贴返还款，改判为约76.8万元的装修折价赔偿。这一调整充分考虑了违约发生后标的物的实际处置情况与损失填平原则，避免了守约方因违约行为而获得超额利益，是公平原则在合同解除后损失核算中的生动运用。
四、律师实务建议与风险防范启示
结合本案裁判要旨及类似纠纷中的普遍问题，马占锦律师提出以下实务建议：
完善合同条款，明确风险分配。出租人与承租人均应在租赁合同中，对不可抗力（如疫情）的定义、构成要件、通知程序、免责范围、合同变更（如租金减免）或解除的条件等作出尽可能清晰的约定。明确约定送达地址条款，确保通知的有效送达。
严格履行合同义务与附随义务。承租人以不可抗力为由主张免责或变更合同时，必须严格遵循合同约定的通知和证明程序，并积极采取减损措施。如本案中承租人未能证明其“已尽其最大的努力履行义务”，成为其免责主张未获支持的关键。
谨慎行使权利，留存证据链条。出租人在承租人出现违约迹象时，应遵循“催告-合理期限-解除”的程序，并采用合同约定的方式发送书面函件，保留邮寄凭证。采取断电等自力救济措施前，必须确认该措施符合合同约定且违约事实确凿，以防被反诉侵权。
理性评估损失，主张合理诉求。无论是主张违约金还是损失赔偿，都应提供相应证据，并预判法院可能基于公平原则或《民法典》关于违约金调整的规定进行酌减。特别是在合同解除涉及装修、设备等添附物处理时，需动态评估其实际价值与可利用状态，避免主张过高而导致不被支持。
关注标的物处置与损失关联性。本案二审改判的核心启示在于，合同解除后，守约方对标的物（如房屋）的后续处置方式，可能直接影响其向前任承租人主张损失的范围。若原装修等投入被新法律关系下的第三方利用，其残余价值应在计算前承租人赔偿责任时予以扣减，以符合损害赔偿的填平原则。
综上所述，本案不仅是一起出租人成功维权的范例，更通过二审法院对装修损失计算方法的主动调整，展现了司法实践在复杂商事纠纷中追求实质公平、精细核算损失的演进方向。对于租赁市场的各方参与者而言，强化合同意识、规范履行行为、在争议中秉持诚信并精准运用法律规则，是应对风险、保障自身合法权益的根本途径。马占锦律师团队通过本案的代理，再次印证了深耕专业、精准把握裁判动态在解决重大商事争议中的决定性价值。
