律师观点分析
【基本案情】
2018年12月19日原告与被告签订《房屋租赁合同》,合同约定：原告将位于兰州市城关区某东路街731号某花苑小区，第一层，房号4-103铺，共一间，建筑面积为69.96 平方米的房屋出积给被告使用。房屋每平米租金70元，月租金 为4897.2元，年租金为58766.4元。物业管理费每月每平方米 1.5元，午计1259.3元，垃圾再处理费每年每户60元，租赁期间为一 年，自2019年1月10日至2020年1月9日止。合同生效后，原告依照合同约定将房屋交付被告使用。被告在正常缴纳了5个月的房租后，于2019年6月10日起拖欠房租、物业费及垃圾再处理费。原告多次通过张贴缴费催款通知书的方式要求被告依据合同履行其义务，但被告不予理会。合同到期后，原告要求被告立即腾退房屋开缴纳拖欠的房租、物业费、垃圾再处理费 及因拖欠上述相关费用而产生的违约金，被告不仅不予配合，还将原告相关工作人员电话拉入黑名单。基于此种情况，原告为维护白身合法权益，于2020年4月17日委托甘肃省兰州市国信公证处对《腾房及付清租金等款项的通知》进行了送达公证，2020 年5月11日再次委托甘肃省兰州市国信公证处对出稚房屋的现状基本情况进行了公证。截止2020年8月20日，被告拖欠原告房租53869.2元，物业费1784元，垃圾再处理费85元，依据合同第十条第2款约定，被告应支付原告违约金16721.5元。依据合同第十条第二款约定，被告应支付原告因其违约而导致的律师费6000元，公证费4440元，以上费用合计82899.7元。
合同履行期间，原告在8月18日封了被告的门，封门以后的房屋我不负担；由于房屋漏水，物业费、垃圾处理费我不承担；由于双方共同都有违约行为，故我不承担违约金，被告封门以后没有及时回复我，造成这个事情拖到疫情以后造成损失。
【一审法院判决结果】
一、被告于本判决生效后10日内支付原告兰州万和 物业管理有限责任公司费用共计人民币45104元(包括房屋租金 44114元、物业管理费945元、垃圾再处理费45元);
二 、驳回原告物业公司其他诉讼请求。
【二审法院判决结果】
维持原判，二审诉讼费由上诉人（被告）承担。
【律师观点】
一、公司要求要回租金，并且清退承租人，腾空租赁，再次出租，取得经济效益。代理律师根据公司方的要求，据此目的设计方案时，遇到案涉房屋设计规划缺失问题，法律规定租赁房屋没有规划许可证，则出租人与承租人签订的租赁合同无效。
二、按照公司委托律师代理案件的目的，在发现诉讼风险后，代理律师及时告知公司，并释明利弊关系，以实现委托人目的为律师的职责，但同时要就合同关系当中存在被认定合同无效的法律风险，要向委托人充分说明。
三、解除租赁合同关系、收回租赁物、收回租金、腾退房屋是租合同纠纷案中常见的诉讼目的。本案涉及前述所有问题，如何是实现的事务操作和法院认定。因此，要按照常规的租赁纠纷案件完成代理工作。
四、本案中原告公司方存在违法断电、封门方式催收租金的行为，给被告方（承租人）造成一定的损失。在诉讼中若对方提起反诉要求赔偿损失的，该如何确定因公司方违法催收租金方式给对方造成的损失赔偿数额。
【一、二审法院对没有规划许可证的房屋出租后租赁合同效力的认定】
案涉房屋属于自建房屋，因原告未能举证证明案涉房屋属于取得建设工程规划许可证建设的房屋，故依照上述司法解释的规定，原、 被告双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。因解除合同的前提条件是合同为有效，而案涉《房屋租赁合同》属于无效合同，故原告请求解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释(2009)11号】第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持” 规定，案涉《房屋租 赁合同》虽然无效，但房屋出租人请求房屋实际使用人支付房屋有期间的费用，可以参照合同约定的租金标准支付，故原告请求被告支付的房屋被占有期间的费用参照双方约定标准予以支持。
