县政府以低价出让土地的形式，补偿开发商支出的安置房配建费，所签订补偿协议的法律效力

律师观点分析

【案情简介】

2013年至2018年，XX高一分公司垫资参与某县政府（本律师为县政府的代理律师）的XX国（化名）二期棚户区改造工程，并与某县政府签订《某县城市棚户区改造福利巷二期房屋征收安置房配建合同》和《某县城市棚户区改造福利巷二期房屋征收(续征)安置房配建合同》,约定某县政府按照国家、省、市发布的安置房优惠政策为XX高一分公司取得优惠，某县政府按照配建房2100 元/平方米，储藏室1200元/平方米，车库2800元/平方米的价格向XX高一分公司支付工程款。现XX高一分公司的安置房已全部验收合格并交付使用，某县政府未足额支付工程款，未返还全部拆迁安置费用，XX高一分公司未完全享受到国家对安置房的优惠政策。

【建设工程公司的诉讼请求】

1. 判令某县政府支付工程款512XXXX1850元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算安置房实际交付之日起至工程款及利息实际支付之日止的利息(截止-2021年3 月 2 1 日暂计算利息146XXXX7361.38元),本息合计658XXXX9211.38 元；

2. 判令某县政府返还拆迁安置费用XXX.11元，并按照当时一年期贷款市场报价利率计算自2016年4月7日至实际付款之日止的滞纳金(截止2021 年 3 月 2 1 日暂计滞纳金 XXX.95元),本息合计XXX.06元；

3. 判令某县人民政府返还10户已缴纳税费合计259393.65元；

以上1-3项合计691XXXX9987.09元。

【酒泉市中级人民法院的判决结果】

驳回某县XX高（化名）一分公司房地产开发有限责任公司一分公司的诉讼请求。

一审案件受理费387600元，由某县XX高（化名）一分公司房地产开发有限责任公司一分公司负担。

【甘肃省高级人民法院的裁判结果】

驳回上诉维持原判

【县政府作为民事诉讼的被告委托合同纠纷律师的原因】

一、基于本案代理律师专业的法律分析及积极、充分的证据准备工作，以及对政府补偿类法律规定的充分理解和准确解读，赢得政府法规部门的信任后作出委托。

二、明确给出律师分析结论，本案不应当给予补偿，即便是要进行补偿，补偿金额也仅限在政府已有政策范围内，超范围不予补偿。

三、回归案件本质，抓住案件核心，政府与原告之间是否就补偿问题达成协议。某县征收补偿管理局与XX高（化名）一分公司签订的2份配建合同从性质上讲应视为行政管理合同，并非民事合同，XX高（化名）一分公司一分公司依据配建合同提起民事诉讼，不符合法律规定。县政府不支付任何款项，二期、三期配建合同延续一期，也采取同样方式配建，仅是政策原因以某县政府名义拆迁，但是拆迁户补偿安置主体根据合同约定依然是XX高（化名）一分公司， 对此XX高（化名）一分公司是明知的。配建合同没有约定某县政府要支付工程款，以什么标准在什么时间支付，对于如此巨额的建设工程费，某县政府和XX高（化名）一分公司不可能不明确。并且XX高（化名）一分公司安置拆迁户采取的方式是置换安置，即毛地出让，XX高（化名）一分公司将土地上住户的房屋拆除修建商品房获利，系双方自愿。所以，从 2010年至2019年，XX高一分公司从来没有因配建房工程款问题向某县政府及相关部门提出要求，只是申请享受优惠政策。故XX高一分公司主张的工程款512XXXX1850元，利息146XXXX7361.38 元没有事实依据和法律依据，并且早已超过法律规定的诉讼时效。XX高一分公司要求退还的拆迁安置费XXX.11元， 根据2020年6月16日结算汇总表双方已清结，不存在欠付拆迁费的事实。

四、认真梳理与项目有关的会议纪要、文件等，调出设定的应诉方案所需要的证据材料，以证据支撑答辩应诉的方案和观点，面对体量庞大的政府文件和纪要、函件等材料，从中挑选出对己方有利的证据，所耗费的时间长、工作量大。

【中级人民法院和高级人民法院裁判观点汇总】

首先，2008年4月9日某县城镇房屋拆迁安置工作领导小组瓜拆组发[2008]3 号关于某县XX国（化名）住宅小区房屋拆迁安置实施方案的批复载明，同意XX高（化名）一分公司上报的实施方案。某县XX国（化名）住宅小区房屋拆迁安置实施方案载明拆迁人为XX高（化名）一分公司，拆迁范围位于某县温馨家园东侧，北至南XX，南到祁连XX(原福利巷社区)的所有建筑物和构筑物，经调查地域共涉及私人住宅320户，社区公厕2座，福利巷居委会办公楼1栋，总拆迁面积58000平方米，地上物拆迁面积32000平方米；其中第一期拆迁温馨家园东侧到棉花公司3号住宅楼西侧，南至祁连XX，北到南XX，共计120户平房住宅；货币补偿方式由XX高（化名）一分公司按评估结果补偿，产权调换由XX高（化名）一分公司提供优惠的经济适用房予以调换，由XX高（化名）一分公司与被拆迁人按市场评估价格互相结算房屋调换差价。结合2008年8月 1 5 日地字第[2008]91 号XX国（化名）住宅小区建设用地规划许可证及拟建XX国（化名）用地红线图，选字第[2008]91号建设项目选址意见书及拟建XX国（化名）用地红线图，以及2008年1月31日县政府(2008)2号县长办公会议纪要“由于该区域拆迁面广、 量大，会议建议小区建设单位按两期考虑和安排建设进度”的 内容，足以认定XX国（化名）住宅小区整体工程拆迁安置方式已于2008年4月9日确定，即由XX高（化名）一分公司负责拆迁安置费用，因“该 区域拆迁面广、量大，会议建议小区建设单位按两期考虑和安 排建设进度”的原因，一期工程先行建设的事实。

其次，配建 合同第一条“概况说明”载明：“依据《国有土地上房屋征收与 补偿条例》第三十五条规定……”。《国有土地上房屋征收与补 偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001 年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”诉讼过程中，XX高一分公司提交招商引资项目协议书2份。其中：1.2013 年8月20日协议书约定XX高（化名）一分公司计划投资19600万元建设XX国（化名） 园二期项目，XX高（化名）一分公司负责项目建设资金等事宜；2.2015年4 月20日协议书约定，XX高一分公司计划投资9800万元建设福 利巷社区三期(续建)棚户区改造(XX国（化名）)项目，对福利巷 社区南侧棚户区进行征收改造，建成多、高层安置房和商品住宅小区，临街开发修建商贸中心及门店，XX高一分公司负责项 目建设资金等事宜。以上协议均约定渊泉镇人民政府负责协调争取国家、省、市、县政府支持，确保开发单位享受国家、省、 市、县政府制定的新上项目及招商引资优惠政策，并明确XX国（化名）园二期及建设福利巷社区三期棚户区改造(XX国（化名）)项目建设 资金由开发单位负责，尤其是2015年4月20日协议书明确载 明开发单位负责对福利巷社区南侧棚户区进行征收改造。以上 配建合同第一条与招商引资协议书的相关内容，与某县XX国（化名）园住宅小区房屋拆迁安置实施方案、地字第[2008]91号XX国（化名）住宅小区建设用地规划许可证及拟建XX国（化名）用地红线图，选字第[2008]91号建设项目选址意见书及拟建XX国（化名）用地红线图相互印证，足以认定XX国（化名）住宅小区分期建设，二、三期项目继续执行某县XX国（化名）住宅小区房屋拆迁安置实施方案，即由开发单位负担拆迁安置费用的事实。 一期项目实施过程中XX高（化名）一分公司一分公司虽未成立，但因二、三期项目仍以XX高（化名）一分公司名义实施， 并且XX高（化名）一分公司及XX高一分公司均认可XX高一分公司负责人王登 才参与了一期项目，故结合上述事实，足以认定XX高一分公司 对二、三期沿用一期拆迁安置方式是明知、应知并且认可的。

第三，2份配建合同约定XX高（化名）一分公司为某县政府配套建设该片区 (福利巷二期开发)房屋征收安置房，并对房屋价格、开竣工 及移交时间、面积审核及相关费用结算予以明确，但未约定由某县政府向XX高（化名）一分公司支付工程款。根据配建合同第六条第3 项“XX高（化名）一分公司在房屋征收正式开始前将房屋征收补偿差价、过渡安置费、搬迁费、奖金、评估费等房屋征收补偿资金，依据房屋征收部门与被征收人签订的房屋征收协议，按进度、按比例、分期划入征收局账户，由房屋征收局直接为被征收人补偿兑现”的内容分析，安置房建设费用之外的征收费用由XX高（化名）一分公司支付至房屋征收局。根据某县房屋征收补偿事务中心与XX国（化名）一分公司盖章确认的XX国（化名）住宅小区棚改安置资金对账汇总表，XX高（化名）一分公司支付至某县房屋征收管理局的补偿款，某县房屋征收管理局收取的差价款、车库款、储藏室款均用于支付拆迁补偿款、评估费、垃圾清运费等费用，尤其是配建合同第六条第5项约定：“XX高（化名）一分公司根据房屋征收及开发安置相关规定税费政策按照某县政府提供的安置花名册直接为被征收人办 理土地、房产(销售)等房屋产权相关手续。”结合以上事实分析，根据配建合同的约定，不能证明某县政府应向XX高（化名）一分公司支付征收安置房的建设费用。

第四，根据项目建设过程中XX高（化名）一分公司公司及XX高一分公司向某县相关部门报送的各类文件，均是要求享受关于城市棚户区改造相关优惠政策，包括免征土地出 让金，减免福利巷棚户区改造项目城市基础设施配套费、墙改 基金、防空地下室异地建设费等费用，给予棚户区改造专项资 金补助等事项。根据XX高（化名）一分公司一分公司的主张，安置房价款达512XXXX1850元，如果某县政府应向XX高一分公司支付该款项，配建合同对付款时间、付款方式不做约定本身就不符合常理，在安置房价款远远高于前述要求减免费用以及享受补助金额的 情况下，XX高一分公司从未向某县政府及某县相关职能部门要求支付安置房价款就更不符合常理。

第五，XX高一分公司 向某县房屋征收补偿管理局报送的瓜XX高（化名）一分公司房分字[2015]13号 关于XX国（化名）三期房屋拆迁补偿安置情况的清算报告载明：“为配 合政府主导的棚户区改造，我公司对XX国（化名）小区三期的棚户区 进行拆迁、安置改造；全部费用由我公司出资，贵局负责具体 实施补偿支付和监督落实工作。”XX高（化名）一分公司向某县住房和城建设局报送的瓜国房字[2016]5 号关于恳请协调落实某县XX国（化名）园住宅小区建设项目相关政策的请示载明：“特别是2013年以来，公司根据省市县各级政府出台的一系列房地产开发棚户 区改造方面的税费减免等优惠政策，通过公开竞标方式，先后 取得XX国（化名）一期、二期、三期建设项目，其中包含部分棚户区改造安置任务；目前棚户区改造安置任务已经全面完成，但至今公司未享受任何房地产开发棚户区改造安置的优惠政策。”根据以上XX高（化名）一分公司及XX高一分公司进行棚户区拆迁、安置改造，XX高（化名）一分公司完成棚户区改造安置任务，以及XX高（化名）一分公司、XX高（化名公司要求享受棚户区开发安置优惠政策的表述，结合前述XX国（化名）园住宅小区分期建设，二、三期项目继续执行某县XX国（化名）住宅小区房屋拆迁安置方式的认定，以及配建合同未约定某县政府支付拆迁安置房价款，XX高（化名）一分公司及XX高一分公司未向某县政府及某县相关职能部门索要拆迁安置房价款的事实分析，配建合同中“政府征收、企业垫资、挂牌出让、征建同步” 的内容，不能必然证明XX国（化名）小区建设初期确定的由XX高（化名）一分公司负责拆迁安置的方式，变更为二、三期项目中由某县政府向XX高（化名）一分公司或者XX高一分公司支付拆迁安置房价款的方式。

第六，土地使用权受让人在受让土地上配套建设的各类保障性住房，建成后由受让人移交政府并由受让人享受各类优惠、扶持政策， 或者由政府支付相应价款回购均不违反法律规定。本案中国有建设用地使用权出让合同系格式条款，对出让土地范围内配套建设的经济适用房、廉租房等政府保障性住房列示了移交给政府和由政府回购两种方式，但双方对此未做相应的约定。因无论招商引资协议书还是配建合同，以及XX高（化名）一分公司及XX高（化名）一分公司一分公司报送的各类文件均未涉及某县政府向XX高（化名）一分公司支付安置房价款的问题，故结合以上事实及两份配建合同第四条第3项“移 交期限”、第十条第5项“不能按期移交”的表述，认定由XX高（化名）一分公司公司因整体房地产开发需要，以享受棚户区改造相关优惠政策的方式，负责安置房建设任务并负责安置拆迁户的房地产开发方式，更符合本案房地产项目组织实施的客观实际及双方各类协议、文件的内容。综合以上分析，XX高一分公司要求某县政府支付房屋征收安置房工程款及利息的诉讼请求没有事实依 据和法律依据，不应支持。